L’U. S. Census Bureau stima che la popolazione del Colorado sia aumentata del 13,2% tra il 1 ° aprile 2010 e il 1 ° luglio 2018. Solo nell’ultimo anno solare completo, il Colorado ha aggiunto quasi 80.000 persone, rendendolo il settimo stato in più rapida crescita nel paese. Naturalmente, questi nuovi residenti, oltre ai nativi, hanno bisogno di luoghi in cui vivere, imparare, fare acquisti, giocare e ottenere assistenza sanitaria. Quindi non dovrebbe essere una sorpresa Colorado ha sperimentato un boom edilizio in parallelo il suo aumento della popolazione.

Con gli sviluppatori che cessano l’opportunità di capitalizzare il boom della popolazione costruendo complessi condominiali, case a schiera, condomini e suddivisioni piene di case di pista, il contenzioso derivante da difetti di costruzione stava diventando un problema serio in Colorado. In 2001, in risposta alle pressioni esercitate dalle industrie assicurative e delle costruzioni del Colorado, i legislatori hanno approvato il Construction Defect Action Reform Act o “CDARA”, codificato in CRS § 13-20-801, et. segg., nella speranza di regolare reclami e cause legali relative a difetti di costruzione. Il CDARA è stato modificato e ampliato nel 2003, 2007 e 2010. Nonostante le migliori intenzioni di CDARA, il contenzioso sui difetti di costruzione stava ancora avendo un effetto agghiacciante sul nuovo sviluppo condominiale, con una nuova costruzione che scendeva dal 20 percento al solo 3 percento. In risposta, i legislatori hanno recentemente emanato HB 17-1279, che crea ulteriori ostacoli per le commissioni condominiali e le associazioni dei proprietari di case desiderose di avviare azioni contro i professionisti della costruzione.

Lo scopo di questo articolo è quello di evidenziare alcuni degli aspetti chiave del CDARA e altre considerazioni coinvolte nella difesa dei casi di difetti di costruzione.

CDARA dell’Applicazione

Dal momento che la costruzione è in gran parte disciplinate da contratti e spesso includono clausole di arbitrato limitare l’accesso ai tribunali, le disposizioni del CDARA in particolare si applicano a tutti…azione civile o di un procedimento arbitrale per i danni, indennizzo o contributo proposto contro una costruzione professionale per far valere una pretesa, domanda riconvenzionale, cross-rivendicazione o pretesa di terzi per i danni o la perdita, o la perdita di utilizzo, di reali o personali di proprietà o lesioni personali causate da un difetto di progettazione o di costruzione di un miglioramento di beni immobili.”

Definizioni importanti

Il CDARA definisce un “richiedente” come “…una persona diversa dal procuratore generale o dagli avvocati distrettuali dei diversi distretti giudiziari dello stato che afferma un reclamo contro un professionista delle costruzioni che sostiene un difetto nella costruzione di un miglioramento della proprietà reale.”Questa definizione piuttosto onnicomprensiva consente agli individui o alle associazioni di proprietari di case di far valere reclami contro i professionisti delle costruzioni per difetti di costruzione.

Il CDARA è stato anche redatto per includere quasi tutti i soggetti coinvolti in qualsiasi aspetto del processo di costruzione. Infatti, “professionista delle costruzioni” è definito come ” architect un architetto, appaltatore, subappaltatore, sviluppatore, costruttore, costruttore fornitore, ingegnere o ispettore che esegue o fornisce la progettazione, la supervisione, l’ispezione, la costruzione o l’osservazione della costruzione di qualsiasi miglioramento della proprietà reale. Se il miglioramento alla proprietà reale è ad una proprietà commerciale, il termine “professionista della costruzione” include anche qualsiasi precedente proprietario della proprietà commerciale, diverso dal richiedente, al momento in cui il lavoro è stato eseguito Process ”

Avviso di processo di reclamo

Uno dei tratti distintivi del CDARA è il suo avviso di richiesta di reclamo. I richiedenti che cercano di far valere un reclamo o eventualmente avviare un contenzioso contro un professionista delle costruzioni devono prima soddisfare il requisito della soglia di richiesta del CDARA.

