Witamy w serii wywiadów z Side Hustle Success Stories, gdzie rozmawiamy z prawdziwymi ludźmi o prawdziwych hustlach po stronie!

dzisiaj dowiadujemy się o pozapaństwowych inwestycjach w nieruchomości i budowaniu imperium nieruchomości.

cieszymy się, że Rick (poprosili o pozostanie anonimowym) w serialu dyskutuje: Jak zarabiać inwestując w nieruchomości na wynajem.

Po raz pierwszy spotkałem Ricka w barze w Los Angeles. Kilka z nas rozmawiało o wysokich kosztach życia miast i sposobach na dodatkowe pieniądze. Rick wspomniał, że ma nieruchomości w wielu stanach, a moje uszy się rozchmurzyły.

lata temu zajmowałem się pozapaństwową grą w nieruchomości, ale na bardzo małą skalę. Miałem jedną nieruchomość w Południowej Karolinie, ale walczył, aby zoptymalizować swój potencjał przychodów. Z opłatami za zarządzanie nieruchomościami i podatkami stanowymi, zarabiałem tylko między $50-100 / miesięczny zysk netto. Kilka miesięcy, chciałbym zobaczyć stratę z powodu kosztów utrzymania.

najwyraźniej moja gra o wynajmie nieruchomości poza stanem nie była zoptymalizowana, więc skończyło się na sprzedaży nieruchomości.

szkoda, że nie poznałam Ricka wcześniej.

oto historia sukcesu Rick ’ a.

Pozapaństwowe Inwestycje w nieruchomości

Jaka jest Twoja codzienna praca?

pracuję w reklamie. Standardowe zadanie W2. Moim celem jest, aby pewnego dnia zarobić tyle dochodów z pasywnego dochodu, że mogę opuścić świat 9-5.

opowiedz nam o swojej stronie?

długoterminowe kupno i posiadanie nieruchomości! Oznacza to, że inwestuję w nieruchomości poza stanem wynajmu. Kupuję nieruchomości, wynajmuję je i trzymam na dłuższą metę. Zazwyczaj przez pięć lub więcej lat, lub dopóki nie będę ich właścicielem.

Kupuj i trzymaj nieruchomości jest powszechnym rodzajem strategii nieruchomości, ponieważ jest to łatwiejsze niż naprawianie i odwracanie nieruchomości (przez większość czasu!). W większości przypadków doświadczenie nie jest konieczne i możesz zatrudnić specjalistów do zarządzania swoimi nieruchomościami. Celem jest budowanie bogactwa w czasie z aprecjacji nieruchomości i gromadzenia kapitału.

gdzie mieszkasz i gdzie znajdują się Twoje nieruchomości?

obecnie mieszkam w Kalifornii i posiadam nieruchomości w Kalifornii, Teksasie, Nevadzie i Ohio. Jestem jednak otwarty na wszystkie geografie. Szukam najlepszego zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Ponieważ nieruchomości w Kalifornii są dość wysokie, Szukam poza stanem dla inwestycji na wynajem.

Jak się w to wpierw zaangażowałeś?

cóż, zacząłem od zakupu domu jednorodzinnego i jego wynajmu. Chciałem zacząć zarabiać z AirBnB. Szczerze mówiąc, skorzystałem z załamania rynku mieszkaniowego w 2008 roku.

miałem wtedy pracę na pełny etat, a nieruchomość była bardzo tania. Dla innych osób, które chcą zacząć inwestować w nieruchomości, polecam zaoszczędzić jak najwięcej pieniędzy, jak można. Wreszcie, najlepiej jest mieć normalną pracę W2, aby pomóc w zabezpieczeniu finansowania.

Zarządzanie nieruchomościami na odległość

Jak zarządzać nieruchomościami, jeśli znajdują się poza stanem!?

jest to jedna z najtrudniejszych części inwestowania w nieruchomości. Nikt nigdy nie będzie dbał o Twoją nieruchomość tak dobrze, jak ty, ale zarządzanie sobą z całego kraju nie jest dobrym pomysłem. Zwłaszcza, gdy nie masz silnego zespołu na ziemi (a nawet wtedy może to być bardzo trudne).

obecnie pracuję z menedżerem lub firmą zarządzającą na każdym rynku i sam zarządzam w Kalifornii. Na każdym rynku jest inaczej, ponieważ niektóre państwa wymagają, abyś był licencjonowanym agentem nieruchomości, aby zarządzać, a inne nie.

wolę pracować z kimś, kto pozwala mi być nieco bardziej praktycznym, ale polecam większą firmę zarządzającą nowo przybyłym, ponieważ łatwiej jest mieć kogoś bardziej doświadczonego, jeśli pojawią się problemy (eksmisje, poważne naprawy itp.)

