niezależnie od tego, czy jesteś nowicjuszem na rynku nieruchomości, czy doświadczonym właścicielem gruntu, powinieneś być świadomy konsekwencji niezrealizowania umowy kupna-sprzedaży („APS”). APS to zasadniczo umowa kupna-sprzedaży gruntów. W związku z tym typowym pozwem za nieudaną transakcję nieruchomości jest powództwo o naruszenie umowy.
w Ontario od dawna obowiązuje prawo, zgodnie z którym niewinna strona nie naruszająca prawa („Niewinna strona”) powinna zostać przywrócona do pozycji, w której byłaby, gdyby transakcja NIERUCHOMOŚCI została zamknięta, z zastrzeżeniem pewnych zasad kwalifikujących. Oczekiwanie niewinnej strony ma zostać zrekompensowane za to, czego nie otrzymali za swój koniec umowy od strony, która naruszyła APS („strona naruszająca”). Odszkodowanie to nazywa się „odszkodowaniem oczekiwanym”.
do odzyskania, odszkodowanie za naruszenie umowy: (1) musi być racjonalnie przewidywalne; (2) musi być nieuniknione w tym sensie, że niewinna strona jest traktowana tak, jakby miała obowiązek podjęcia rozsądnych kroków w celu uniknięcia straty, to znaczy złagodzenia; oraz (3) musi być udowodnione z pewną pewnością. W odniesieniu do obowiązku łagodzenia, łagodzenie nie musi być bezbłędne lub doskonałe; musi być jedynie uzasadnione w świetle panujących okoliczności znanych w tym czasie, aby istnieć bez opierania się na perspektywy czasu. Od niewinnej strony nie oczekuje się nieuzasadnionego ryzyka. Na przykład, jeśli niewinną stroną jest sprzedawca, sprzedawca jest zwykle zobowiązany do ponownego wystawienia nieruchomości na sprzedaż. Niezastosowanie się do tego może zmniejszyć wysokość odszkodowania przyznanego przez sędziego.
w przypadku naruszenia APS, które ma miejsce w dniu zamknięcia określonym w APS lub w jego okolicach, oczekiwane przez niewinną stronę szkody są zwykle obliczane lub mierzone na podstawie różnicy między ceną kontraktu a czasem ustalonym na zamknięcie, patrząc na wartość rynkową w momencie zamknięcia. Wartość rynkowa jest oceniana w sposób obiektywny w oparciu o to, co skłonny nabywca zapłaciłby za nieruchomość na otwartym rynku, mając rozsądną wiedzę na temat wartości nieruchomości.
w przypadku naruszenia antycypacyjnego normalną miarą szkody jest różnica między ceną umowy a datą jej zawarcia, chociaż kwota ta może ulec zmniejszeniu, jeśli sprzedawca nie złagodzi jej po zaakceptowaniu odrzucenia APS przez stronę naruszającą. W przypadku wcześniejszego naruszenia lub odrzucenia, Niewinna strona ma dwie możliwości wyboru: (1) zaakceptować odmowę i pozwać o odszkodowanie, bez dalszej potrzeby wykonywania pozostałych zobowiązań APS; lub (2) nalegać na ścisłe wykonanie i ukończenie APS i czekać do daty końcowej, aby ocenić wynik.
Przypomnijmy, że strona Niewinna ma obowiązek zminimalizować swoje szkody w przypadku naruszenia APS przez stronę naruszającą. Sędziowie zachowują prawo dyskrecjonalne do odstąpienia od normalnej kalkulacji lub miary odszkodowania, jeśli jest to sprawiedliwe w tych okolicznościach, ponieważ wysiłki łagodzące są różne w każdym przypadku. Każdy przypadek jest inny i musi być oceniany na podstawie własnych zasług. Zazwyczaj Niewinna strona ma prawo do utraty ceny odsprzedaży i specjalnych szkód.
Jak zatem udowodnić jaką kalkulację lub miarę odszkodowania powinien zastosować sędzia w każdej sprawie? Zazwyczaj, gdy istnieją wyrafinowane strony, bardziej skomplikowanych transakcji nieruchomości zaangażowanych, i wysoce zmienny Rynek nieruchomości, dowody oceny będą wymagane, aby pomóc sędziemu w określeniu, co rozsądne i obiektywne kwoty szkód byłoby w tym przypadku. Różnica w szkodach między obliczeniem opartym na (i) różnicy między ceną kontraktu a wartością rynkową w dniu zamknięcia w porównaniu z (ii) różnicą między ceną kontraktu a wartością rynkową w pewnym dniu przed lub po zamknięciu może być znacząca, jak wykazano w wielu przypadkach w Ontario.
W przypadku, gdy nie Ukończenie APS wiąże się z tak znacznymi kosztami, strony APS byłyby dobrze obsługiwane przez doświadczonego doradcę, który chroniłby ich prawa w przypadku naruszenia.
Nasz doświadczony zespół w Keyser Mason Ball, LLP jest zaangażowany w osiąganie najlepszych wyników dla Ciebie w każdej transakcji lub sporu dotyczącego nieruchomości, niezależnie od tego, czy chodzi o nieruchomość mieszkalną, czy komercyjną. Prosimy o kontakt z Charles Lun ([email protected]) i chętnie pomoże.
_________________________________________________________________________________________
niewiele jest lepszych dowodów na wartość rynkową nieruchomości niż cena, po której nieruchomość faktycznie sprzedała się po naruszeniu APS i po tym, co wydaje się być rozsądnym ograniczeniem szkód.
ogólnie rzecz biorąc, naruszenie antycypacyjne ma miejsce, gdy strona naruszająca ujawnia zamiar niezwiązania się warunkami APS i pozbawia niewinną stronę zasadniczo całej korzyści z APS. Typowymi przykładami są sytuacje, w których kupujący stwierdza, że nie zamknie się z powodu braku funduszy lub gdy sprzedawca odmawia sprzedaży nieruchomości.
typowym przykładem odrzucenia jest sytuacja, w której kupujący nie może zamknąć z powodu braku środków finansowych, radzi o tym sprzedającemu, a sprzedający wystawia nieruchomość na sprzedaż i rozpoczyna pozew o kwotę depozytu i dodatkowe odszkodowanie.
odszkodowanie Specjalne to odszkodowanie, które ma zrekompensować niewinnej stronie rzeczywiste poniesione wydatki. Na przykład, jeśli sprzedający jest niewinną stroną, Sprzedający jest prawdopodobnie uprawniony do ich kosztów przenoszenia po dacie zamknięcia pozycji, takich jak podatki od nieruchomości, Media, ubezpieczenia i tym podobne, które są racjonalnie przewidywalne „straty” (tj. wydatki z kieszeni) poniesione przez niewinną stronę.