Richiedente deve inviare una comunicazione scritta “…all’ultimo indirizzo conosciuto di una costruzione professionale, contro il quale afferma un difetto di costruzione pretendiamo che descrive il reclamo con ragionevole dettaglio sufficiente a determinare la natura generale del difetto, tra cui una descrizione generale del tipo e la posizione della costruzione che il richiedente dichiara di essere difettoso e da eventuali pretese di essere stato causato da un difetto.”

Il CDARA richiede al richiedente di fornire al professionista della costruzione l’avviso di reclamo entro e non oltre 75 giorni prima del deposito di un’azione, o entro e non oltre 90 giorni prima del deposito dell’azione nel caso di una proprietà commerciale.

Dopo aver ricevuto l’Avviso di reclamo, il professionista della costruzione può fornire una richiesta scritta per esso, e i suoi appaltatori o altri agenti, per accedere alla proprietà del richiedente allo scopo di ispezionare la proprietà e qualsiasi presunto difetto. Il CDARA richiede che l’ispezione sia completata entro 30 giorni dalla notifica dell’avviso di reclamo.

Entro 30 giorni dal completamento del processo di ispezione, o entro 45 giorni dopo l’ispezione di una proprietà commerciale, un professionista delle costruzioni può inviare al richiedente “…un’offerta per risolvere il reclamo con il pagamento di una somma certa o accettando di porre rimedio al difetto rivendicato” come affermato nell’Avviso di reclamo.”L’offerta scritta del professionista di costruzione deve includere “a una relazione sull’ambito dell’ispezione, i risultati e i risultati dell’ispezione, una descrizione dei lavori di costruzione aggiuntivi necessari per rimediare al difetto descritto nell’avviso di reclamo e tutti i danni al miglioramento della proprietà reale causati dal difetto e un calendario per il completamento dei lavori di costruzione correttivi.”

Il richiedente ha 15 giorni dalla data di consegna dell’offerta per stabilirsi per fornire l’accettazione scritta, altrimenti l’offerta è considerata respinta. Se la liquidazione anticipata non ha successo, il richiedente può iniziare un contenzioso contro il professionista della costruzione. Nel caso in cui un richiedente non rispetti il processo di Notice of Claim di CDARA, l’azione civile o l’arbitrato devono essere sospesi fino al completamento del processo.

Lo scopo del processo di Notice of Claim del CDARA è quello di fornire un modo rapido ed economico per le parti di evitare contenziosi. Fornisce alle parti uno strumento investigativo pre-contenzioso che consente al professionista della costruzione di ricevere notifica e quindi ispezionare tutti i presunti difetti. Nel caso in cui l’avviso di processo reclamo rivelarsi infruttuoso, esso consente al professionista di costruzione e la sua rappresentanza di entrare contenzioso con una comprensione del caso non necessariamente consentito in altri tipi di azioni civili. Inoltre, supponendo che il professionista della costruzione fornisca un avviso tempestivo del reclamo al suo assicuratore, il processo consente al professionista della costruzione di ottenere una rappresentanza legale immediata e l’opportunità di trattenere esperti per proteggere pienamente i suoi interessi.

Il CDARA incarica un assicuratore di difendere un professionista delle costruzioni che ha ricevuto un avviso di reclamo investigando ragionevolmente il reclamo e collaborando ragionevolmente con l’assicurato durante il processo di notifica dei reclami. Pertanto, non farlo può dar luogo a un’affermazione in malafede.

CDARA la Restrizione o per Difetto della Costruzione Negligenza Crediti

Il CDARA preclude qualsiasi separata di negligenza chiedere un risarcimento danni per un difetto di costruzione se essa deriva da un errore di costruire, in sostanziale conformità con l’applicazione di un codice di costruzione o standard di settore, a meno che il fallimento risultati effettivi danni alla proprietà reale o personale; l’effettiva perdita dell’uso di immobili o proprietà personali; lesioni o di omicidio colposo; o il rischio di lesioni personali o la morte, o una minaccia per la vita, la salute o la sicurezza di, gli occupanti di immobili residenziali di proprietà.

