door Glen Hansen
uw buurman bouwt (of wil bouwen) een sierlijke muur tussen uw twee eigenschappen. Dan e-mails uw buurman naar u de factuur, en vraagt u om de helft van de kosten van het gebouw bij te dragen. Moet u betalen als de kosten van de muur naar uw mening te hoog zijn? Wat als je nauwelijks de helft van de kosten van een kettingschakelhek kunt betalen, laat staan die muur? Vóór 1 januari 2014 was de wet niet erg behulpzaam bij het beantwoorden van die vragen.
gedurende meer dan 140 jaar beschreef Civil Code section 841 de plicht van buren om grenzen en hekken tussen hen te behouden. Dat als volgt wordt verstrekt:
Coderminous owners are mutually obligate to maintain:
1. De grenzen en monumenten tussen hen;
2. De hekken tussen hen, tenzij een van hen ervoor kiest om zijn land te laten liggen zonder hek; in dat geval moet hij, indien hij deze achteraf insluit, aan de ander een billijk deel van de waarde van de door laatstgenoemde gemaakte verdeling terugbetalen.
de rechtbanken behandelden de gedeelde verantwoordelijkheid beschreven in paragraaf 841 als een impliciet contract tussen naburige eigenaren, in plaats van een wettelijke aansprakelijkheid. (Zie bijv., Bliss V. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45; Marshall v. Wentz (1915) 28 Cal.Applicatie. 540, 544)
in toenemende mate hebben Gerechtshoven de oorspronkelijke wettelijke taal in sectie 841 onbehulpzaam gevonden bij het oplossen van omheiningsgeschillen tussen buren. Zoals een rechter van het Hooggerechtshof opmerkte: “voor de herziening deed artikel 841 van het Burgerlijk Wetboek echt weinig om de partijen of de rechtbanken te begeleiden bij het oplossen van geschillen. … De oude taal deed weinig om de eerste bouwproblemen of het type hekwerk, de hoogte, enz.aan te pakken., dat kan worden gebruikt.”(Hon. Judy Holzer Hersher, “Poet Robert Frost and the California Legislature Agree: Good Fences Make Good Neighbors,” Sacramento Lawyer, March / April 2014, p. 10 (found at http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
In 2013 erkende de wetgever dat de oorspronkelijke taal in sectie 841 verouderd was en dat de omstandigheden waarbij naburige eigenaren betrokken waren, zijn veranderd. Het personeel van de Assembly Committee on Judiciary legde uit dat, in 1872, toen de wet oorspronkelijk werd vastgesteld, “het primaire voordeel in verband met het opzetten van een grenshek rond iemands eigendom was om, ’te voorkomen dat de in-en uitgang van huisdieren zoals ze gewoonlijk worden gevoed en beperkt daarop, en om de gebouwen ingesloten van onwettige inbreuk te beschermen.”(Vergadering Comm. Judiciary, Analysis of AB 1404, May 6, 2013, p. 5 (found at http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), citerend Meade v. Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) De oorspronkelijke taal in sectie 841 weerspiegelde dit ” eng begrip van de voordelen geassocieerd met, en de doeleinden gediend door een grens hek.”(Ibid.) Echter, de rechterlijke Commissie merkte op dat in een samenleving niet langer gedomineerd door agrarische bezigheden, “het bijwerken en moderniseren van het statuut om beter de moderne voordelen in verband met buurt hekken weerspiegelen zinvol is, zoals het beschermen van de gebouwen tegen invasies van privacy en onwettige inbreuk.” (ID. op blz. 5-6.) In het huidige verstedelijkte Californië is het afschermen tussen eigendommen “meestal noodzakelijk en algemeen verwacht” en “dient de basisfuncties van het behoud van de privacy van elke buurman en biedt het een visuele afbakening van eigendomslijnen.” (ID. op blz. 6.) De wetgever erkende de voortdurende behoefte aan een vermoeden dat “aangrenzende landeigenaren een gelijk voordeel delen, en een gelijke verantwoordelijkheid voor de redelijke kosten van de bouw en het onderhoud, van elke hek die hun eigenschappen verdeelt.”(Ibid.) Maar de wetgever erkende ook dat ” buurthekken niet altijd wederzijds voordelig zijn, en dat een aangrenzende landeigenaar die duidelijk weinig of geen voordeel ontvangt van een grenshek niet moet worden gedwongen om een aangrenzende landeigenaar hek constructie subsidiëren.”(Ibid.) De wetgever heeft dan ook getracht dit vermoeden te codificeren en “de ongelijkheden te voorkomen die zouden voortvloeien uit een hard en snel “Algemeen” vermoeden van gelijk voordeel en verantwoordelijkheid.”(Ibid.)
