Che tu sia nuovo nel mercato immobiliare o un proprietario terriero esperto, dovresti essere consapevole delle conseguenze per il mancato completamento di un accordo di acquisto e vendita (“APS”). Un APS è essenzialmente un contratto per l’acquisto e la vendita di terreni. Di conseguenza, una causa tipica per un affare immobiliare fallito è un’azione per violazione del contratto.

In Ontario è stata a lungo la legge che il partito innocente non-violazione (“Partito innocente”) dovrebbe essere messo di nuovo nella posizione che sarebbero stati in aveva la transazione immobiliare chiuso, soggetto ad alcuni principi qualificanti. L’aspettativa del Partito innocente è di essere risarcito per ciò che non hanno ricevuto per la loro fine dell’accordo dal partito che ha violato l’APS (“Partito violante”). Questo risarcimento è chiamato “danni di aspettativa”.
Per essere recuperabili, i danni di aspettativa per violazione del contratto: (1) devono essere ragionevolmente prevedibili; (2) deve essere inevitabile nel senso che la Parte innocente è trattata come se avesse l’obbligo di adottare misure ragionevoli per evitare la perdita, cioè per mitigare; e (3) deve essere provato con una certa certezza. Per quanto riguarda il dovere di mitigare, la mitigazione non deve essere impeccabile o perfetta; deve solo essere ragionevole in considerazione delle circostanze prevalenti note al momento di esistere senza fare affidamento sul senno di poi. La Parte innocente non dovrebbe correre rischi irragionevoli. Ad esempio, se la parte innocente è il venditore, allora il venditore è di solito tenuto a relist la proprietà in vendita. In caso contrario può ridurre eventuali danni concessi da un giudice.
Per una violazione dell’APS che si verifica durante o intorno alla data di chiusura stabilita nell’APS, i danni attesi della Parte innocente sono generalmente calcolati o misurati in base alla differenza tra il prezzo del contratto e il tempo fissato per la chiusura guardando il valore di mercato al momento della chiusura. Il valore di mercato è valutato su base oggettiva in base a ciò che un acquirente disposto pagherebbe per la proprietà sul mercato aperto avendo una conoscenza ragionevole del valore della proprietà.
Per una violazione anticipata, la misura normale del danno è la differenza tra il prezzo del contratto e la data di chiusura, sebbene tale importo sia soggetto a riduzione se il venditore non riesce a mitigare dopo l’accettazione del ripudio della Parte violante dell’APS. Su violazione anticipatoria o ripudio, il Partito innocente ha due scelte: (1) accettare il ripudio e citare in giudizio per danni, senza l’ulteriore necessità di eseguire eventuali obblighi rimanenti dell’APS; o (2) insistere sulla rigorosa esecuzione e il completamento dell’APS e attendere fino alla data di chiusura per valutare l’esito.
Ricordiamo che la Parte innocente ha il dovere di mitigare i suoi danni in caso di violazione dell’APS da parte della Parte violante. I giudici mantengono il potere discrezionale di deviare dal normale calcolo o misura dei danni se è giusto nelle circostanze farlo perché gli sforzi di mitigazione sono diversi in ciascun caso. Ogni caso è diverso e deve essere valutato in base ai propri meriti. In genere, la Parte innocente ha diritto alla perdita di prezzo di rivendita e danni speciali.
Come si fa allora a dimostrare quale calcolo o misura dei danni un giudice dovrebbe utilizzare in ogni caso? In genere, dove ci sono parti sofisticate, un affare immobiliare più complesso coinvolti, e un mercato immobiliare altamente fluttuante, prove di valutazione saranno necessari per assistere il giudice nel determinare ciò che una quantità ragionevole e oggettiva di danni sarebbe in quel caso. La disparità dei danni tra un calcolo basato su (i) la differenza tra il prezzo del contratto e il valore di mercato alla data di chiusura rispetto a (ii) la differenza tra il prezzo del contratto e il valore di mercato in una data prima o dopo la chiusura potrebbe essere significativa, come dimostrato in numerosi casi in Ontario.
Quando tali costi significativi sono coinvolti per non aver completato un APS, le parti di un APS sarebbero ben servite avendo un consulente esperto per proteggere i loro diritti in caso di violazione.
Il nostro team di esperti a Keyser Mason Ball, LLP è dedicato a raggiungere i migliori risultati per voi in ogni transazione immobiliare o controversia, se residenziale o commerciale è coinvolto. Si prega di contattare Charles Lun ([email protected]) e sarà felice di aiutare.
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C’è poca prova migliore per valore di mercato di un immobile rispetto al prezzo al quale la proprietà effettivamente venduti a seguito di una violazione delle APS e in seguito a ciò che appare ragionevole mitigazione dei danni.
Generalmente, una violazione anticipatoria si verifica quando la Parte violante rivela l’intenzione di non essere vincolata dai termini dell’APS e priva la Parte Innocente di sostanzialmente l’intero beneficio dell’APS. Esempi tipici sono dove un acquirente afferma che non si chiuderà a causa della mancanza di fondi o dove un venditore si rifiuta di vendere la proprietà.
Un tipico esempio di ripudio è dove un acquirente non può chiudere a causa della mancanza di fondi, consiglia il venditore di questo, e il venditore relists la proprietà in vendita e inizia una causa per l’importo del deposito e danni aggiuntivi.
I danni speciali sono danni per compensare la Parte innocente per le spese effettive sostenute. Ad esempio, se il venditore è la Parte innocente, il venditore ha probabilmente diritto alle loro spese di trasporto dopo la data di chiusura per elementi come tasse di proprietà, utilità, assicurazione e simili che sono “perdite” ragionevolmente prevedibili (cioè spese di tasca propria) trasportate dalla Parte innocente.