Questa limitazione, tuttavia, non proibisce l’affermazione di reclami per illecito civile diversi da quelli per negligenza; l’affermazione di reclami contrattuali o di garanzia; o, l’affermazione di reclami derivanti dalla violazione di qualsiasi statuto o ordinanza diversa dalle richieste di violazione di un codice edilizio.

Danni disponibili ai sensi del CDARA

Ai sensi del CDARA, un richiedente non può recuperare più di “danni effettivi”, a meno che il richiedente prevale sul reclamo che il professionista della costruzione ha violato il Colorado Consumer Protection Act e:

(a) La costruzione professionale monetaria offerta , accontentarsi di una somma certa…è meno dell ‘ 85 per cento dell’importo assegnato al ricorrente come i danni reali subiti esclusivo di costi, interessi e spese legali; o

(b) Il costo, determinato con il trier di fatto, per completare la costruzione professionale, che fatto , per rimediare al difetto di costruzione…è meno dell ‘ 85 per cento dell’importo assegnato al ricorrente come i danni reali subiti esclusivo di costi, interessi e spese legali.

Il CDARA definisce “danni reali” come “il minore tra il valore equo di mercato dell’immobile, senza che il presunto difetto di costruzione; costo di sostituzione dei beni immobili, o al ragionevole costo per riparare il presunto difetto di costruzione, insieme con le spese di trasloco,…” Quando residenziale proprietà è coinvolto, i danni reali comprende anche “…altri costi economici diretti relativi alla perdita di utilizzo, se qualsiasi, interesse, come previsto dalla legge, e quali i costi processuali e le ragionevoli spese legali, come può essere awardable ai sensi del contratto o dalla legge applicabile.”

Importante, se un professionista dell’edilizia non “sostanzialmente conformi” con i termini di un’offerta accettata a porre rimedio o a risolvere una affermazione fatta durante l’Avviso di procedura di richiesta o se un professionista dell’edilizia non riesce a rispondere all’Avviso di Reclamo, il professionista dell’edilizia “è soggetta a danni acuti”, ma solo se il richiedente altrimenti prevale la tesi che una violazione del Colorado Consumer Protection Act si è verificato. Tuttavia, l’importo aggregato dei danni acuti e delle spese legali assegnati in un’azione ai sensi del Colorado Consumer Protection Act, è limitato a $250.000.

Statuto delle limitazioni

Il CDARA stabilisce lo statuto delle limitazioni per un’azione da intentare contro un professionista della costruzione per un miglioramento della proprietà reale. Esso comprende uno statuto di due anni di limitazioni dal momento in cui un difetto è scoperto o nell’esercizio di ragionevole diligenza avrebbe dovuto essere scoperto. In nessun caso un ricorso può essere proposto dopo un periodo di riposo di sei anni, tuttavia, può essere prorogato fino a due anni se il difetto è scoperto durante il quinto o il sesto anno dopo il completamento sostanziale.

Non tutti i presunti difetti di costruzione sono latenti, così difensore dovrebbe essere vigile per uno statuto di limitazioni difesa. In caso di garanzia di valutazione, è imperativo che la difesa affermativa corretta sia affermata nella risposta di un professionista della costruzione a un reclamo o avviso di arbitrato per preservare una difesa di prescrizione.

La Corte Suprema del Colorado ha stabilito in Goodman contro Heritage Builders, Inc., la disposizione di C. R. S. § 13-80-104 che permette ad un professionista di costruzione di portare reclami contro terzi entro 90 giorni dalla sentenza definitiva o la liquidazione si applica non solo alla prescrizione di due anni, ma anche alla prescrizione di sei anni di riposo. Questo è importante per i contraenti generali alla ricerca di indennizzo e contributo dai suoi subappaltatori.

