of u nu nieuw bent op de vastgoedmarkt of een ervaren grondeigenaar, u moet zich bewust zijn van de gevolgen voor het niet voltooien van een overeenkomst van aankoop en verkoop (“APS”). Een APS is in wezen een contract voor de aankoop en verkoop van grond. Bijgevolg, een typische rechtszaak voor een mislukte onroerend goed deal is een vordering voor contractbreuk.in Ontario is het al lang de wet dat de onschuldige niet-overtredende partij (“onschuldige partij”) weer in de positie moet worden gebracht waarin zij zouden zijn geweest als de vastgoedtransactie zou zijn gesloten, met inachtneming van enkele kwalificerende beginselen. De verwachting van de onschuldige partij is om gecompenseerd te worden voor wat ze niet hebben ontvangen voor hun einde van de afspraak van de partij die de APS heeft geschonden (“overtredende partij”). Deze compensatie wordt “expectation damages”genoemd. om invorderbaar te zijn, moet verwachtingsschade wegens contractbreuk redelijkerwijs voorzienbaar zijn.; (2) moet onvermijdelijk zijn in die zin dat de onschuldige partij wordt behandeld alsof zij een verplichting had om redelijke stappen te ondernemen om verlies te voorkomen, dat wil zeggen om schade te beperken; en (3) moet met enige zekerheid worden aangetoond. Met betrekking tot de verplichting tot mitigatie hoeft mitigatie niet vlekkeloos of perfect te zijn; zij hoeft alleen redelijk te zijn in het licht van de heersende omstandigheden waarvan op dat moment bekend is dat ze bestaan, zonder achteraf te vertrouwen. De onschuldige partij wordt niet geacht onredelijk risico te nemen. Bijvoorbeeld, als de onschuldige partij is de verkoper, dan is de verkoper meestal verplicht om het onroerend goed te verkopen relist. Indien dit niet het geval is, kan de door de rechter toegekende schadevergoeding worden verminderd.
voor een inbreuk op de JP ’s die plaatsvindt op of rond de in de JP’ s vastgestelde sluitingsdatum, wordt de verwachte schade van de onschuldige partij in het algemeen berekend of gemeten op basis van het verschil tussen de contractprijs en het voor de sluiting vastgestelde tijdstip door te kijken naar de marktwaarde op het tijdstip van de sluiting. De marktwaarde wordt beoordeeld op een objectieve basis op basis van wat een bereidwillige koper zou betalen voor het onroerend goed op de open markt met redelijke kennis van de waarde van het onroerend goed.
voor een anticiperende schending is de normale maat van de schade het verschil tussen de contractprijs en de datum van sluiting, hoewel dit bedrag moet worden verminderd als de verkoper niet in staat is om te matigen na aanvaarding van de opzegging van de APS door de overtredende partij. Bij anticiperende schending of afwijzing, heeft de onschuldige partij twee keuzes: (1) de opzegging te aanvaarden en schadevergoeding te eisen, zonder de verdere noodzaak om enige resterende verplichtingen van de APS uit te voeren; of (2) aandringen op strikte uitvoering en voltooiing van de APS en wachten tot de sluitingsdatum om de uitkomst te beoordelen.bedenk dat de onschuldige partij de plicht heeft om haar schade te beperken bij schending van de APS door de overtredende partij. Rechters behouden de discretionaire bevoegdheid om van de normale berekening of maat van de schade af te wijken indien dit in de gegeven omstandigheden billijk is omdat de mitigatie-inspanningen in elk geval verschillend zijn. Elk geval is anders en moet op zijn eigen merites worden beoordeeld. Typisch, de onschuldige partij heeft recht op de wederverkoopprijs verlies en speciale schade.hoe kan men dan bewijzen welke berekening of maat van de schade een rechter in elk geval moet gebruiken? Typisch, waar er verfijnde partijen, een meer complexe onroerend goed deal betrokken, en een sterk fluctuerende onroerend goed markt, beoordeling bewijs zal nodig zijn om de rechter te helpen bij het bepalen wat een redelijke en objectieve bedrag van de schade zou zijn in dat geval. Het verschil in schade tussen een berekening op basis van (I) het verschil tussen de contractprijs en de marktwaarde op de datum van sluiting in vergelijking met (ii) het verschil tussen de contractprijs en de marktwaarde op een bepaalde datum vóór of na sluiting kan aanzienlijk zijn, zoals in talrijke gevallen in Ontario is aangetoond.
wanneer dergelijke aanzienlijke kosten gemoeid zijn met het niet voltooien van een APS, zouden partijen bij een APS goed gediend zijn door ervaren adviseurs te hebben om hun rechten te beschermen in het geval van een inbreuk.ons ervaren team van Keyser Mason Ball, LLP is toegewijd aan het bereiken van de beste resultaten voor u in elke onroerend goed transactie of geschil, of residentieel of commercieel onroerend goed is betrokken. Neem contact op met Charles Lun ([email protected]) en hij zal blij zijn om te helpen.
_________________________________________________________________________________________r is weinig beter bewijs voor de marktwaarde van een onroerend goed dan de prijs waartegen het onroerend goed daadwerkelijk is verkocht na een inbreuk op de APS en na wat een redelijke beperking van de schade lijkt te zijn.in het algemeen treedt een anticiperende inbreuk op wanneer de overtredende partij de intentie heeft niet gebonden te zijn aan de voorwaarden van de APS en de onschuldige partij in wezen het volledige voordeel van de APS ontneemt. Typische voorbeelden zijn wanneer een koper verklaart dat hij niet zal sluiten wegens gebrek aan middelen of wanneer een verkoper weigert om het onroerend goed te verkopen.
Een typisch voorbeeld van opzegging is wanneer een koper niet kan sluiten wegens gebrek aan middelen, de verkoper hierover adviseert, en de verkoper het te koop aangeboden onroerend goed weergeeft en een rechtszaak begint voor het bedrag van de aanbetaling en bijkomende schade.bijzondere schade is schade die de onschuldige partij moet vergoeden voor de werkelijk gemaakte kosten. Bijvoorbeeld, als de verkoper de onschuldige partij is, heeft de verkoper waarschijnlijk recht op hun vervoerskosten na de sluitingsdatum voor zaken zoals onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen, verzekeringen en dergelijke die redelijkerwijs te voorzien zijn “verliezen” (d.w.z. out-of-pocket kosten) gedragen door de onschuldige partij.