By Glen Hansen
twój sąsiad buduje (lub chce zbudować) ozdobną ścianę między twoimi dwoma nieruchomościami. Następnie sąsiad wysyła do ciebie fakturę i prosi Cię o wpłatę połowy kosztów budowy. Czy musisz zapłacić, jeśli koszt ściany jest nadmierny Twoim zdaniem? Co jeśli ledwo stać Cię na połowę kosztów ogrodzenia ogniw łańcucha, nie mówiąc już o ścianie? Przed 1 stycznia 2014 r. ustawa nie była zbyt pomocna w udzielaniu odpowiedzi na te pytania.
od ponad 140 lat Kodeks Cywilny paragraf 841 opisywał obowiązek sąsiadów do utrzymywania granic i ogrodzeń między nimi. Pod warunkiem, że:
współwłaściciele są wzajemnie zobowiązani do utrzymania:
1. Granice i pomniki między nimi;
2. Ogrodzenia między nimi, chyba że jeden z nich zdecyduje się pozostawić swoją ziemię bez ogrodzenia; w takim przypadku, jeśli później je włączy, musi zwrócić drugiemu sprawiedliwą część wartości, w tym czasie, każdego płotu podziału dokonanego przez tego ostatniego.
sądy traktowały wspólną odpowiedzialność opisaną w sekcji 841 jako dorozumianą umowę między sąsiadującymi właścicielami, a nie odpowiedzialność ustawową. (Patrz np. Bliss v. Sneath (1894)103 Cal. 43, 45 ; Marshall V. Wentz (1915) 28 Cal.App. 540, 544)
coraz częściej sądy sądowe uznają pierwotny język ustawowy w sekcji 841 za nieprzydatny w rozstrzyganiu sporów między sąsiadami. Jak powiedział jeden sędzia Sądu Najwyższego: „przed rewizją, sekcja Kodeksu Cywilnego 841 naprawdę niewiele zrobił, aby poprowadzić strony lub sądy w rozwiązywaniu sporów. … Długoletni język niewiele zrobił, aby rozwiązać początkowe problemy konstrukcyjne lub rodzaj ogrodzenia, jego wysokość itp., które można wykorzystać.”(Hon. Judy Holzer Hersher, ” poeta Robert Frost and the California Legislature Agree: Good Fences Make Good Neighbors,”Sacramento Lawyer, Marzec/Kwiecień 2014, s. 10 (found at http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
w 2013 r.ustawodawca uznał, że oryginalny język w sekcji 841 był przestarzały i zmieniły się okoliczności dotyczące właścicieli sąsiednich nieruchomości. Pracownicy Komitetu montażowego ds. Sądownictwa wyjaśnili, że w 1872 r., gdy ustawa została pierwotnie uchwalona, „podstawową korzyścią związaną z budową ogrodzenia granicznego wokół własnej własności było,” zapobieganie wnikaniu i wysiadywaniu zwierząt domowych, ponieważ są one zwykle pielęgnowane i zamykane na nich, oraz ochrona pomieszczeń zamkniętych przed bezprawnym naruszeniem.””(Assembly Comm. Sądownictwo, Analiza AB 1404, 6 maja 2013, s. 5 (znalezione pod adresem http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), cytując Meade V.Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) Oryginalny język w sekcji 841 odzwierciedlał to ” wąskie zrozumienie korzyści związanych z, i celów, które służyły przez ogrodzenie graniczne.”(Tamże.) Jednak Komitet Sądownictwa zauważył, że w społeczeństwie, które nie jest już zdominowane przez zajęcia agrarne, ” aktualizacja i modernizacja statutu, aby lepiej odzwierciedlić nowoczesne korzyści związane z ogrodzeniami sąsiedzkimi, ma sens, takie jak ochrona pomieszczeń przed najazdami Prywatności i bezprawnym naruszeniem.”(Id. na str. 5-6.) W dzisiejszej zurbanizowanej Kalifornii, ogrodzenie między nieruchomościami jest „zwykle konieczne i ogólnie oczekiwane” i ” służy podstawowym funkcjom zachowania prywatności każdego sąsiada i zapewnia wizualne rozgraniczenie linii własności.”(Id. na str. 6.) Ustawodawca uznał konieczność utrzymania domniemania, że ” sąsiadujący właściciele ziemscy mają równe korzyści i równą odpowiedzialność za rozsądne koszty budowy i utrzymania ogrodzenia dzielącego ich nieruchomości.”(Tamże.), Ale ustawodawca uznał również, że ” ogrodzenia sąsiedzkie nie zawsze są wzajemnie korzystne, a sąsiedni właściciel ziemski, który wyraźnie otrzymuje niewielką lub żadną korzyść z ogrodzenia granicznego, nie powinien być zmuszony do subsydiowania konstrukcji ogrodzenia sąsiedniego właściciela ziemskiego.”(Tamże.) Ustawodawca dążył zatem zarówno do skodyfikowania tego domniemania, jak i „zapobieżenia nierównościom wynikającym z twardego i szybkiego „powszechnego” domniemania równości korzyści i odpowiedzialności.”(Tamże.)