Se un Avviso di reclamo viene inviato a un professionista delle costruzioni entro il tempo prescritto per il deposito di un’azione in base a qualsiasi prescrizione o riposo applicabile, lo statuto di limitazioni o riposo viene addebitato fino a 60 giorni dopo il completamento del processo di notifica di reclamo.

Altre considerazioni importanti nella valutazione precoce dei casi di difetti di costruzione

I contratti di costruzione spesso includono disposizioni prevalenti delle parti, che consentono alla parte prevalente in un’azione civile o in un arbitrato di recuperare le spese legali e le spese legali (ad es. arbitrato e spese di perito). È imperativo che qualsiasi polizza assicurativa applicabile sia consultata prima dell’assegnazione di un consulente legale per determinare se le spese legali e le spese di contenzioso sono coperte o il professionista di costruzione assicurato sarà out-of-pocket in caso di tale premio. Il professionista della costruzione assicurato deve essere immediatamente informato, preferibilmente in una lettera di riserva dei diritti. Data la natura del contenzioso difetto di costruzione, un assicuratore dovrebbe aspettarsi eventuali spese legali e costi, in particolare le tasse di esperti, assegnato a un richiedente di essere sostanziale.

In Colorado, al fine di raccogliere le tasse prevalenti del partito, una parte deve prima stabilire che è, infatti, il partito prevalente. Tuttavia, tale determinazione non è sempre facile. Ad esempio, se un richiedente prevale su meno della metà delle sue numerose rivendicazioni, un richiedente può ancora sostenere che era la parte prevalente. In tale circostanza, è particolarmente importante come ricorrente incornicia il caso. In Colorado, il tribunale, o l’arbitro / collegio arbitrale, hanno ampia discrezione nel determinare chi è la parte prevalente. In uno scenario in cui un richiedente prevarrebbe su meno della metà dei suoi crediti, il richiedente potrebbe sostenere che i crediti non prevalenti erano crediti accessori o derivati. Forse anche sostengono che le affermazioni vincenti avevano un valore in dollari più alto o richiedevano più tempo, lavoro legale sostanziale o scoperta rispetto alle altre affermazioni. Pertanto, un professionista delle costruzioni potrebbe ancora essere esposto a un sostanziale premio delle spese legali e dei costi anche se prevale su più della metà delle affermazioni asserite.

Asporto

Il CDARA è probabile che vedere future modifiche per affrontare numerosi difetti nell’arena contenzioso difetto di costruzione. Di fronte a un reclamo di difetto di costruzione, è importante che il professionista di costruzione assicurato aderisca al processo di notifica del reclamo o, in alternativa, costringa il richiedente ad aderirvi. Il consulente legale deve essere immediatamente assegnato e gli esperti mantenuti per aiutare il professionista di costruzione assicurato a navigare nei requisiti pre-contenzioso del CDARA. In caso di contenzioso iniziare, è di grande importanza la politica essere consultato per determinare se le spese legali e le spese di contenzioso sono coperti o il professionista di costruzione assicurato sarà out-of-pocket. Come best practice, un regolatore di sinistri dovrebbe determinare se c’è una clausola di parte prevalente nel contratto di costruzione e il professionista di costruzione assicurato dovrebbe essere immediatamente informato del potenziale per spese out-of-pocket non coperti dalla politica. Defense counsel dovrebbe anche essere sicuri di consultarsi con gli esperti conservati per determinare se una difesa affermativa e una mozione di licenziamento per violazione della prescrizione sono corretti.

U. S. Census Bureau (2019). QuickFacts Colorado. Estratto da https://www.census.gov/quickfacts/co.

C. R. S. § 38-33.3-303.5.

C. R. S. § 13-20-802.5(1).

C. R. S. § 13-20-802.5(3).

C. R. S. § 13-20-802.5(4).

C. R. S. § 13-20-802.5(5).

C. R. S. § 13-20-803.5(1).

C. R. S. § 13-20-803.5(2).