La clausola delle modifiche è una delle disposizioni più importanti, forse la più importante, in qualsiasi contratto di costruzione. I progetti di progetto sono raramente perfetti. Una clausola Changes fornisce un meccanismo per affrontare tali imperfezioni e consente ai proprietari del progetto la flessibilità di aggiornare il design di un progetto man mano che il progetto progredisce. Una clausola good Changes specifica quando un proprietario può modificare l’ambito originale del contratto, come le parti dovrebbero risolvere il valore dell’ambito modificato e quando il pagamento deve essere effettuato al contraente o un credito dato al proprietario. Una clausola good Changes fornirà anche un meccanismo per il contraente di notificare al proprietario quando ritiene che un ordine di modifica sia dovuto e specificare il tempo entro il quale tale avviso deve essere dato. Per il contraente, la mancata attenzione ai requisiti della Clausola di modifica può portare alla decadenza del diritto di chiedere un adeguamento al valore del contratto o alla data di completamento del contratto. Per un Proprietario, la mancata attenzione e l’applicazione dei requisiti della clausola di modifica possono comportare pagamenti inutili al Contraente.
Le clausole di modifica possono variare a seconda del tipo di sistema di consegna del progetto. Per il tipico contratto di progettazione-offerta-costruzione, la clausola di modifica dovrebbe dare diritto a un appaltatore a un ordine di modifica per qualsiasi revisione dei disegni emessi per la costruzione dopo l’aggiudicazione del contratto. In un contratto di metodo di consegna veloce, l’appaltatore deve spesso consentire un certo livello di cambiamento tra i disegni di offerta e le specifiche e i piani emessi per la costruzione prima di poter richiedere un risarcimento aggiuntivo. Un proprietario vorrà includere la lingua nella clausola Changes che consente di modificare il progetto man mano che il progetto si sviluppa tra l’offerta del contraente e il momento in cui inizia la costruzione. Le parti di un contratto, che deve anche contemplare e negoziare un linguaggio che mette l’appaltatore sull’avviso che l’offerta di documenti non includono attualmente l’intero ambito di lavoro in modo che l’imprenditore non sa di prezzo il rischio di un lavoro aggiunto che non saranno considerati un cambiamento rispetto alle versioni preliminari dei documenti di progettazione e allo stesso tempo di limitare la portata delle modifiche che possono essere fatte.
Interessanti questioni relative alla clausola modifiche sorgono quando il contraente assume la responsabilità di progettazione di un progetto. Nell’ambito dei contratti di progettazione-costruzione e dei progetti di partnership pubblico-privato (P3), il proprietario delega la maggior parte della responsabilità di progettazione al contraente. Una clausola di modifica all’interno di questi contesti è in genere limitata alle modifiche ai parametri fondamentali del progetto forniti dal proprietario come base per la progettazione del contraente.
Particolarmente problematiche per gli appaltatori sono le disposizioni di avviso che impongono tempi molto brevi per la presentazione di una richiesta di modifica al proprietario. Questi tipi di restrizioni sulla capacità del contraente di richiedere un cambiamento possono portare al contraente che finanzia il costo del lavoro cambiato. Se ciò danneggia la salute finanziaria del contraente, può influire sullo stato di avanzamento del progetto. Mentre severe disposizioni di preavviso sono riguardanti per gli appaltatori, molti tribunali sono stati riluttanti a rispettare rigorosamente queste disposizioni in assenza di pregiudizio effettivo. Questi tribunali sono stati più inclini a riconoscere le azioni del caso piuttosto che il linguaggio rigoroso del contratto. I proprietari possono riuscire a far rispettare le disposizioni di avviso se possono dimostrare che il proprietario potrebbe aver risolto il ritardo che causa l’evento in modo più tempestivo se il contraente avesse correttamente notificato al proprietario dell’evento secondo i requisiti del contratto. Tuttavia, dimostrare l’effettivo pregiudizio richiesto per vincere su queste disposizioni di avviso è difficile in tribunale o arbitrato.
Un’altra area di preoccupazione per gli appaltatori è l’effetto delle modifiche disposizioni sui reclami di ritardo e impatto. Spesso, i reclami di ritardo e impatto comportano una serie di eventi che si verificano per un periodo di tempo. Disposizioni di avviso sia nella clausola modifiche e altrove nel contratto di costruzione sottolineano avviso proattivo, mentre il calcolo accurato del ritardo e danni da impatto sorge solo dopo il ritardo o l’evento impatto risolve. Ciò porta inevitabilmente a un conflitto di interessi, in cui il proprietario desidera una quotazione immediata del costo del lavoro modificato e dell’impatto del ritardo contro il desiderio del contraente di formulare una quotazione più accurata del costo e del ritardo dopo che gli impatti del ritardo sono stati misurati e calcolati. Su progetti di grandi dimensioni, questi interessi in competizione possono essere risolti attraverso l’uso efficace di un vero dispute manager di terze parti, incluso l’uso di misure di pianificazione e impatto potenziali generate attraverso metodologie di windows e time impact. Mentre il proprietario o il contraente non può recuperare completamente le loro perdite immediate e dirette attraverso questa implementazione, i benefici a lungo termine di tempestiva e rapida risoluzione delle controversie attraverso un dispute manager ad interim possono spesso superare i tempi pesanti e costi impatti imposti anche dal più rapido degli arbitrati. Sui progetti che non possono permettersi la spesa extra di un responsabile esterno delle controversie, gli appaltatori dovrebbero essere autorizzati a riservarsi il diritto di chiedere un adeguamento una volta noto l’impatto effettivo del lavoro modificato.
La maggior parte delle clausole di modifica consente inoltre al proprietario di eliminare il lavoro dall’ambito generale del contratto e di aggiungerlo a tale ambito. Nella situazione in cui un proprietario elimina un certo ambito di lavoro, il contraente dovrebbe essere pronto a offrire un credito al proprietario per il lavoro che è stato cancellato. Prezzi dei crediti diventa spesso un punto di contesa tra le parti. I proprietari spesso suggeriscono che il credito dovrebbe essere il valore del lavoro nel programma di valori del contratto. Poiché le cancellazioni di lavoro di solito non riducono le spese generali di un appaltatore, gli appaltatori vorranno basare il credito sul costo diretto del lavoro senza indennità per le spese generali.
Una clausola good Changes è fondamentale per il buon funzionamento di qualsiasi contratto di costruzione di dimensioni significative. Gli appaltatori che non hanno la possibilità di negoziare i termini della loro Clausola di modifica dovrebbero esaminare attentamente le disposizioni sugli avvisi e tutti gli altri aspetti tecnici della clausola in modo da non creare inutilmente una controversia in caso di inosservanza involontaria. I proprietari che includono l’avviso rigoroso e altre disposizioni dure nella loro clausola di modifiche dovrebbero considerare se l’applicazione rigorosa farà più male al loro progetto che bene a lungo termine.
