Prima di tutto, l’esecutore nominato nel testamento del defunto non ha il potere di vendere qualsiasi immobile o proprietà appartenente alla tenuta fino a quando non è stato ufficialmente nominato dal Tribunale del surrogato. Come fai a sapere se sono stati ufficialmente nominati? Verificare con il Tribunale del surrogato per vedere se lettere testamentarie o lettere di amministrazione (nessuna volontà) hanno emesso.

Solo perché un esecutore è nominato nell’ultima volontà e testamento, non significa che tale titolo sia automaticamente assegnato a quella persona. Senza il sigillo di approvazione del tribunale, nessuna persona ha il potere di agire per conto della tenuta. Per essere considerato per il lavoro, una petizione di successione insieme alla volontà originale deve essere presentata al tribunale. A tutti gli eredi di diritto (non necessariamente i beneficiari) deve quindi essere data comunicazione per determinare se hanno obiezioni alla volontà offerta o alla nomina del fiduciario.

Al momento della nomina ufficiale, il potere del rappresentante dipenderà dai termini dell’ultima volontà e testamento del defunto, o nei casi in cui il defunto è morto senza testamento – lo statuto dell’intestino di New York.

Poteri dell’amministratore (in caso di non volontà)

Quando qualcuno muore senza volontà a New York, deve essere nominato un amministratore, piuttosto che un esecutore. I ruoli e i doveri di entrambi sono molto simili in quanto il compito del fiduciario è quello di gestire e distribuire il patrimonio immobiliare agli eredi o ai beneficiari legittimi. Tuttavia, quando l’esecutore deve seguire i desideri del defunto indicati nel testamento, l’amministratore deve semplicemente distribuire beni immobiliari agli eredi, il che comporta comunemente la conversione di beni non liquidi in denaro. Il fiduciario inizia il processo liquidando le azioni e le obbligazioni del defunto, svuotando i conti bancari, vendendo oggetti tangibili di valore e, soprattutto, vendendo immobili di proprietà del defunto durante la sua vita. Tutto il denaro realizzato dalla liquidazione viene depositato in un conto bancario immobiliare. Dopo aver soddisfatto i crediti dei creditori, le spese legali e altre spese amministrative, il saldo rimanente viene distribuito agli eredi, in parti uguali.

Quindi, l’amministratore ha il potere di vendere immobili senza il consenso di tutti? Si’, a meno che tu non abbia una ragione convincente per cui non puo’. A differenza di successione, dove l “ultima volontà e testamento, come il documento di controllo, detta ciò che l” esecutore può o non può fare, non v ” è alcuna volontà di fare riferimento in un procedimento amministrativo. Non vi è alcuna volontà per il tribunale del surrogato di fare riferimento, per esempio, dimostrando che il defunto vietato la vendita della sua casa o destinato una tenuta di vita per la sua madre anziana. In assenza di tale lingua in un testamento che vieta o ritarda una vendita, la proprietà viene venduta dall’amministratore.

Fermare una vendita

Fermare un amministratore dalla vendita di una proprietà è un compito molto impegnativo. A meno che non si trova una volontà che legge la proprietà va a un beneficiario specifico o non può essere venduto, le probabilità di fermare la vendita non sono a tuo favore. Ci può la possibilità, tuttavia, di acquistare gli interessi degli altri eredi nella proprietà. Ad esempio, Jack è morto lasciando una casa del valore di $500.000, 00. Jack e ‘ morto senza testamento. È sopravvissuto da cinque bambini. Per impedire la vendita della sua casa d’infanzia, Alex, si offre di comprare i suoi fratelli dando loro each 100.000 ciascuno. I quattro fratelli sono tutti d’accordo e la proprietà della casa viene trasferita ad Alex. La maggior parte degli eredi sono inclini ad accettare un buy out dal momento che possono risparmiare sulle tasse di trasferimento del venditore, tasse broker immobiliare, e altre spese associate con la vendita di una casa.

L’altra alternativa è quella di avere un accordo con gli altri eredi per non vendere la proprietà. Tuttavia, poiché la maggior parte delle persone vuole ricevere la loro eredità prima che poi, raggiungere un consenso a non vendere o ritardare la vendita è un colpo lungo.

