Het U. S. Census Bureau schat dat de bevolking van Colorado tussen 1 April 2010 en 1 juli 2018 met 13,2 procent is toegenomen. In het laatste volledige kalenderjaar alleen al, Colorado Toegevoegd bijna 80.000 mensen, waardoor het de zevende snelst groeiende staat in het land. Natuurlijk hebben deze nieuwe bewoners, naast de inboorlingen, plekken nodig om te wonen, te leren, te winkelen, te spelen en gezondheidszorg te krijgen. Het zou dus geen verrassing moeten zijn dat Colorado een boom heeft meegemaakt die parallel loopt met de bevolkingsgroei.nu ontwikkelaars niet langer de kans kregen om te profiteren van de bevolkingsgroei door het bouwen van condominiumcomplexen, herenhuizen, appartementengebouwen en deelsectoren vol met baanwoningen, werd het geschil als gevolg van bouwfouten een ernstig probleem in Colorado. In 2001, in reactie op lobbyen door Colorado ’s insurance and construction industries, wetgevers aangenomen de Construction Defect Action Reform Act of “CDARA,” gecodificeerd bij C. R. S. § 13-20-801, et. seq., in de hoop van het reguleren van claims en rechtszaken met betrekking tot bouwdefecten. De CDARA werd gewijzigd en uitgebreid in 2003, 2007 en 2010. Ondanks de beste bedoelingen van CDARA, bouwdefect geschillen was nog steeds met een huiveringwekkend effect op de ontwikkeling van nieuwe condominium, met nieuwbouw daalt van 20 procent naar slechts 3 procent. Als reactie, wetgevers onlangs vastgesteld HB 17-1279, die extra hindernissen voor condominium boards en huiseigenaar verenigingen te popelen om acties tegen bouwprofessionals te beginnen creëert.
Het doel van dit artikel is de aandacht te vestigen op enkele van de belangrijkste aspecten van de CDARA en andere overwegingen die betrokken zijn bij de verdediging van gevallen van Constructiefout.aangezien de bouw grotendeels wordt beheerst door contracten en deze vaak arbitragebedingen bevatten die de toegang tot de rechter beperken, zijn de bepalingen van de CDARA specifiek van toepassing op elke “…burgerlijke vordering of een arbitrageprocedure voor schadevergoeding, schadeloosstelling of bijdrage die tegen een bouwprofessional wordt ingesteld om een vordering, reconventionele vordering, incidentele vordering of vordering van derden in te stellen voor schade of verlies aan of verlies van gebruik van onroerende of persoonlijke goederen of persoonlijk letsel veroorzaakt door een gebrek in het ontwerp of de bouw van een verbetering van onroerende goederen.”
belangrijke definities
De CDARA definieert een ” eiser “als” …een andere persoon dan de procureur-generaal of de officier van Justitie van de verschillende gerechtelijke districten van de staat die een vordering indient tegen een bouwprofessional die een gebrek in de bouw van een verbetering van onroerend goed beweert.”Deze nogal allesomvattende definitie maakt het voor particulieren of verenigingen van huiseigenaren mogelijk om vorderingen te maken tegen bouwprofessionals voor bouwfouten.
De CDARA werd ook opgesteld om bijna iedereen die betrokken is bij een facet van het bouwproces te omvatten. Inderdaad,” bouwprofessional “wordt gedefinieerd als” …een architect, aannemer, onderaannemer, ontwikkelaar, bouwer, bouwer leverancier, ingenieur, of Inspecteur Uitvoeren of inrichting van het ontwerp, toezicht, inspectie, constructie, of observatie van de bouw van een verbetering van onroerend goed. Indien de verbetering van het onroerend goed een commercieel onroerend goed is, omvat de term “bouwprofessional” ook elke eerdere eigenaar van het commercieel onroerend goed, met uitzondering van de eiser, op het moment dat het werk werd uitgevoerd….”
Notice of Claim Process
een van de kenmerken van de CDARA is de Notice of Claim eis. Eisers die een claim willen indienen of uiteindelijk een rechtszaak willen beginnen tegen een bouwprofessional moeten eerst voldoen aan de Cdara ‘ s kennisgeving van Claimdrempel.
