U. S. Census Bureau szacuje, że populacja Kolorado wzrosła o 13,2 procent między 1 kwietnia 2010 a 1 lipca 2018. Tylko w ostatnim pełnym roku kalendarzowym Kolorado liczyło prawie 80 000 mieszkańców, co czyni go siódmym najszybciej rozwijającym się stanem w kraju. Oczywiście ci nowi mieszkańcy, oprócz tubylców, potrzebują miejsc do życia, nauki, zakupów, zabawy i opieki zdrowotnej. Nie powinno więc dziwić, że Kolorado doświadczyło boomu budowlanego równolegle ze wzrostem populacji.
z deweloperów zaprzestanie możliwości wykorzystania boomu ludności poprzez budowę kompleksów kondominium, kamienice, budynki mieszkalne, i podziały pełne domów toru, spory wynikające z wad budowlanych stała się poważnym problemem w Kolorado. W 2001, w odpowiedzi na lobbing przez Colorado ’ s insurance and construction industries, ustawodawcy uchwalili Construction Defect Action Reform Act lub „CDARA”, skodyfikowane w C. R. S. § 13-20-801, et. seq., w nadziei uregulowania roszczeń i pozwów związanych z wadami budowlanymi. CDARA została zmieniona i rozszerzona w 2003, 2007 i 2010 roku. Pomimo najlepszych intencji CDARY, spory o defekty budowlane nadal miały mrożący krew w żyłach wpływ na rozwój nowych mieszkań, a nowe budownictwo spadło z 20 procent do zaledwie 3 procent. W odpowiedzi ustawodawcy niedawno uchwalił HB 17-1279, który tworzy dodatkowe przeszkody dla zarządów kondominium i stowarzyszeń właścicieli domów chętnych do rozpoczęcia działań przeciwko profesjonalistom budowlanym.
celem tego artykułu jest podkreślenie niektórych kluczowych aspektów CDARA i innych kwestii związanych z obroną przypadków wad budowlanych.
aplikacja CDARA
ponieważ budownictwo jest w dużej mierze regulowane przez umowy i często zawierają klauzule arbitrażowe ograniczające dostęp do sądów, postanowienia CDARA mają szczególne zastosowanie do każdego „…powództwa cywilnego lub postępowania arbitrażowego o odszkodowanie, odszkodowanie lub wkład wniesiony przeciwko specjaliście budowlanym w celu dochodzenia roszczenia, roszczenia wzajemnego, roszczenia wzajemnego lub roszczenia osób trzecich o odszkodowanie lub stratę lub utratę użytkowania nieruchomości lub mienia osobistego lub obrażeń ciała spowodowanych wadą w projektowaniu lub budowie ulepszenia nieruchomości.”
ważne definicje
CDARA definiuje” powoda „jako” …osobę inną niż prokurator generalny lub pełnomocnicy okręgowi kilku okręgów sądowych Państwa, którzy donoszą roszczenie przeciwko specjaliście budowlanym, który zarzuca wadę w budowie ulepszenia nieruchomości.”Ta dość wszechstronna definicja pozwala osobom fizycznym lub stowarzyszeniom właścicieli domów dochodzić roszczeń przeciwko specjalistom budowlanym za wady budowlane.
CDARA została również opracowana tak, aby obejmowała prawie wszystkich zaangażowanych w każdy aspekt procesu budowlanego. Rzeczywiście, ” specjalista budowlany „jest zdefiniowany jako” …architekt, wykonawca, podwykonawca, deweloper, budowniczy, dostawca budowlany, inżynier lub inspektor wykonujący lub dostarczający projekt, Nadzór, inspekcję, budowę lub obserwację budowy jakiegokolwiek ulepszenia nieruchomości. Jeśli ulepszenie nieruchomości dotyczy nieruchomości komercyjnej, termin „specjalista budowlany”obejmuje również każdego wcześniejszego właściciela nieruchomości komercyjnej, innego niż wnioskodawca, w momencie wykonywania prac…”
zawiadomienie o procesie reklamacyjnym
jedną z cech charakterystycznych CDARA jest jego zawiadomienie o wymaganiu reklamacyjnym. Powodowie, którzy chcą dochodzić roszczenia lub ostatecznie wszcząć postępowanie sądowe przeciwko specjaliście budowlanym, muszą najpierw spełnić wymóg dotyczący progu roszczenia CDARA.
powód musi wysłać pisemne zawiadomienie „…na ostatni znany adres specjalisty budowlanego, przeciwko któremu powód wnosi roszczenie o wady konstrukcyjne, które opisuje roszczenie w rozsądnych szczegółach wystarczających do określenia ogólnego charakteru wady, w tym ogólnego opisu rodzaju i lokalizacji konstrukcji, która twierdzi, że jest wadliwa, oraz wszelkich szkód, które rzekomo zostały spowodowane wadą.”
