wyobraź sobie: zakochałeś się w pięknym domu na rogu działki w Fort Lauderdale, FL, ale w dniu inspekcji domu, jesteś zszokowany, gdy twój nowy sąsiad przejeżdża przez Twoją nieruchomość w drodze do pracy. Rozmowa z Inspektorem domowym i badanie dokumentacji nieruchomości ujawnia coś dotyczącego: istnieje służebność na potencjalnej nowej nieruchomości. Twój sąsiad musi jeździć po twojej ziemi, aby uzyskać dostęp do ich — i jest w pełni uprawniony do tego.

co ma zrobić homebuyer? Zacznij od nauki dobrych, złych i brzydkich o prawach własności i służebności.

służebność daje osobie lub podmiotowi prawo do korzystania z cudzej ziemi. Ale to nie znaczy, że twój sąsiad może zacząć uprawiać pomidory na twoim podwórku. Służebność to „nie prawo do posiadania nieruchomości, ale raczej do korzystania z niej w określonym celu”, mówi Bob Tankel, adwokat Pinellas, FL, specjalizujący się w prawie stowarzyszeniowym wspólnoty. Na przykład firma użyteczności publicznej może mieć prawo do wykopania fragmentu trawnika w celu zainstalowania lub konserwacji linii telefonicznych, energetycznych i kablowych (może nawet światłowodowych).

co powinieneś wiedzieć o służbach przed zakupem?

zacznij od podstaw: ważne jest, aby wiedzieć, czy są jakieś służebności na nieruchomości przed zamknięciem, gdzie są i jakiego rodzaju są służebności. Niektóre służebności, na przykład, pozostają po zakupie domu, ale inne mogą zostać anulowane. Zależy to od tego, czy służebność jest służebnością pomocniczą, czy służebnością brutto.

„Appurtenant” oznacza przynależność do kogoś innego. Tak więc służebność przylegająca to taka, w której sąsiad szukał i obecnie jest właścicielem służebności, tak jak w przypadku tego dostępu do podjazdu. Służebność appurtenant zostaje z domu, jeśli go kupisz.

ze sluzba w gross, masz wiecej do powiedzenia. Jeśli na przykład nieruchomość ma ścieżkę prowadzącą do stawu rybackiego, pierwotny właściciel mógł przyznać sąsiadowi dostęp do nieruchomości, aby dostać się do miejsca połowów. To jest uważane za służebność w Brutto, i nie pozostaje, gdy nieruchomość zmienia właściciela. Jeśli więc chcesz postawić ogrodzenie (lub po prostu nie chcesz, aby sąsiad włóczył się po twojej nieruchomości), masz prawo zakończyć umowę — po prostu przygotuj się na niezręczne pierwsze wprowadzenie z tym nowym sąsiadem.

jakie są Twoje prawa własności i służebności?

Jeśli kupujesz dom ze służbą, musisz grać w piłkę. Załóżmy, że kupiłeś nieruchomość przy plaży(Szczęściarz!) na publicznej plaży. Ale co, jeśli twoja nowa nieruchomość jest jedynym punktem dostępowym, do którego sąsiedzi mają dostęp do publicznej plaży? Ty, w tym przypadku, nie będzie miał prawa do blokowania sąsiadów z ich zabawy w słońcu, stawiając ogrodzenie. Gdyby tak było, naruszyłbyś służebność prawa drogi, zwaną także „służebnością z konieczności” i mógłbyś zostać pozwany.

jakie są ograniczenia dotyczące remontów lub rozbudowy?

jeśli planujesz wybudować nowy dom lub dobudówkę, szczególnie ważne jest, aby przed zakupem wiedzieć, czy są jakieś służebności na nieruchomości. Możesz się o tym dowiedzieć, przeglądając dokumenty. „Pisemne służebności są zawarte w aktach, dokumentach indywidualnych, na platach oraz w dokumentach dotyczących kondominium i stowarzyszenia właścicieli domów”, mówi Tankel. Powiedzmy, że twój sąsiad otrzymał służebność dla swoich paneli słonecznych. Nie można wtedy wyremontować, rozbudować ani nawet posadzić drzewa, które blokowałoby dostęp sąsiada do światła słonecznego.

czy można zakwestionować służebność?

„służebności mogą być kwestionowane przez właścicieli w określonych okolicznościach” – mówi Tankel. Musiałbyś iść do sądu, żeby to zrobić. Jeśli posiadacz służebności zgodzi się na wypowiedzenie umowy, powinno to być łatwe. W niektórych przypadkach służebności mają datę ważności, co również sprawi, że zakończenie służebności będzie dość łatwe. Ale inne przypadki są trudniejsze.

na przykład, mogłeś słyszeć o ” prawach lokatora.”Jest na to termin prawny:” służebność nakazowa.”Dzieje się tak, gdy osoba otwarcie korzysta z nieruchomości sąsiada przez pewien czas (który zazwyczaj różni się w zależności od stanu) bez zgody właściciela. Tego typu służebności nie ma w raporcie tytułowym, więc kupujący najprawdopodobniej musieliby przeprowadzić fizyczną inspekcję, aby odkryć służebność tego typu, według Tankela. Jeśli zobaczysz sąsiadów opalających się na doku, który zbudowali na twojej przyszłej posiadłości nad jeziorem, lub postawili ogrodzenie na Twojej potencjalnej ziemi, będą to duże wskazówki. „Preskryptywne służebności mogą być kwestionowane przez zarzuty, które zostały porzucone” – mówi Tankel. W takim przypadku dobrym pomysłem może być skonsultowanie się z prawnikiem ds. nieruchomości w celu uzyskania porady.

konkluzja o służebności

kupno domu ze służebnością leży w Twojej gestii, więc odrabiaj lekcje! „Kupujący muszą dołożyć należytej staranności, aby upewnić się, że znają zakres ewentualnych ułatwień”, mówi Tankel.