Enten du er ny på eiendomsmarkedet eller en erfaren grunneier, bør du være klar over konsekvensene for ikke å fullføre en avtale om kjøp og salg («APS»). EN APS er i hovedsak en kontrakt for kjøp og salg av land. Følgelig er en typisk søksmål for en mislykket eiendomsavtale en handling for kontraktsbrudd.I Ontario har det lenge vært loven om at den uskyldige ikke-krenkende part («Uskyldig Part») skal settes tilbake i den posisjonen de ville ha vært i hadde eiendomstransaksjonen lukket, underlagt noen kvalifiserende prinsipper. Den Uskyldige Partens forventning skal kompenseres for det de ikke mottok for sin slutt på avtalen fra partiet som overtrådte APS («Krenkende Parti»). Denne kompensasjonen kalles «forventningsskader».
for å kunne gjenvinnes, må forventningserstatning for kontraktsbrudd: (1) være rimelig forutsigbar; (2) Må være uunngåelig i den forstand At Den Uskyldige Part blir behandlet som om den hadde en forpliktelse til å ta rimelige skritt for å unngå tap, det vil si å redusere; og (3) må bevises med viss sikkerhet. Med hensyn til plikt til å redusere, begrensning trenger ikke å være feilfri eller perfekt; det trenger bare å være rimelig i lys av de rådende omstendigheter som er kjent på den tiden å eksistere uten å stole på etterpåklokskap. Den Uskyldige Part forventes ikke å ta urimelig risiko. For eksempel, hvis Den Uskyldige Part er selger, da selgeren er vanligvis nødvendig å relist eiendommen for salg. Unnlatelse av å gjøre dette kan redusere eventuelle skader tildelt av en dommer.for brudd PÅ APS som oppstår på eller rundt sluttdatoen som er angitt i APS, Beregnes Eller måles Den Uskyldige Partens forventningsskader generelt basert på forskjellen mellom kontraktsprisen og tiden som er fastsatt for lukking ved å se på markedsverdien på slutttidspunktet. Markedsverdi vurderes på et objektivt grunnlag basert på hva en villig kjøper ville betale for eiendommen på det åpne markedet med rimelig kunnskap om verdien av eiendommen.for et forventet brudd er det normale tiltaket for skader forskjellen mellom kontraktsprisen og datoen for lukking, selv om dette beløpet er gjenstand for å bli redusert dersom selgeren ikke reduserer etter aksept av Den Krenkende Partens avvisning av APS. Ved påvente brudd eller avvisning, Den Uskyldige Part har to valg: (1) å godta avvisning og saksøke for skader, uten ytterligere behov for å utføre eventuelle gjenværende forpliktelser FRA APS; eller (2) insistere på streng ytelse og fullføring av APS og vente til sluttdatoen for å vurdere utfallet.
Husker at Den Uskyldige Part har en plikt til å redusere sine skader ved brudd PÅ APS Av Brudd Part. Dommere beholder skjønnsmessig makt til å avvike fra den normale beregningen eller tiltaket av skader dersom det er rettferdig i omstendighetene å gjøre det fordi begrensningsarbeidet er forskjellig i hvert tilfelle. Hvert tilfelle er forskjellig og må vurderes på egen hånd. Vanligvis Er Den Uskyldige Part rett til videresalg pris tap og spesielle skader.
Hvordan kan man da bevise hvilken beregning eller mål på skader en dommer skal bruke i hvert enkelt tilfelle? Vanligvis, der det er sofistikerte parter, en mer kompleks eiendomsmegling avtale involvert, og en svært varierende eiendomsmarkedet, vurdering bevis vil være nødvendig for å bistå dommeren i å bestemme hva en rimelig og objektiv mengde skader ville være i så fall. Forskjellen i skader mellom en beregning basert på (i) forskjellen mellom kontraktsprisen og markedsverdien på datoen for lukking sammenlignet med (ii) forskjellen mellom kontraktsprisen og markedsverdien på en dato før eller etter lukking kan være betydelig, som vist i mange tilfeller I Ontario.Når slike betydelige kostnader er involvert for ikke å fullføre EN APS, vil partene i EN APS være godt tjent med å ha opplevd råd for å beskytte sine rettigheter i tilfelle brudd.Vårt erfarne team På Keyser Mason Ball, LLP er dedikert til å oppnå de beste resultatene for deg i hver eiendomstransaksjon eller tvist, enten bolig eller næringseiendom er involvert. Ta Kontakt Med Charles Lun ([email protected]) og han vil gjerne hjelpe.
_________________________________________________________________________________________
det er lite bedre bevis for markedsverdien av en eiendom enn prisen som eiendommen faktisk solgt etter et brudd PÅ APS og etter det som synes å være rimelig begrensning av skader.vanligvis oppstår et foregripende brudd der Den Krenkende Parten avslører en intensjon om ikke å være bundet av VILKÅRENE TIL APS og fratar Den Uskyldige Parten i det vesentlige HELE fordelen AV APS. Typiske eksempler er hvor en kjøper sier at de ikke vil lukke på grunn av mangel på midler eller hvor en selger nekter å selge eiendommen.et typisk eksempel på avvisning er hvor en kjøper ikke kan lukke på grunn av mangel på midler, rådgiver selgeren om dette, og selgeren relists eiendommen til salgs og starter en søksmål for innskuddsbeløpet og ytterligere skader.
Spesielle skader er skader for å kompensere Den Uskyldige Part for faktiske utgifter. For eksempel, hvis selgeren Er Den Uskyldige Part, har selgeren sannsynligvis rett til sine bærekostnader etter sluttdatoen for gjenstander som eiendomsskatt, verktøy, forsikring og lignende som er rimelig forutsigbare » tap » (dvs. ut-av-lommekostnader) båret av Den Uskyldige Part.