en zo de wetgever aangenomen en de gouverneur ondertekend Assembly Bill 1404, de ” Good Neighbor Fence Act van 2013.” (Statistiek. 2013, ch. 86.) AB 1404 verving artikel 841 van het Burgerlijk Wetboek en vervolgde het vermoeden in dat statuut dat “aangrenzende landeigenaren gelijkelijk zullen delen in de verantwoordelijkheid voor het behoud van de grenzen en monumenten tussen hen.”De nieuwe wetgeving bepaalt dat aangrenzende landeigenaren worden geacht niet alleen een gelijk voordeel te delen van een hek dat hun eigendommen verdeelt, maar ook in gelijke mate verantwoordelijk te zijn voor de redelijke kosten van de bouw, het onderhoud of de noodzakelijke vervanging van het hek. Onder de nieuwe sectie 841, dat vermoeden kan worden overwonnen “door een overwicht van het bewijs dat aantoont dat het opleggen van gelijke verantwoordelijkheid voor de redelijke kosten van bouw, onderhoud of noodzakelijke vervanging van het hek zou onrechtvaardig” Bij het bepalen of een gelijkwaardige verantwoordelijkheid voor de redelijke kosten zou onrechtvaardig, sectie 841 bepaalt dat de rechter zal rekening houden met alle van de volgende:
(A) Of de financiële last voor de één grondeigenaar is aanzienlijk in verhouding staan tot het voordeel is bedongen dat de grondeigenaar door het hek in kwestie.
(B) of de kosten van de omheining het verschil in de waarde van het onroerend goed vóór en na de installatie zouden overschrijden.
C) of de financiële last voor één grondeigenaar een ongerechtvaardigde financiële onbillijkheid zou betekenen gezien de financiële omstandigheden van die partij, zoals aangetoond door redelijk bewijs.
(D) de redelijkheid van een bepaald bouw-of onderhoudsproject, met inbegrip van alle volgende elementen::
(i) de mate waarin de kosten van het project onnodig of buitensporig lijken.
(ii) de mate waarin de kosten van het project het gevolg lijken te zijn van de persoonlijke esthetische, architectonische of andere voorkeuren van de grondeigenaar.
(E) alle andere billijke factoren die onder de omstandigheden passend zijn.de nieuwe afdeling 841 vereist ook dat een grondeigenaar die van plan is kosten te maken voor de bouw of het onderhoud van een gedeeld hek met een aangrenzende grondeigenaar, en die een redelijke bijdrage voor die kosten wil hebben van de aangrenzende grondeigenaar, die buurman een redelijke schriftelijke kennisgeving van ten minste 30 dagen aan een aangrenzende grondeigenaar verstrekt voordat hij het hek bouwt of onderhoudt.
het toepassingsgebied van paragraaf 841 is echter niet onbeperkt. Overheidsinstanties en-agentschappen zijn uitdrukkelijk van de bepalingen van de richtlijn uitgesloten. Dat komt omdat de wetgever vond dat het vermoeden van gelijke verantwoordelijkheid en bijdrage voor gedeelde omheining “geen zin heeft in de context van openbare gronden, zoals Californië 1,5 miljoen hectare met staatsparken, of in de context van vele andere staat en lokale openbare gronden.”
dus wie moet betalen voor de sierlijke muur van uw buurman op de lijn tussen uw aangrenzende eigenschappen? Dat hangt ervan af. Hoewel de wet zal veronderstellen dat u beiden in gelijke mate in de kosten moet delen, kunt u dit vermoeden aanvechten door aan te tonen (a) dat de helft van de kosten van de muur aanzienlijk onevenredig is ten opzichte van uw voordeel van die muur; (b) dat de kosten van de muur het verschil in de waarde van uw eigendom voor en na de installatie overtreffen; (c) dat de financiële last van de helft van de kosten u, gezien uw financiële omstandigheden, onnodig financieel zou belasten; (d) dat de specifieke constructie van de muur onredelijk is; en (e) andere billijke factoren die onder de omstandigheden passend zijn. Hopelijk kun je de zaak in der minne oplossen met je buurman. Zo niet, dan krijgen de rechtbanken in het nieuwe statuut veel meer leiding bij het beslechten van het geschil op billijke gronden.
Glen Hansen is senior counsel bij Abbott & Kindermann, LLP. Voor vragen met betrekking tot Dit artikel of enig ander Californisch landgebruik, onroerend goed, milieu-en/of planningskwesties kunt u contact opnemen met Abbott & Kindermann, LLP op (916) 456-9595.
De in dit artikel gepresenteerde informatie dient niet te worden opgevat als formeel juridisch advies van Abbott & Kindermann, LLP, of de vorming van een advocaat / cliënt relatie. Vanwege de veranderende aard van dit rechtsgebied en het belang van individuele feiten, worden lezers aangemoedigd om onafhankelijk advies in te winnen voor advies over hun individuele juridische kwesties.
