Av Glen Hansen
din nabo bygger (eller ønsker å bygge) en utsmykket vegg mellom dine to eiendommer. Deretter sender naboen din fakturaen til deg, og ber deg om å bidra med halvparten av kostnaden for byggverket. Må du betale hvis kostnaden for veggen er overdreven etter din mening? Hva om du knapt har råd til halvparten av kostnaden for et kjedeleddgjerde, enn si den veggen? Før 1. januar 2014 var loven ikke så nyttig for å svare på disse spørsmålene.
I over 140 år Beskrev Civil Code section 841 plikt til naboer for å opprettholde grenser og gjerder mellom dem. Som følger:
Sammenfallende eiere er gjensidig bundet likt for å opprettholde:
1. Grensene og monumentene mellom dem;
2. Gjerdene mellom dem, med mindre en av dem velger å la sitt land ligge uten gjerde; i så fall, hvis han etterpå inkluderer det, må han refundere til den andre en rettferdig andel av verdien på den tiden av et divisjonsgjerde laget av sistnevnte.
domstolene behandlet det felles ansvaret beskrevet i avsnitt 841 som en underforstått kontrakt mellom naboeiere, i stedet for et lovfestet ansvar. (Se F. eks. Bliss v. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45; Marshall v. Wentz (1915) 28 Cal.Program. 540, 544)
i Økende Grad har rettssaker funnet det opprinnelige lovbestemte språket i seksjon 841 unhelpful i å løse gjerdetvister mellom naboer. Som En høyesterettsdommer kommenterte: «Før revisjon gjorde Civil Code section 841 egentlig lite for å veilede partene eller domstolene i å løse tvister. … Det langvarige språket gjorde lite for å løse innledende byggeproblemer eller typen gjerde, dens høyde, etc., som kan brukes.»(Hon. Judy Holzer Hersher, «Poet Robert Frost Og California Legislature Enig: Gode Gjerder Gjør Gode Naboer,» Sacramento Advokat, Mars / April 2014, s. 10 (funnet på http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
I 2013 anerkjente Lovgiveren at originalspråket i seksjon 841 var foreldet og omstendigheter som involverer naboeiendomsbesittere har endret seg. Personalet i Assembly Committee on Judiciary forklarte at i 1872 da loven opprinnelig ble vedtatt, «den primære fordelen forbundet med å opprette et grensegjerde rundt ens eiendom var å» forhindre inntrenging og utgang av husdyr som de vanligvis er næret og begrenset til, og for å beskytte lokalene som er vedlagt fra ulovlig innblanding.'»(Assembly Comm. Rettsvesenet, Analyse AV AB 1404, Mai 6, 2013, s. 5 (funnet på http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), siterer Meade v. Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) Originalspråket i seksjon 841 reflekterte denne » smale forståelsen av fordelene forbundet med, og formålene som ble betjent av et grensegjerde.»(Ibid.) Men justiskomiteen bemerket at i et samfunn som ikke lenger er dominert av agrariske sysler, «oppdaterer og moderniserer vedtektene for å bedre gjenspeile de moderne fordelene forbundet med nabolagets gjerder, er det fornuftig, for eksempel å beskytte lokalene mot invasjoner av personvern og ulovlig innblanding.» (ID. på s.5-6. I dagens urbaniserte California er gjerde mellom eiendommer «vanligvis nødvendig og generelt forventet» og «tjener de grunnleggende funksjonene for å bevare hver nabos privatliv og gir en visuell avgrensning av eiendomslinjer.» (ID. på s.6.) Lovgiveren anerkjente det fortsatte behovet for en formodning om at «tilstøtende grunneiere deler en lik fordel og et like ansvar for de rimelige kostnadene ved bygging og vedlikehold, av noe gjerde som deler deres egenskaper.»(Ibid.) Men Lovgiveren anerkjente også at » nabolaget gjerder ikke alltid er gjensidig fordelaktig, og at en tilstøtende grunneier som tydelig mottar liten eller ingen fordel av et grensegjerde, ikke bør tvinges til å subsidiere en tilstøtende grunneiers gjerdekonstruksjon.»(Ibid.) Lovgiveren forsøkte derfor både å kodifisere den formodningen og «forhindre ulikhetene som ville oppstå fra en hard og rask «teppe» formodning om lik fordel og ansvar.»(Ibid.)