CDARA wymaga, aby wnioskodawca dostarczył specjaliście budowlanym zawiadomienie o roszczeniu nie później niż 75 dni przed wniesieniem powództwa, lub nie później niż 90 dni przed wniesieniem powództwa w przypadku nieruchomości komercyjnej.
po otrzymaniu zawiadomienia o reklamacji specjalista budowlany może złożyć pisemny wniosek dla niego, a także jego wykonawców lub innych agentów, o uzyskanie dostępu do nieruchomości powoda w celu kontroli nieruchomości i każdej domniemanej wady. CDARA wymaga, aby Kontrola została zakończona w ciągu 30 dni od doręczenia zawiadomienia o reklamacji.
w ciągu 30 dni od zakończenia procesu kontroli lub w ciągu 45 dni po kontroli nieruchomości komercyjnej, specjalista budowlany może wysłać powodowi „…ofertę zaspokojenia roszczenia poprzez zapłatę pewnej sumy lub poprzez wyrażenie zgody na usunięcie zgłoszonej wady”, jak stwierdzono w zawiadomieniu o roszczeniu.”Pisemna oferta przedsiębiorcy budowlanego do rozliczenia musi zawierać” … sprawozdanie z zakresu kontroli, ustalenia i wyniki kontroli, opis dodatkowych prac budowlanych niezbędnych do usunięcia wady opisanej w zawiadomieniu o roszczeniu i wszelkich szkód w poprawie nieruchomości spowodowanych wadą oraz harmonogram zakończenia prac naprawczych budowlanych.”
wnioskodawca ma 15 dni od daty dostarczenia oferty do rozliczenia na pisemną akceptację, w przeciwnym razie oferta zostanie uznana za odrzuconą. Jeśli wcześniejsze rozstrzygnięcie nie powiedzie się, powód może wszcząć postępowanie sądowe przeciwko specjaliście budowlanemu. Jeśli powód nie zastosuje się do powiadomienia CDARA o procesie roszczeniowym, powództwo cywilne lub arbitraż muszą zostać wstrzymane do czasu zakończenia procesu.
celem procedury powiadamiania CDARA o roszczeniach jest zapewnienie szybkiego i opłacalnego sposobu uniknięcia sporów sądowych. Zapewnia stronom narzędzie dochodzeniowe przed sądem, umożliwiające specjalistom budowlanym otrzymanie powiadomienia, a następnie sprawdzenie wszystkich domniemanych wad. Jeżeli zawiadomienie o postępowaniu Roszczącym okaże się nieskuteczne, pozwala ono przedsiębiorstwu budowlanemu i jego przedstawicielowi na wszczęcie postępowania sądowego ze zrozumieniem sprawy niekoniecznie dopuszczonym w innych rodzajach postępowań cywilnych. Dodatkowo, zakładając, że specjalista budowlany natychmiast powiadomi swojego ubezpieczyciela o roszczeniu, proces ten pozwala specjaliście budowlanym uzyskać natychmiastową zastępstwo prawne i możliwość zatrzymania ekspertów w celu pełnej ochrony swoich interesów.
CDARA upoważnia ubezpieczyciela do obrony specjalisty budowlanego, który otrzymał zawiadomienie o roszczeniu, rozsądnie badając roszczenie i rozsądnie współpracując z ubezpieczonym podczas procesu powiadamiania o roszczeniach. Tak więc zaniechanie tego może spowodować roszczenie w złej wierze.
