jak zrozumieć stawki CAP i ROI oznacza różnicę między obrotem zyskiem a Roi strata pieniędzy na inwestycjach w Wynajem.
bez względu na różne rodzaje nieruchomości na wynajem, różne rynki nieruchomości lub różne warunki ekonomiczne, ustalenie pułapu i stopy zwrotu z inwestycji może cię złamać lub złamać.
Mówiąc najprościej, „Capacity” lub „Capitalization” (cap Rate) mierzy zdolność nieruchomości do odzyskania początkowej inwestycji i zapewnienia zysków później.
Investopedia definiuje stopę kapitalizacji jako stopę zwrotu z najmu nieruchomości inwestycyjnej w oparciu o jej przychody. Oblicza to potencjalny zwrot z inwestycji.
wiedza, ile lat zajmuje odzyskanie całkowitej początkowej inwestycji, staje się bardzo ważna w określaniu wartości inwestycji. Jeśli zamierzasz sprzedać nieruchomość w ciągu 10 lat, stawka WPR pomaga zobaczyć wykonalność tego celu.
zasadniczo stopa ograniczenia mierzy dochód operacyjny netto (NOI) Twojej inwestycji. Szacuje przychody z przepływów pieniężnych. Chociaż łatwiej jest określić stopę ograniczenia w przypadku inwestycji gotówkowej, całkowite koszty finansowania można określić na podstawie zwrotu z inwestycji (ROI) wyjaśnionego poniżej.
jakie rodzaje właściwości pomoże Współczynnik CAP?
szacowanie i porównywanie rentowności najmu nieruchomości inwestycyjnych nie ma znaczenia, czy są to domy jednorodzinne, dwupoziomowe, potrójne, apartamentowce, czy luksusowe wieżowce.
zasadniczo stopa ograniczenia zapewnia inwestorom prostą formułę szacowania rentowności przed zakupem.
Obliczanie stopy procentowej
Dowiedz się, jak analizować inwestycje w Wynajem. Jeśli nie wykonasz matematyki przed inwestowaniem, nigdy nie zarobisz zysków, których szukasz.
nikt poprawnie nie przepowiada przyszłości. Jednak dzięki solidnej analizie zmniejszasz ryzyko w każdej inwestycji. Słaba matematyka tworzy słabe inwestycje.
doświadczeni inwestorzy dowiadują się, jak obliczać ryzyko a nagrody.
podstawowa stopa kapitalizacji
wielu inwestorów przegląda potencjalne nieruchomości inwestycyjne na wynajem w tym samym czasie i przeprowadza podstawową analizę stopy kapitalizacji. Podstawowa nasadka sprawdza się najlepiej przy porównywaniu różnych właściwości w celu określenia, które z nich należy wykonać.
stopa ograniczenia obliczona przez podzielenie dochodu operacyjnego netto najmu (NOI) przez jego aktualną wartość rynkową lub ostatnie koszty zakupu. Wzór wygląda następująco:
przykład obliczenia stopy kapitalizacji
chcesz kupić wynajem za 1 milion dolarów i spodziewasz się wygenerować $120,000 na rok po kosztach operacyjnych. Stopa kapitalizacji wynosi 120 000 USD podzielona przez 1 milion USD = 0,12%.
teraz wykorzystaj tę 12% stopę ograniczenia, aby porównać inne podobnie wyceniane inwestycje w Wynajem, aby zdecydować, czy są to dobre inwestycje.
zaawansowana stopa kapitalizacji
podczas gdy podstawowe obliczenie stopy kapitalizacji najlepiej sprawdza się przy porównywaniu potencjalnych inwestycji w Wynajem, zaawansowana oblicza ważniejsze dane.
wykonaj te 4 kroki, aby dokonać Zaawansowanego obliczenia stopy procentowej:
- Oblicz roczny dochód brutto. Nawet jeśli nie jesteś właścicielem nieruchomości, musisz zbadać lokalne stawki wynajmu.
- następnie, odejmując 10% całkowitego rocznego dochodu z najmu dla potencjalnych wakatów.
- dochód netto ustalany poprzez odjęcie wszystkich kosztów związanych z obsługą najmu. Obejmują one podatki, ubezpieczenie, Media, koszty zarządzania, konserwacji i inne koszty.
- teraz podziel dochód operacyjny netto przez całkowite koszty nabycia. Uwzględnij koszty zamknięcia, prowizje maklerskie i wszystkie koszty odwykowe, gdy dokonasz „wynajmu gotowego”. Wynik jest wyrażony w procentach jako stopa ograniczenia.
kalkulacja ta nie obejmuje jednak kosztów finansowania. Przy finansowaniu należy uwzględnić roczne koszty finansowania jako koszt operacyjny.
teraz widzisz związek między czynszami, kosztami nabycia i kosztami operacyjnymi. Jeśli twoje koszty nabycia były wyższe niż porównywalne czynsze na twoim rynku, musisz zwiększyć czynsz, aby osiągnąć pożądaną stopę kapitalizacji. Brak wyższych stawek czynszowych w celu przezwyciężenia wyższych kosztów akwizycji skutkuje zmniejszającą się stopą kapitalizacji.
najlepiej, jeśli chcesz kupić i wyremontować wynajem za mniej niż lokalne porównywalne czynsze. Następnie wynajmuj po bieżącej stawce, aby podnieść stopę kapitalizacji, wykazując większy zwrot z inwestycji. To sprawia, że krótka sprzedaż i foreclosures „boom” dla „kupna i posiadania”wraz z”fix & flip ” właściwości.