Vendere al di sotto del valore equo di mercato

Se l’amministratore vende una proprietà significativamente al di sotto del valore di mercato, è probabile che la vendita venga interrotta. Un fiduciario che stipula un contratto di vendita a un amico di famiglia o a se stessa per un valore inferiore al mercato costituisce una violazione dell’obbligo fiduciario. I tribunali cercano transazioni di lunghezza delle armi per garantire che le parti ricevano una giusta quota della loro eredità. In una recente decisione del tribunale, l’esecutore ha venduto una proprietà brownstone alla sua amica per circa $600,000.00. Case simili nella zona vendevano per oltre 1,3 milioni al momento. Shorty dopo la vendita, l’amico ha rivenduto il brownstone per 1,3 milioni. I beneficiari si sono opposti alla transazione e il tribunale ha ordinato all’esecutore di restituire la perdita alla proprietà. Chiamare immediatamente un avvocato di successione se un esecutore è impegnato in frodi o interessi personali.

Evitare la preclusione

Se il defunto o l’esecutore non riesce a pagare le rate mensili del mutuo o spese di manutenzione (in co-ops) e un’azione di preclusione è depositata, le parti possono ancora avere la possibilità di salvare la proprietà dalla vendita ad un’asta pubblica. Con le vendite di preclusione, la banca o il consiglio co-op imposta una riserva, aka il minimo il prezzo, la casa può essere venduto per. L’unica preoccupazione dell’entità è che il loro equilibrio sia garantito. Potrebbero importare di meno se la vendita si traduce in alcun guadagno per i beneficiari. Molte volte, la vendita pubblica procura appena abbastanza soldi per coprire il saldo ipotecario e non lascia nulla per gli eredi.

Nella maggior parte dei casi, la proprietà può essere salvata, anche nell’undicesima ora, presentando una mozione chiamata Ordine per mostrare la causa per fermare la vendita. Lo statuto è molto specifico per quanto riguarda quando un giudice può concedere sollievo dalla preclusione, quindi non tentare questo da soli. Un avvocato immobiliare che gestisce il procedimento di successione è in genere attrezzato per presentare tale azione. Se il tribunale consente all’esecutore di vendere la proprietà sul mercato al posto della vendita pubblica, la casa può essere venduta per un valore di mercato equo e qualsiasi equità può essere divisa tra i beneficiari. Contattare immediatamente un avvocato immobiliare se una proprietà della tenuta è in preclusione.

Il potere dell’esecutore di vendere proprietà (il defunto è morto con una volontà)

In un caso di successione, se l’esecutore ha o meno il potere di vendere un pezzo di proprietà dipende dalla lingua della volontà. L’ultima volontà e il testamento del defunto lasciano la proprietà a un beneficiario specifico “Lascio la mia brownstone ad Alex”, o la volontà lascia una proprietà a più di un beneficiario “Lascio la mia brownstone ai miei tre figli, che vivono al momento della mia morte.” In primo luogo, l’esecutore trasferisce semplicemente il titolo alla brownstone ad Alex e fa ciò che vuole con la proprietà dopo che ne assume la proprietà. Per questi ultimi, a meno che i beneficiari non accettino di vendere, l’esecutore ha il potere di vendere la proprietà e distribuire il saldo tra i tre figli.

In breve, se la volontà non impedisce una vendita, l’esecutore può vendere una proprietà senza il consenso dei beneficiari. Se la volontà tace sull’argomento, o dà all’esecutore assoluta discrezione di fare come lui o lei ritiene opportuno con la proprietà, possiamo assumere l’esecutore ha l’autorità di vendere. Come in un procedimento amministrativo, il motivo per fermare una vendita deve essere convincente in un procedimento di successione. La volontà vi fornirà una tenuta di vita? L’esecutore è coinvolto in una frode? Cercando di fermare la vendita perché si vive sulla proprietà e vuole continuare a farlo (affitto libero o come un inquilino pagante) non è convincente. Contattare immediatamente un avvocato immobiliare se si sente avere in piedi per fermare una vendita.