i tak Legislatura przeszła, a Gubernator podpisał ustawę montażową 1404, ” Good Neighbor Fence Act of 2013.”(Stats. 2013, ch. 86.) AB 1404 zastąpiła paragraf 841 Kodeksu Cywilnego i kontynuowała zawarte w nim domniemanie, że ” sąsiadujący właściciele ziemscy ponoszą równą odpowiedzialność za utrzymanie granic i zabytków między nimi.”Nowe przepisy przewidują, że sąsiedni właściciele ziemscy nie tylko mają równe korzyści z ogrodzenia dzielącego ich nieruchomości, ale także ponoszą równą odpowiedzialność za rozsądne koszty budowy, konserwacji lub niezbędnej wymiany ogrodzenia. Zgodnie z nową sekcją 841, domniemanie to można przezwyciężyć „przez przewagę dowodów wykazujących, że nałożenie równej odpowiedzialności za rozsądne koszty budowy, konserwacji lub niezbędnej wymiany ogrodzenia byłoby niesprawiedliwe” przy ustalaniu, czy równa odpowiedzialność za rozsądne koszty byłaby niesprawiedliwa, sekcja 841 stanowi, że Trybunał rozważy wszystkie następujące kwestie:
(a) czy obciążenie finansowe jednego właściciela ziemskiego jest zasadniczo nieproporcjonalne w stosunku do korzyści przyznanych temu właścicielowi ziemskiemu przez Sąd.ogrodzenie, o którym mowa.
(B) czy koszt ogrodzenia przekroczy różnicę w wartości nieruchomości przed i po jej zamontowaniu.
(C) czy obciążenie finansowe jednego właściciela ziemskiego spowodowałoby nieuzasadnione trudności finansowe, biorąc pod uwagę sytuację finansową tej strony, co wykazano uzasadnionym dowodem.
:
Nowa sekcja 841 wymaga również od właściciela ziemskiego, który zamierza ponieść koszty budowy lub utrzymania wspólnego ogrodzenia z sąsiednim właścicielem ziemskim, i który chce mieć rozsądny wkład w te koszty przez przyległego właściciela ziemskiego, aby zapewnić sąsiadowi rozsądne pisemne powiadomienie o co najmniej 30 dniach sąsiadującemu właścicielowi ziemskiemu przed jakąkolwiek budową lub konserwacją ogrodzenia.
jednak zakres § 841 nie jest nieograniczony. Podmioty i agencje publiczne są wyraźnie wyłączone z jej postanowień. Dzieje się tak dlatego, że ustawodawca uznał, że domniemanie równej odpowiedzialności i wkładu w wspólne ogrodzenie „nie ma sensu w kontekście terenów publicznych, takich jak 1,5 miliona akrów Kalifornii zawierających parki stanowe, lub w kontekście wielu innych państwowych i lokalnych terenów publicznych.”
więc kto powinien płacić za ozdobną ścianę sąsiada na linii między sąsiednimi nieruchomościami? To zależy. Podczas gdy prawo będzie zakładać, że obaj powinni dzielić się w równym stopniu w kosztach, można zakwestionować to domniemanie, pokazując (a) połowa koszt ściany jest znacznie nieproporcjonalne do korzyści z tej ściany; (b) koszt ściany przekracza różnicę w wartości nieruchomości przed i po jego instalacji; (C) obciążenie finansowe w wysokości połowy kosztów spowodowałoby nieuzasadnione trudności finansowe na Ciebie, biorąc pod uwagę okoliczności finansowe; (d) szczególna konstrukcja ściany jest nieuzasadniona; oraz (e) Inne sprawiedliwe czynniki odpowiednie w tych okolicznościach. Mam nadzieję, że możesz rozwiązać sprawę polubownie ze swoim sąsiadem. Jeśli nie, sądy mają znacznie większe wytyczne w ramach nowego statutu w rozwiązywaniu sporu na sprawiedliwych podstawach.
Glen Hansen jest starszym doradcą w Abbott & Kindermann, LLP. W przypadku pytań dotyczących tego artykułu lub innych kwestii związanych z użytkowaniem gruntów, nieruchomościami, ochroną środowiska i/lub planowaniem w Kalifornii prosimy o kontakt z Abbott & Kindermann, LLP at (916) 456-9595.
informacje przedstawione w niniejszym artykule nie powinny być interpretowane jako formalna porada prawna Abbott& Kindermann, LLP, ani jako nawiązanie relacji prawnik-klient. Ze względu na zmieniający się charakter tej dziedziny prawa i znaczenie poszczególnych faktów, czytelnicy są zachęcani do szukania niezależnych porad dotyczących ich indywidualnych zagadnień prawnych.