Cdara 's Restriction on Construction default Claims
CDARA’ s restriction on Construction default Claims
cdara ’ s restriction on Construction default claims jeśli wynika to z braku budowy zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlanymi lub normami branżowymi, chyba że awaria skutkuje faktycznym uszkodzeniem mienia rzeczywistego lub osobistego; faktyczną utratą użytkowania mienia rzeczywistego lub osobistego; uszkodzeniem ciała lub bezprawną śmiercią; lub ryzykiem uszkodzenia ciała lub śmierci lub zagrożeniem życia, zdrowia lub bezpieczeństwa użytkowników nieruchomości mieszkalnej.
to ograniczenie nie zabrania jednak dochodzenia roszczeń deliktowych innych niż roszczenia z tytułu zaniedbania; dochodzenia roszczeń umownych lub gwarancyjnych; lub dochodzenia roszczeń wynikających z naruszenia jakichkolwiek przepisów lub zarządzeń innych niż roszczenia z tytułu naruszenia kodeksu budowlanego.
dostępne odszkodowania w ramach CDARA
zgodnie z CDARA, powód nie może odzyskać więcej niż „rzeczywiste szkody”, chyba że powód przeważa nad roszczeniem specjalista budowy naruszył Colorado Consumer Protection Act I:
(a) oferta pieniężna fachowca budowlanego, złożona na rozliczenie sumy certain…is mniej niż 85 procent kwoty przyznanej powodowi jako rzeczywiste szkody poniesione bez kosztów, odsetki, i opłaty adwokackie; lub
(b) rozsądny koszt, zgodnie z ustaleniami Trewiru faktycznego, aby zakończyć ofertę specjalisty budowlanego, wykonane, w celu naprawienia budowy defect…is mniej niż 85 procent kwoty przyznanej powodowi jako rzeczywiste szkody poniesione bez kosztów, odsetki, i opłaty adwokackie.
CDARA definiuje „rzeczywiste szkody” jako „mniejszą z godziwej wartości rynkowej nieruchomości bez domniemanej wady budowlanej; koszt wymiany nieruchomości; lub uzasadniony koszt naprawy domniemanej wady budowlanej, wraz z kosztami przeniesienia…” w przypadku nieruchomości mieszkaniowej rzeczywiste szkody obejmują również „…inne bezpośrednie koszty ekonomiczne związane z utratą użytkowania, jeśli w ogóle, odsetki przewidziane przez prawo oraz takie koszty pozwu i uzasadnionych opłat adwokackich, które mogą być przyznawane zgodnie z umową lub obowiązującym prawem.”
co ważne, jeśli specjalista budowlany nie „zasadniczo przestrzega” warunków zaakceptowanej oferty naprawienia lub zaspokojenia roszczenia złożonego w trakcie procesu powiadamiania o roszczeniu lub jeśli specjalista budowlany w ogóle nie odpowie na zawiadomienie o roszczeniu, specjalista budowlany „podlega odszkodowaniom treble”, ale tylko wtedy, gdy powód w inny sposób przeważa nad roszczeniem, że doszło do naruszenia Ustawy o ochronie konsumentów w Kolorado. Jednak łączna kwota odszkodowań i honorariów adwokackich przyznanych w postępowaniu na mocy ustawy o ochronie konsumentów w Kolorado jest ograniczona do $250,000.
przedawnienie
CDARA określa przedawnienie powództwa skierowanego przeciwko specjaliście budowlanemu o naprawienie nieruchomości. Obejmuje to dwuletni okres przedawnienia od momentu wykrycia wady lub dochowania należytej staranności. W żadnym wypadku powództwo nie może zostać wniesione po upływie sześcioletniego okresu przedawnienia, jednakże może ono zostać przedłużone do dwóch lat, jeżeli wada zostanie stwierdzona w piątym lub szóstym roku po znaczącym zakończeniu postępowania.
nie wszystkie domniemane wady konstrukcyjne są utajone, więc obrońca powinien być czujny w obronie o przedawnieniu. Jeśli ocena uzasadnia, konieczne jest zapewnienie właściwej obrony afirmatywnej w odpowiedzi specjalisty budowlanego na skargę lub zawiadomienie o arbitrażu w celu zachowania obrony o przedawnieniu.
Sąd Najwyższy w Kolorado orzekł w sprawie Goodman V.Heritage Builders, Inc., przepis C. R. S. § 13-80-104, który umożliwia specjalistom budowlanym wnoszenie roszczeń wobec osób trzecich w ciągu 90 dni od prawomocnego wyroku lub ugody, dotyczy nie tylko dwuletniego okresu przedawnienia, ale także sześcioletniego okresu spoczynku. Jest to ważne dla generalnych wykonawców poszukujących odszkodowania i wkładu ze strony swoich podwykonawców.
jeśli zawiadomienie o roszczeniu zostanie wysłane do specjalisty budowlanego w czasie przewidzianym na złożenie skargi zgodnie z obowiązującym przedawnieniem lub odpoczynkiem, przedawnienie lub odpoczynek jest płatne do 60 dni po zakończeniu procesu powiadomienia o roszczeniu.
