beeld je dit in: je bent verliefd geworden op een prachtig huis op een hoekperceel in Fort Lauderdale, FL, maar op de dag van je huisinspectie, ben je geschokt wanneer je nieuwe buurman dwars door je eigendom rijdt op weg naar zijn werk. Een gesprek met de huisinspecteur en een onderzoek van onroerend goed records onthult iets met betrekking: er is een erfdienstbaarheid op uw potentiële nieuwe woning. Uw buurman moet op uw land rijden om toegang te krijgen tot die van hen — en is volledig in hun recht om dat te doen.

Wat is een homebuyer te doen? Begin met het leren van het goede, het slechte en het lelijke over eigendomsrechten en erfenissen.

een erfpacht geeft een persoon of entiteit een wettelijk recht om het land van iemand anders te gebruiken. Maar dat betekent niet dat je buurman zomaar tomaten kan gaan kweken in je tuin. Een erfpacht is “geen recht om het eigendom te bezitten, maar eerder om het te gebruiken voor een bepaald doel”, zegt Bob Tankel, een Pinellas, FL, advocaat die gespecialiseerd is in de gemeenschap vereniging recht. Bijvoorbeeld, een nutsbedrijf kan het recht hebben om op te graven een deel van uw gazon te installeren of te onderhouden telefoon, stroom, en kabel (misschien zelfs glasvezel) lijnen.

Wat moet u weten over erfenissen voordat u koopt?

begin met de basis: het is belangrijk om te weten of er erfenissen op een eigenschap zijn voordat u sluit, waar ze zijn en wat voor soort erfenissen ze zijn. Sommige erfenissen, bijvoorbeeld, blijven na de aankoop van het huis, maar andere kunnen worden geannuleerd. Dit hangt af van de vraag of de erfdienstbaarheid een toepasselijke erfdienstbaarheid is of een erfdienstbaarheid in bruto.

“Appurtenant” betekent toebehoren aan iemand anders. Dus een passende erfdienstbaarheid is er een waarin de buurman zocht en nu eigenaar is van de erfdienstbaarheid, zoals in het geval van die oprijlaan. Als u het huis koopt, blijft er een bijbehorend erfrecht bij het huis.

met een erfdienstbaarheid in gross, heb je meer te zeggen. Als het pand bijvoorbeeld een pad heeft dat naar een visvijver leidt, kan de oorspronkelijke eigenaar een buurman toegang tot het pand hebben verleend om bij de visplek te komen. Dat wordt beschouwd als een erfdienstbaarheid in gross, en het blijft niet als de woning van eigenaar verandert. Dus als u een hek wilt plaatsen (of gewoon niet wilt dat uw buurman over uw eigendom loopt), hebt u het recht om de overeenkomst te beëindigen — wees gewoon voorbereid op een ongemakkelijke eerste kennismaking met die nieuwe buurman.

Wat zijn uw eigendomsrechten en erfrecht?

Als u een huis met een erfdienstbaarheid koopt, moet u de bal spelen. Laten we zeggen dat je aan het strand onroerend goed gekocht (lucky you!) op publiek strand. Maar wat als uw nieuwe woning het enige toegangspunt is dat de buren hebben tot het openbare strand? U, in dit geval, zou niet het recht om uw buren te blokkeren van hun plezier in de zon door het opzetten van een hek. Als je dat deed, zou je in overtreding zijn op een recht-van-overtocht erfdienstbaarheid, ook wel een “erfdienstbaarheid door noodzaak,” en je zou kunnen worden aangeklaagd.

wat zijn de beperkingen op renovaties of uitbreidingen?

Als u van plan bent een nieuw huis of een toevoeging te bouwen, is het vooral belangrijk om te weten of er erfenissen op een woning zijn voordat u koopt. U kunt erachter komen door te kijken over uw papierwerk. “Geschreven erfenissen zijn opgenomen in akten, individuele documenten, op plats, en in condominium en huiseigenaar vereniging documenten,” zegt Tankel. Laten we zeggen dat je buurman een erfdienstbaarheid kreeg voor hun zonnepanelen. Je kunt dan geen boom renoveren, uitbreiden of zelfs maar planten die de toegang tot zonlicht van je buurman zou blokkeren.

kunnen erfenissen worden aangevochten?

“erfenissen kunnen onder specifieke omstandigheden door eigenaars worden uitgedaagd”, zegt Tankel. Je moet naar de rechtbank om dat te laten gebeuren. Als de erfpachthouder ermee instemt te beëindigen, moet dit gemakkelijk zijn. In sommige gevallen, erfdienstbaarheden hebben een vervaldatum, die ook het beëindigen van de erfdienstbaarheid vrij gemakkelijk zou maken. Maar andere zaken zijn moeilijker.

bijvoorbeeld, je zou kunnen hebben gehoord van ” krakers rechten.”Er is een juridische term voor dit:” prescriptive easement.”Dit gebeurt wanneer een persoon openlijk gebruik heeft gemaakt van het eigendom van de buurman voor een bepaalde lengte van de tijd (die meestal varieert per staat) zonder toestemming van de eigenaar. Dit type erfdienstbaarheid is niet op een titelrapport, dus kopers zouden waarschijnlijk een fysieke inspectie moeten doen om een erfdienstbaarheid van dit type te ontdekken, volgens Tankel. Als je je buren ziet zonnen op een aanlegsteiger die ze op je toekomstige eigendom aan het meer hebben gebouwd of als ze een hek op je potentiële land hebben geplaatst, zouden dat grote aanwijzingen zijn. “Prescriptieve erfdienstbaarheden kunnen worden aangevochten door beschuldigingen die zijn opgegeven,” zegt Tankel. In dit geval is het misschien een goed idee om te overleggen met een vastgoedadvocaat voor advies.

de bottom line on easements

Het is aan u om een huis te kopen met een easement, dus doe je huiswerk! “Kopers moeten due diligence uitoefenen om ervoor te zorgen dat ze de omvang van mogelijke erfdienstbaarheden kennen”, zegt Tankel.