Eiser moet het verzenden van een schriftelijke kennisgeving “…naar het laatst bekende adres van een bouwvakker tegen wie de aanvrager stelt een constructiefout beweren dat beschrijft de vordering in redelijke mate van detail voldoende om vast te stellen de algemene aard van het gebrek, inclusief een algemene beschrijving van het type en de locatie van de constructie die eiser gestelde gebreken en schade beweerd te zijn veroorzaakt door het defect.”
De cdara vereist dat de eiser de bouwprofessional uiterlijk 75 dagen vóór het indienen van een vordering, of uiterlijk 90 dagen vóór het indienen van de vordering in het geval van een commercieel onroerend goed, op de hoogte stelt van de vordering.
na ontvangst van de kennisgeving van de vordering kan de bouwprofessional hem en zijn aannemers of andere gemachtigden schriftelijk verzoeken toegang te krijgen tot de goederen van de eiser met het oog op de inspectie van de goederen en alle vermeende gebreken. De CDARA vereist dat de inspectie wordt voltooid binnen 30 dagen na betekening van de kennisgeving van de vordering.
binnen 30 dagen na voltooiing van het inspectieproces, of binnen 45 dagen na de inspectie van een commercieel onroerend goed, kan een bouwprofessional de eiser “…een aanbod doen om de vordering te schikken door betaling van een bepaald bedrag of door ermee in te stemmen het geclaimde gebrek te verhelpen”, zoals in de kennisgeving van de vordering wordt beweerd.”Het schriftelijke aanbod van de bouwprofessional om zich te vestigen moet een verslag bevatten van de reikwijdte van de inspectie, de bevindingen en resultaten van de inspectie, een beschrijving van de aanvullende bouwwerkzaamheden die nodig zijn om het in de kennisgeving van claim beschreven gebrek te verhelpen en alle schade aan de verbetering van de onroerende goederen veroorzaakt door het gebrek, en een tijdschema voor de voltooiing van de herstelwerkzaamheden.”
eiser heeft 15 dagen vanaf de datum van levering van het aanbod om te schikken om schriftelijke aanvaarding te verstrekken, anders wordt het aanbod geacht te zijn afgewezen. Indien een vroegtijdige schikking geen succes heeft, kan de eiser een rechtszaak beginnen tegen de bouwprofessional. Indien een eiser niet voldoet aan CDARA ‘ s Notice of Claim process, moet de civiele procedure of arbitrage worden opgeschort totdat het proces is voltooid.
het doel van het proces van kennisgeving van vorderingen van de CDARA is om de partijen een snelle en kosteneffectieve manier te bieden om geschillen te vermijden. Het biedt de partijen een precontentieuze onderzoeksinstrument waarmee de bouwprofessional in kennis kan worden gesteld van alle vermeende gebreken en deze vervolgens kan inspecteren. Indien het proces van kennisgeving van Claim niet succesvol blijkt, staat het de bouwprofessional en zijn vertegenwoordiging toe om een rechtszaak aan te gaan met een begrip van de zaak die niet noodzakelijkerwijs wordt geboden in andere soorten civiele procedures. Bovendien, ervan uitgaande dat de bouwprofessional zorgt voor een snelle kennisgeving van de claim aan zijn verzekeraar, het proces maakt het mogelijk voor de bouwprofessional om onmiddellijke juridische vertegenwoordiging te krijgen en de mogelijkheid om deskundigen te behouden om zijn belangen volledig te beschermen.
De CDARA draagt een verzekeraar op om een bouwprofessional te verdedigen die een kennisgeving van Claim heeft ontvangen door de claim redelijk te onderzoeken en redelijkerwijs samen te werken met de verzekerde tijdens het proces van kennisgeving van Claims. Indien dit niet gebeurt, kan dit dus aanleiding geven tot een beschuldiging van kwade trouw.