Inne ważne względy we wczesnej ocenie przypadków wad budowlanych
umowy budowlane często zawierają postanowienia strony wygrywającej, które pozwalają stronie wygrywającej w postępowaniu cywilnym lub arbitrażowym odzyskać honoraria adwokackie i koszty postępowania sądowego (np. opłaty arbitrażowe i eksperckie). Konieczne jest, aby wszelkie obowiązujące polisy ubezpieczeniowe były konsultowane przed przydzieleniem doradcy w celu ustalenia, czy opłaty adwokackie i koszty postępowania sądowego są pokrywane, czy ubezpieczony specjalista budowlany będzie out-of-pocket w przypadku takiej nagrody. Ubezpieczony specjalista Budowlany powinien zostać niezwłocznie poinformowany, najlepiej w piśmie o zastrzeżeniu praw. Biorąc pod uwagę charakter postępowania w sprawie wady budowlanej, ubezpieczyciel powinien oczekiwać, że wszelkie honoraria i koszty adwokackie, w szczególności honoraria ekspertów, przyznane powodowi, będą znaczne.
w Kolorado, aby pobierać opłaty za stronę dominującą, strona musi najpierw ustalić, że jest to strona Dominująca. Jednak takie ustalenie nie zawsze jest łatwe. Na przykład, jeśli powód przeważa na mniej niż połowę swoich licznych roszczeń, powód może nadal twierdzić, że był stroną dominującą. W takich okolicznościach szczególnie ważne jest, w jaki sposób powód przedstawia sprawę. W Kolorado sąd lub arbiter/panel arbitrażowy mają szeroką swobodę w określaniu, kto jest stroną wygrywającą. Zgodnie ze scenariuszem, w którym powód przeważyłby nad mniej niż połową swoich roszczeń, powód mógł twierdzić, że nie przeważające roszczenia były roszczeniami pomocniczymi lub pochodnymi. Być może nawet twierdzić, że zwycięskie roszczenia miały wyższą wartość dolara lub wymagały więcej czasu, merytorycznej pracy prawnej lub odkrycia niż inne roszczenia. W związku z tym specjalista budowlany może nadal być narażony na znaczną wysokość opłat i kosztów adwokackich, nawet jeśli przeważa ona nad ponad połową dochodzonych roszczeń.
CDARA prawdopodobnie doczekają się przyszłych poprawek mających na celu usunięcie licznych wad na arenie wad budowlanych. W obliczu roszczenia o defekt budowlany ważne jest, aby ubezpieczony specjalista budowlany przestrzegał procedury zgłoszenia roszczenia lub, alternatywnie, zmusił powoda do jego przestrzegania. Radca prawny powinien zostać natychmiast przydzielony, a eksperci zatrudnieni do pomocy ubezpieczonemu specjaliście budowlanemu w poruszaniu się po wymaganiach CDARA przed sądem. W przypadku rozpoczęcia postępowania sądowego bardzo ważne jest, aby skonsultować politykę w celu ustalenia, czy opłaty adwokackie i koszty postępowania są pokrywane, czy ubezpieczony specjalista budowlany będzie poza kieszenią. Jako najlepszą praktykę, regulator roszczeń powinien ustalić, czy w umowie o budowę jest klauzula strony dominującej, a ubezpieczony specjalista Budowlany powinien być natychmiast poinformowany o potencjale wydatków pozapłacowych nie objętych polisą. Obrońca powinien również skonsultować się z zatrzymanymi ekspertami, aby ustalić, czy obrona twierdząca i wniosek o oddalenie za naruszenie przedawnienia są właściwe.
U. S. Census Bureau (2019). QuickFacts Colorado. Pobrano z https://www.census.gov/quickfacts/co.
C. R. S. § 38-33.3-303.5.
C. R. S. § 13-20-802.5(1).
C. R. S. § 13-20-802.5(3).
C. R. S. § 13-20-802.5(4).
C. R. S. § 13-20-802.5(5).
C. R. S. § 13-20-803.5(1).
C. R. S. § 13-20-803.5(2).