Og Så Lovgiver vedtatt Og Guvernøren signert Assembly Bill 1404, » Good Neighbor Fence Act av 2013.» (Statistikk. 2013, ch. 86.) AB 1404 erstattet Civil Code section 841 og fortsatte formodningen i at lov at » tilstøtende grunneiere skal dele like i ansvaret for å opprettholde grenser og monumenter mellom dem.»Den nye lovgivningen fastsetter at tilstøtende grunneiere antas å ikke bare dele en lik fordel fra et gjerde som deler sine egenskaper, men også å være like ansvarlig for de rimelige kostnadene ved bygging, vedlikehold eller nødvendig utskifting av gjerdet. I henhold til den nye paragraf 841, at formodningen kan overvinnes «ved en overvekt av bevis som viser at å pålegge lik ansvar for rimelige kostnader for bygging, vedlikehold, eller nødvendig utskifting av gjerdet ville være urettferdig» i å avgjøre om lik ansvar for rimelige kostnader ville være urettferdig, paragraf 841 sier at domstolen skal vurdere alle av følgende:
(A) Om den økonomiske byrden til en grunneier er vesentlig uforholdsmessig til den fordel som er tillagt den grunneier ved gjerdet i spørsmålet.
(B) Om kostnaden for gjerdet vil overstige forskjellen i verdien av eiendommen før og etter installasjonen.
(C) Om den økonomiske byrden til en grunneier ville pålegge en unødig økonomisk motgang gitt partiets økonomiske forhold som demonstrert av rimelig bevis.
(D) rimeligheten av en bestemt konstruksjon eller vedlikehold prosjekt, inkludert alle de følgende:
(i) i hvilken grad kostnadene for prosjektet ser ut til å være unødvendige eller overdrevne.
(ii) i hvilken grad kostnadene ved prosjektet ser ut til å være et resultat av grunneierens personlige estetiske, arkitektoniske eller andre preferanser.
(E) Eventuelle andre rettferdige faktorer som passer under omstendighetene.
den nye seksjon 841 krever også en grunneier som har til hensikt å pådra seg kostnader for bygging eller vedlikehold av et felles gjerde med en tilstøtende grunneier, og som ønsker å ha rimelig bidrag til disse kostnadene ved den tilstøtende grunneier, for å gi den naboen rimelig skriftlig varsel om minst 30 dager til en tilstøtende grunneier før eventuell bygging eller vedlikehold av gjerdet.
omfanget av seksjon 841 er imidlertid ikke ubegrenset. Offentlige enheter og byråer er spesielt utelukket fra bestemmelsene. Det skyldes At Lovgiveren fant at formodningen om like ansvar og bidrag til delt gjerde «ikke gir mening i sammenheng med offentlige land, for eksempel Californias 1, 5 millioner hektar som inneholder statsparker, eller i sammenheng med mange andre statlige og lokale offentlige land.»
så hvem skal betale for naboens utsmykkede vegg på linjen mellom dine tilstøtende eiendommer? Det kommer an på. Selv om loven vil anta at dere begge skal dele like mye i kostnaden, kan du utfordre den formodningen ved å vise (a) at halvparten av kostnaden for veggen er vesentlig uforholdsmessig til din fordel for den veggen; (b) kostnaden for veggen overstiger forskjellen i verdien av eiendommen din før og etter installasjonen; (c) den økonomiske byrden på halvparten av kostnaden vil pålegge deg en unødig økonomisk motgang, gitt dine økonomiske forhold; (d) veggens spesielle konstruksjon er urimelig; og (e) andre rettferdige faktorer som passer under omstendighetene. Forhåpentligvis kan du løse saken i minnelighet med naboen din. Hvis ikke, domstolene har mye større veiledning under den nye vedtekten i å løse tvisten på rettferdig grunnlag.
Glen Hansen er seniorrådgiver i Abbott & Kindermann, LLP. For spørsmål knyttet til denne artikkelen eller andre California arealbruk, eiendom, miljø og/eller planlegging problemer kontakt Abbott & Kindermann, LLP på (916) 456-9595.
informasjonen som presenteres i denne artikkelen bør ikke tolkes som formell juridisk rådgivning Av Abbott & Kindermann, LLP, eller dannelsen av et advokat / klientforhold. På grunn av skiftende natur dette området av loven og betydningen av individuelle fakta, lesere oppfordres til å søke uavhengig råd om råd om deres individuelle juridiske spørsmål.