CDARA de Beperking op constructiefout Nalatigheid Vorderingen
De CDARA sluit iedere afzonderlijke nalatigheid vordering op zoek naar schade door een constructiefout indien deze voortvloeit uit een storing te bouwen in substantiële overeenstemming met de van toepassing zijnde bouwvoorschriften of industrie standaard, tenzij de tekortkoming resulteert in daadwerkelijke schade aan echte of persoonlijke eigendommen; de werkelijke, verlies van het gebruik van reële of persoonlijke eigendommen; lichamelijk letsel of dood door schuld; of, een risico van lichamelijk letsel of de dood, of een bedreiging voor het leven, de gezondheid of de veiligheid van de bewoners van de residentiële onroerende goederen.
deze beperking verbiedt echter niet de bewering van andere onrechtmatige daad claims dan claims voor nalatigheid; de bewering van contract of garantie claims; of, de bewering van claims die voortvloeien uit de schending van een wet of verordening anders dan claims voor schending van een bouwcode.
beschikbare schade op grond van de Cdara
krachtens de Cdara mag een eiser niet meer dan “werkelijke schade” terugvorderen, tenzij de eiser voorrang heeft op de vordering die de bouwprofessional de Colorado Consumer Protection Act heeft geschonden en:
a) het geldelijke aanbod van de bouwprofessional om een bedrag af te wikkelen certain…is minder dan 85% van het aan de eiser toegekende bedrag als werkelijk geleden schade exclusief kosten, rente en advocatenkosten; of
(b) de redelijke kosten, zoals vastgesteld door het trier in feite, om het aanbod van de bouwprofessional aan te vullen, gedaan , om de bouw te herstellen defect…is minder dan 85 procent van het bedrag dat aan de eiser wordt toegekend als daadwerkelijk geleden schade exclusief kosten, rente en advocaatkosten.
De CDARA definieert “de werkelijke schade” als “de laagste van de reële waarde van de onroerende goederen, zonder de vermeende constructiefout; vervangingswaarde van de onroerende goederen; of de redelijke kosten van de reparatie van de vermeende constructiefout, samen met de verplaatsing kost…” Als de woning wordt betrokken, kunnen de werkelijke schade ook “…andere directe economische kosten in verband met het verlies van gebruik, eventuele rente zoals bepaald door de wet, en de kosten van het pak en van redelijke advocaatkosten kunnen worden opw krachtens overeenkomst of de toepasselijke wetgeving.”
nog Belangrijker, als een bouwvakker niet “wezenlijk in overeenstemming” met de voorwaarden van een geaccepteerd bod te herstellen of de afwikkeling van een claim die tijdens de Aankondiging van de Vordering proces of als een bouwvakker niet reageert op de Kennisgeving van de Vordering van de bouw professionele “geldt treble schade,” maar alleen als eiser anders heerst er op de claim dat een schending van de Colorado Consumer Protection Act opgetreden. Echter, het totale bedrag van treble schade en advocatenkosten toegekend in een actie onder de Colorado Consumer Protection Act, is begrensd op $250.000.
verjaring
De CDARA bepaalt de verjaring van een vordering tegen een bouwprofessional tot verbetering van onroerend goed. Het omvat een verjaringstermijn van twee jaar vanaf het moment dat een gebrek wordt ontdekt of bij de uitoefening van redelijke zorgvuldigheid had moeten worden ontdekt. In geen geval kan een beroep worden ingesteld na een rusttijd van zes jaar, maar het kan worden verlengd tot twee jaar indien het gebrek wordt ontdekt in het vijfde of zesde jaar na aanzienlijke voltooiing.
niet alle vermeende constructiefouten zijn latent, dus de verdediging moet waakzaam zijn voor een verjaringstermijn. Indien evaluatie garandeert, is het noodzakelijk dat de juiste bevestigende verdediging wordt beweerd in het antwoord van een bouwprofessional op een klacht of kennisgeving van Arbitrage om een statuut van verjaring verdediging te behouden.Het hooggerechtshof van Colorado oordeelde in de zaak Goodman V.Heritage Builders, Inc., de bepaling van C. R. S. § 13-80-104, die een bouwprofessional toestaat om vorderingen tegen derden in te stellen binnen 90 dagen na de definitieve uitspraak of schikking, is niet alleen van toepassing op de tweejarige verjaringstermijn, maar ook op de zesjarige verjaringstermijn. Dit is belangrijk voor algemene aannemers die op zoek zijn naar schadeloosstelling en bijdrage van hun onderaannemers.