L’esecutore ha l’ultima parola?

Dipende. Se la transazione è equa, è nel migliore interesse della proprietà ed è in linea con i desideri del defunto, allora l’esecutore può vendere la proprietà senza chiedere il consenso e senza preavviso. Finché le lettere testamentarie dell’esecutore non limitano il suo diritto di vendere, può assumere un broker immobiliare per elencare la casa sul mercato e vendere la proprietà senza mai notificare i beneficiari della vendita tranne quando è il momento di distribuire il ricavato.

Rivedere il file nella stanza record nel tribunale della surrogata della contea in cui viveva il defunto o dove è stata depositata la volontà. Se il defunto viveva a Manhattan, visita la corte del surrogato della contea di New York, al 31 di Chambers Street, New York, NY, Stanza 401. È necessario il nome completo del defunto o il numero di file della proprietà per cercare il file. Una volta tirato su il file, è possibile rivedere una copia del decreto che emette lettere testamentarie per vedere se l’esecutore è limitato dalla vendita di immobili. Se le lettere testamentarie contengono limitazioni e linguaggio come ,ad esempio,” il fiduciario è trattenuto dal vendere, gravare, ipotecare, disporre la proprietà reale della tenuta”, l’esecutore deve notificare a tutte le parti interessate i termini della vendita proposta e chiedere l’approvazione del tribunale. La petizione per l’approvazione di vendere proprietà immobiliare deve includere il prezzo del contratto, i termini della vendita, e una copia del contratto. I beneficiari possono quindi obiettare se qualcosa non va. Alcune obiezioni corrette possono essere che il prezzo è troppo basso, tutti i beneficiari accettano di mantenere la casa, il contratto include termini sfavorevoli o pregiudizievoli, l’esecutore è auto-dealing o c’è un apparente conflitto di interessi. La tua antipatia per l’agente immobiliare o l’esecutore non è motivo di obiezione.

In sintesi, l’esecutore ha un’ultima parola su chi sceglie come avvocato di successione e broker immobiliare, nel prezzo di listino e nel prezzo di vendita e nei termini del contratto. Questo è previsto che non c’è auto-dealing, le spese legali e le commissioni sono ragionevoli, e il prezzo di vendita è giusto valore di mercato. Il valore equo di mercato dipenderà dai recenti confronti di vendita nella zona e dalle condizioni della casa. Se l’acquirente al contratto sta ottenendo un mutuo per l’acquisto, chiedere l’avvocato di successione per vedere il rapporto di valutazione rilasciato dal perito del creditore. Il rapporto sarà dettaglio la condizione della casa e la determinazione del perito del prezzo di mercato.

Il fiduciario non ha l’ultima parola su come viene distribuito il denaro. La volontà del defunto deve essere seguita alla T, qualsiasi deviazione deve essere portata all’attenzione del Tribunale del surrogato per l’approvazione. Se la volontà prevede che il patrimonio di successione debba essere diviso equamente tra i bambini, l’esecutore non può dare di più a uno semplicemente perché ritiene che il bambino sia più meritevole.

Contattaci

Comunicare e venire a patti con un esecutore può essere una sfida significativa per molti beneficiari. Il potere del fiduciario in uno specifico modello di fatto dipende dai termini dell’ultima volontà e testamento del defunto o dalle regole dell’intestino (nessuna volontà). Una cosa che è certa, l’esecutore nominato in un testamento, o un individuo che ha presentato una domanda per essere nominato amministratore di una proprietà, non ha alcun potere di agire fino a quando il tribunale concede tale autorità emettendo lettere testamentarie (volontà) o lettera di amministrazione (nessuna volontà) all’individuo. Anche allora, le lettere possono limitare il fiduciario di vendere qualsiasi proprietà fino a quando non cercano il permesso specifico tribunale di farlo. Se sei fiduciario di una proprietà o hai difficoltà con un fiduciario, contatta Mishiyeva Law, PLLC, a 646-233-0826. Per evitare una moltitudine di problemi, parlare con un avvocato di successione di New York prima che diventi troppo tardi.

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