Jak długo to robisz?

zacząłem zarządzać nieruchomością na początku lat 20-tych, jako kierownik na miejscu w budynku mieszkalnym, w którym mieszkałem (18 jednostek).

jak znaleźć i zainwestować w nieruchomości nieruchomości inwestycyjne

czy znalezienie nieruchomości na wynajem zdalnie jest trudne?

to dla mnie najtrudniejsze pytanie do odpowiedzi, ale postaram się. Wszystko zaczyna się od określenia moich celów. W przypadku niektórych nieruchomości moim głównym celem jest zwrot gotówki. W przypadku niektórych nieruchomości zwrot jest mniej ważny, ponieważ szukam wyższego wzrostu kapitału własnego w czasie. Czasami jest to kombinacja.

Kiedy już mam cel, identyfikuję rynek, który moim zdaniem będzie odpowiadał temu celowi. To jest to, co uważam za etap badań. Patrzę na demografię, bezrobocie, rozwój biznesu itp. Po wybraniu ogólnego rynku, zaczynam szukać w dzielnicach.

staram się zidentyfikować 3-4 docelowe dzielnice, które spełniają moje cele i mieszczą się w moim budżecie. Zazwyczaj Lubię obszary, które są C+ lub wyższe i zdecydowanie polecam nowym inwestorom, aby trzymali się z dala od tanich domów w obszarach niższej klasy. Chociaż są ludzie, którzy mogą zarabiać na tego rodzaju inwestycjach, stracisz pieniądze, jeśli spróbujesz zainwestować spoza stanu w obszarach D / F.

Jak dokonać faktycznego zakupu nieruchomości?

Po zidentyfikowaniu obszarów zaczynam kontaktować się z agentami nieruchomości na rynku. Zazwyczaj wysyłam e-maile 4-5 agentów z tym, co próbuję zrobić i konfiguruję połączenia z każdym, kto odpowiada. Przez telefon zadaję wiele pytań na temat ich doświadczeń z inwestorami itp. Gdy zidentyfikuję Agenta Nieruchomości, którego lubię, poproszę ich, aby ustawili mnie na portalu lub wysłali mi aktualizacje z MLS.

następnie zaczynam sprawdzać numery domów. Kiedy mam wystarczająco długą listę potencjalnych nieruchomości, rezerwuję wycieczkę na rynek docelowy i spotykam się z agentem nieruchomości, aby pokazać mi domy. Ma to kluczowe znaczenie, aby stanąć na ziemi i poczuć domy i obszary. Nawet jeśli nie składam żadnych ofert, buduje to relację z agentem, a także daje poczucie tego, co jest dostępne w jakim przedziale cenowym. Wtedy złożę ofertę, albo dwie.

gdy nieruchomość jest objęta umową, zaczynam badać firmy zarządzające. Docieram do wielu z nich i proszę o przykładowe umowy. Mam listę rzeczy, których szukam, i chociaż nigdy nie znajduję kogoś, kto sprawdza wszystkie pola, Szukam firmy zarządzającej, która sprawdza większość pól.

pasywny dochód jest celem

Opisz swój obecny portfel.

swoją pierwszą nieruchomość dochodową kupiłem około 10 lat temu. Obecnie posiadam lub zarządzam 15 domami jednorodzinnymi.

ile pasywnego dochodu zarabiasz co miesiąc?

To zależy od drzwi wejściowych, ale zazwyczaj zarabiam między 200-700 dolarów za drzwi miesięcznie. Należy pamiętać, że jest netto, ale również zmienia się w oparciu o naprawy i wakat. Więc w sumie zarabiam około $5,000 miesięcznie we wszystkich nieruchomościach. Jestem blisko wolności finansowej.

co sądzisz o platformach crowdfundingowych dla nieruchomości?

szczerze mówiąc, nie przeprowadziłem zbyt wielu badań nad crowdfundingiem nieruchomości, ale z pewnością jest to szansa dla nowszych inwestorów.

Wskazówki dotyczące inwestowania w nieruchomości

kilka szybkich wskazówek, jeśli myślisz o rozpoczęciu pracy:

• Sprawdź swoje liczby i przeceniaj wydatki. Są szanse, że więcej pójdzie nie tak, niż się spodziewasz. Więc upewnij się, że możesz sobie pozwolić na pokrycie kosztów na początku. Zazwyczaj szacuję co najmniej 25% wydatków jako bufor.
• nie kupuj w dzielnicach niższej klasy spoza stanu.
• zdaj sobie sprawę, że nie możesz wszystkiego stresować ani kontrolować. Umieć toczyć z ciosami i wiedz, że na dłuższą metę powinno to być opłacalne (jeśli poprawnie uruchomiłeś swoje numery – a nawet jeśli kosztuje to dużo pieniędzy z góry).
• Hacking dom jest świetny sposób, aby wejść do gry początkowo.

wreszcie, to jest trudny biznes, gdyby był łatwy, każdy by to zrobił. Ale warto i jeśli masz jakiekolwiek zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości i mieszkasz w drogim mieście. Możesz dostać niesamowite oferty poza stanem. Możesz łatwo odebrać domy jednorodzinne w niektórych stanach za mniej niż $50,000, co znacznie ułatwia nabywanie nieruchomości i budowanie portfela.