Klauzula zmiany jest jednym z najważniejszych, być może najważniejszych, zapisów w każdej umowie budowlanej. Projekty rzadko są doskonałe. Klauzula zmian zapewnia mechanizm radzenia sobie z takimi niedoskonałościami, a także umożliwia właścicielom projektów elastyczność aktualizacji projektu w miarę postępu projektu. Klauzula dobrych zmian określa, kiedy właściciel może zmienić pierwotny zakres umowy, w jaki sposób strony powinny ustalić wartość zmienionego zakresu oraz kiedy należy dokonać płatności na rzecz Wykonawcy lub kredytu udzielonego właścicielowi. Klauzula dobrych zmian zapewni również mechanizm powiadamiania właściciela przez wykonawcę, gdy uzna, że zamówienie zmiany jest należne, i określa czas, w którym takie powiadomienie musi zostać udzielone. Dla wykonawcy nieprzestrzeganie wymogów zawartych w klauzuli zmian może prowadzić do utraty prawa do żądania korekty wartości zamówienia lub terminu realizacji zamówienia. Dla właściciela nieprzestrzeganie i egzekwowanie wymogów zawartych w klauzuli zmian może skutkować niepotrzebnymi płatnościami na rzecz Wykonawcy.
klauzule zmian mogą się różnić w zależności od rodzaju systemu realizacji projektu. W przypadku typowej umowy projekt-oferta-Budowa Klauzula zmiany powinna uprawniać wykonawcę do zlecenia zmiany w odniesieniu do każdej zmiany wystawionych rysunków budowlanych po udzieleniu zamówienia. W przypadku Umowy w trybie szybkiej dostawy wykonawca musi często dopuszczać pewien poziom zmian między rysunkami ofertowymi i specyfikacjami a planami wydanymi na budowę, zanim będzie mógł zażądać dodatkowego odszkodowania. Właściciel będzie chciał uwzględnić w klauzuli zmian język, który pozwala na zmiany w projekcie w miarę rozwoju projektu między ofertą wykonawcy a czasem rozpoczęcia budowy. Strony takiej umowy powinny również rozważać i negocjować język, który daje wykonawcy powiadomienie, że dokumenty ofertowe nie obejmują obecnie całego zakresu prac, tak aby Wykonawca wiedział o wycenie ryzyka dodatkowych prac, które nie będą uważane za zmianę w stosunku do wstępnych wersji dokumentów projektowych, przy jednoczesnym ograniczeniu zakresu zmian, które można wprowadzić.
ciekawe kwestie związane z klauzulą zmian pojawiają się, gdy wykonawca przejmuje odpowiedzialność za projekt. W ramach kontraktów projektowo-budowlanych i projektów partnerstwa publiczno-prywatnego (P3) właściciel deleguje większość odpowiedzialności za projekt na wykonawcę. Klauzula zmian w tych kontekstach jest zazwyczaj ograniczona do zmian podstawowych parametrów projektu dostarczonych przez właściciela jako podstawa projektu wykonawcy.
szczególnie problematyczne dla wykonawców są zapisy o wypowiedzeniu, które nakazują bardzo krótkie terminy na złożenie wniosku o zmianę do właściciela. Tego rodzaju ograniczenia dotyczące możliwości wnioskowania przez Wykonawcę o zmianę mogą prowadzić do finansowania przez wykonawcę kosztów zmienionych prac. Jeśli to zaszkodzi kondycji finansowej wykonawcy, może to mieć wpływ na postęp projektu. Podczas gdy surowe przepisy dotyczące zawiadomień dotyczą wykonawców, wiele sądów niechętnie egzekwuje te przepisy w przypadku braku rzeczywistych uprzedzeń. Sądy te były bardziej skłonne do uznania akcji sprawy, a nie ścisłego języka umowy. Właściciele mogą odnieść sukces w egzekwowaniu przepisów o wypowiedzeniu, jeśli mogą wykazać, że właściciel mógł rozwiązać zdarzenie powodujące opóźnienie w czasie, jeśli wykonawca prawidłowo powiadomił właściciela zdarzenia na wymagania umowy. Jednak wykazanie rzeczywistego uszczerbku wymaganego do wygrania w sprawie tych przepisów dotyczących powiadomień jest trudne w sądzie lub arbitrażu.
kolejnym obszarem zainteresowania wykonawców jest wpływ zmian przepisów na roszczenia opóźniające i wpływowe. Często roszczenia dotyczące opóźnień i skutków wiążą się z szeregiem zdarzeń, które następują w pewnym okresie czasu. Postanowienia dotyczące powiadomień zarówno w klauzuli zmian, jak i w innych miejscach umowy o budowę kładą nacisk na proaktywne powiadomienie, podczas gdy dokładne obliczenie opóźnień i szkód uderzeniowych powstaje dopiero po rozwiązaniu opóźnienia lub wpływu zdarzenia. Prowadzi to nieuchronnie do konfliktu interesów, w którym właściciel żąda natychmiastowej wyceny kosztu zmienionej pracy i wpływu opóźnienia na chęć wykonawcy sformułowania dokładniejszej wyceny kosztu i opóźnienia po zmierzeniu i obliczeniu skutków opóźnienia. W przypadku dużych projektów, te konkurencyjne interesy mogą być rozwiązywane poprzez skuteczne wykorzystanie prawdziwego menedżera sporu strony trzeciej, w tym wykorzystanie przyszłego planowania i środków wpływu generowanych przez okna i metodologii wpływu czasu. Podczas gdy właściciel lub Wykonawca nie może w pełni odzyskać swoje bezpośrednie i bezpośrednie straty Dzięki tej realizacji, długoterminowe korzyści płynące z terminowego i szybkiego rozwiązywania sporów za pośrednictwem tymczasowego menedżera sporu mogą często przewyższać ciężkie skutki czasowe i kosztowe nałożone przez nawet najszybsze arbitrażu. W przypadku projektów, które nie mogą sobie pozwolić na dodatkowe koszty zewnętrznego kierownika ds. sporów, wykonawcy powinni mieć prawo do zastrzegania sobie prawa do żądania korekty, gdy tylko znany jest rzeczywisty wpływ zmienionych prac.
Większość klauzul dotyczących zmian pozwala również właścicielowi na usuwanie prac z ogólnego zakresu umowy, a także dodawanie prac do tego zakresu. W sytuacji, gdy właściciel usuwa pewien zakres prac, wykonawca powinien być przygotowany do zaoferowania właścicielowi kredytu za pracę, która została usunięta. Wycena kredytów często staje się punktem spornym między stronami. Właściciele często sugerują, że kredyt powinien być wartością pracy w harmonogramie wartości umowy. Ponieważ skreślenia z pracy zwykle nie zmniejszają kosztów ogólnych wykonawcy, wykonawcy będą chcieli oprzeć kredyt na bezpośrednim koszcie pracy bez dodatku na koszty ogólne.
dobra Klauzula zmian jest fundamentalna dla sprawnego funkcjonowania każdej umowy budowlanej o znacznej wielkości. Wykonawcy, którzy nie mają możliwości negocjowania warunków swojej klauzuli zmian, powinni dokładnie zapoznać się z zapisami zawiadomienia i wszystkimi innymi aspektami technicznymi klauzuli, tak aby niepotrzebnie nie tworzyć sporu poprzez nieumyślną niezgodność. Właściciele, którzy w swoich klauzulach dotyczących zmian uwzględniają ścisłe powiadomienie i inne surowe przepisy, powinni rozważyć, czy ścisłe egzekwowanie spowoduje więcej szkód w ich projekcie niż pożytku w dłuższej perspektywie.