dlaczego stawka ograniczenia najmu jest ważna
Obliczanie stawek ograniczenia najmu pokazuje znaczenie kontroli kosztów operacyjnych. Odjąć koszty operacyjne od przychodów z najmu, aby wykazać dochód netto. Obniżenie kosztów operacyjnych podnosi stopę ograniczenia, co skutkuje wyższymi zyskami.
upewnij się, że wszystkie koszty operacyjne są uwzględniane w obliczeniach stopy procentowej. Zawsze szacuj wolne miejsca pracy. Nigdy nie porównuj wynajmu domów jednorodzinnych z cenami mieszkań. Są to zupełnie różne rodzaje wynajmu ponoszące różne koszty i stawki wynajmu.
pamiętaj, że większość internetowych kalkulatorów CAP przyjmuje wszystkie zakupy gotówkowe.
Jaka jest dobra stawka za wynajem?
większość inwestorów uważa, że idealna stopa kapitalizacji wynosi co najmniej 10%.
niedobór stawek CAP
chociaż stawka CAP służy jako prosta kalkulacja, aby pomóc inwestorom kupującym nieruchomości na wynajem, nie są one ostatecznym słowem.
Po pierwsze, stopy kapitalizacji nie uwzględniają aprecjacji, ważnego czynnika decydującego o zwrocie z inwestycji.
Po Drugie, stawki WPR nie uwzględniają ryzyka i rzeczywistych możliwości. Na przykład wiedza o nadchodzącym wzroście rynku ma sens inwestować teraz i wytrzymać, dopóki nie pojawią się wyższe czynsze, gdy gospodarka się poprawi.
zwrot z inwestycji (ROI)
obliczenie zwrotu z inwestycji (ROI) dla inwestycji w Wynajem musi być zgodne z początkowym obliczeniem stopy ograniczenia.
Investopedia definiuje ROI jako zdolność do oceny efektywności inwestycji w oparciu o wyniki. Mówiąc najprościej, wydajne wyniki prognozują rentowność.
Oblicz zwrot z inwestycji, porównując roczny zysk inwestycyjny minus roczne koszty inwestycyjne podzielone przez całkowity koszt inwestycji. Powoduje to stosunek lub procent. Tak wygląda formuła zwrotu z inwestycji:
roczny zysk inwestycyjny: weź rzeczywiste przepływy pieniężne z dochodów z wynajmu plus inne źródła, takie jak mata do prania, Automaty sprzedające, podłączenie TELEWIZJI kablowej/internetu itp.
roczne koszty inwestycji: sumują roczne naprawy, konserwacje, Ubezpieczenia, Podatek od nieruchomości, koszty znalezienia najemców itp.
całkowite koszty inwestycji: Inwestycje w Wynajem wymagają obliczeń różnych zmiennych określających całkowite koszty inwestycji. Obejmują one cenę zakupu, pożyczki, odsetki, prowizje pośredników, koszty wyceny i inne koszty zamknięcia przy zakupie i sprzedaży.
przykład zwrotu z inwestycji
przykład zwrotu z inwestycji wygląda następująco:
roczny zysk inwestycyjny: powiedzmy, że średni czynsz przynosi $2,500 miesięcznie. Pomnóż przez 12 miesięcy = $30,000 rocznie.
roczne koszty inwestycji: sumują roczne wydatki, takie jak ubezpieczenie, podatki, konserwacja, naprawy itp. Powiedzmy, że wynoszą one 2000 dolarów rocznie.
odjąć koszty inwestycji od zysku z inwestycji: $30,000 – $2,000 = $28,000.
podziel tę liczbę przez całkowite koszty inwestycji: Załóżmy, że kupiłeś jednostkę wynajmu za 280 000 USD. Podział pokazuje $28,000 ÷ $ 280,000 = 0.10
Przelicz dziesiętny na procent: daje to 10%, co oznacza, że możesz spodziewać się 10% zwrotu z inwestycji (ROI) każdego roku.
jaki jest dobry ROI?
według bilansu, który pisze o finansach osobistych od 1998 roku, w 2018 roku ROI nieruchomości w USA „ustabilizował się na poziomie 10%”.
dlatego powyższy przykład zapewnia dobry zwrot z inwestycji w 2018 r. na poziomie 10%.
wnioski
jak zrozumieć stawki CAP i ROI pomaga inwestorom w określeniu, czy nieruchomość jest warta zakupu.
stawki CAP zapewniają tylko podstawową zasadę obliczania kciuka, aby pomóc inwestorom w porównywaniu nieruchomości w podejmowaniu decyzji, które z nich realizować.
stopy zwrotu z inwestycji mierzą efektywność inwestycji czynszowej, przewidując jej wyniki w celu prognozowania rentowności.
zarówno pułap, jak i stopa zwrotu z inwestycji powinny wynosić co najmniej 10%.
przed zakupem nieruchomości na wynajem upewnij się, że obliczyłeś koszty i korzyści zarządzania nieruchomościami, aby zaoszczędzić czas i pieniądze z samodzielnego zarządzania wynajmem.
skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się, jak pomagamy inwestorom wynajmującym zarządzać ich nieruchomościami z wiedzą i wydajnością.