indien een kennisgeving van Claim wordt verzonden naar een bouwprofessional binnen de termijn die is voorgeschreven voor het indienen van een vordering uit hoofde van een toepasselijke verjarings-of rusttijd, wordt de kennisgeving van verjarings-of rusttijd betaald tot 60 dagen na de voltooiing van de kennisgeving van claimprocedure.
andere belangrijke overwegingen bij de vroegtijdige evaluatie van Constructiefoutgevallen
bouwcontracten omvatten vaak bepalingen van de heersende partij, die de overheersende partij in een civiele procedure of arbitrage in staat stellen om advocaatkosten en proceskosten te recupereren (bijv. arbitrage en honoraria voor deskundigen). Het is noodzakelijk dat een toepasselijke verzekeringspolis wordt geraadpleegd voorafgaand aan de toewijzing van een raadsman om te bepalen of advocaatkosten en proceskosten worden gedekt of de verzekerde bouwprofessional out-of-pocket in het geval van een dergelijke toekenning. De verzekerde bouwprofessional moet onmiddellijk worden geadviseerd, bij voorkeur in een reserveringsbrief. Gezien de aard van geschillen over bouwfouten moet een verzekeraar verwachten dat de honoraria en kosten van advocaten, met name honoraria van deskundigen, die aan een eiser worden toegekend, aanzienlijk zijn.
In Colorado moet een partij eerst vaststellen dat zij inderdaad de overheersende partij is om de heersende partij te innen. Een dergelijke vastberadenheid is echter niet altijd gemakkelijk. Bijvoorbeeld, als een eiser overwint op minder dan de helft van zijn talrijke vorderingen, kan een eiser nog steeds beweren dat hij de overheersende partij was. Onder dergelijke omstandigheden is het bijzonder belangrijk hoe de eiser de zaak kadert. In Colorado, de rechtbank, of arbiter / arbitragepanel, hebben ruime discretie in het bepalen wie de heersende partij is. In een scenario waarin een eiser op minder dan de helft van zijn vorderingen de overhand zou hebben, zou de eiser kunnen stellen dat de niet-overheersende vorderingen Aanvullende of afgeleide vorderingen waren. Misschien zelfs beweren dat de winnende claims had een hogere dollar waarde of meer tijd nodig, materiële juridische werk, of ontdekking dan de andere claims. Daarom kan een bouwprofessional nog steeds worden blootgesteld aan een aanzienlijke toewijzing van advocatenhonoraria en-kosten, zelfs als deze op meer dan de helft van de ingediende claims prevaleert.
afhaalmaaltijden
De CDARAÂ zal waarschijnlijk toekomstige wijzigingen zien om tal van gebreken in de geschillenbeslechting bij bouwfouten aan te pakken. Wanneer er sprake is van een claim op een bouwfout, is het belangrijk dat de verzekerde bouwprofessional zich houdt aan het proces van kennisgeving van Claim, of, als alternatief, eiser dwingen zich aan te houden. Juridisch advies moet onmiddellijk worden toegewezen en deskundigen behouden om de verzekerde Bouw professional te helpen navigeren de cdara ‘ s pre-litigation vereisten. Indien een rechtszaak begint, is het van groot belang dat het beleid wordt geraadpleegd om te bepalen of advocaatkosten en proceskosten worden gedekt of dat de verzekerde bouwprofessional out-of-pocket zal zijn. Bij wijze van beste praktijk moet een schaderegelaar bepalen of er een overheersende partijclausule in het bouwcontract is en moet de verzekerde bouwprofessional onmiddellijk op de hoogte worden gesteld van de mogelijkheid van out-of-pocket uitgaven die niet door het beleid worden gedekt. De verdediging moet er ook zeker van zijn om te overleggen met ingehouden deskundigen om te bepalen of een positieve verdediging en een motie voor ontslag wegens schending van het statuut van verjaringstermijnen correct zijn.
U. S. Census Bureau (2019). QuickFacts Colorado. Opgehaald uit https://www.census.gov/quickfacts/co.
C. R. S. § 38-33.3-303.5.
C. R. S. § 13-20-802.5(1).
C. R. S. § 13-20-802.5(3).
C. R. S. § 13-20-802.5(4).
C. R. S. § 13-20-802.5(5).
C. R. S. § 13-20-803.5(1).
C. R. S. § 13-20-803.5(2).
