Di Glen Hansen
Il tuo vicino costruisce (o vuole costruire) un muro ornato tra le tue due proprietà. Poi il vostro vicino di posta elettronica a voi la fattura, e vi chiede di contribuire la metà del costo dell’edificio. Devi pagare se il costo del muro è eccessivo secondo te? Che cosa succede se si può a malapena permettersi la metà del costo di un recinto di collegamento a catena, per non parlare di quel muro? Prima del 1 gennaio 2014, la legge non era troppo utile per rispondere a queste domande.
Per oltre 140 anni, la sezione del codice civile 841 ha descritto il dovere dei vicini di mantenere confini e recinti tra di loro. Che ha fornito come segue:
Proprietari coterminous sono reciprocamente vincolati ugualmente a mantenere:
1. I confini e i monumenti tra di loro;
2. Le recinzioni tra di loro, a meno che uno di loro non scelga di lasciare che la sua terra si trovi senza scherma; nel qual caso, se poi lo inserisce, deve restituire all’altro una giusta proporzione del valore, in quel momento, di qualsiasi recinzione di divisione fatta da quest’ultimo.
I tribunali hanno trattato la responsabilità condivisa descritta nella sezione 841 come un contratto implicito tra proprietari vicini, piuttosto che una responsabilità legale. (Vedi ad esempio, Bliss v. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45 ; Marshall contro Wentz (1915) 28 Cal.App. 540, 544)
Sempre più spesso, i tribunali hanno trovato il linguaggio statutario originale nella sezione 841 inutile nella risoluzione delle controversie tra vicini di casa. Un giudice della Corte superiore ha commentato: “Prima della revisione , la sezione 841 del codice civile ha fatto davvero poco per guidare le parti o i tribunali nella risoluzione delle controversie. … Il linguaggio di lunga data ha fatto poco per affrontare i problemi iniziali di costruzione o il tipo di recinzione, la sua altezza, ecc., che può essere usato.”(Hon. Judy Holzer Hersher, “Poet Robert Frost and the California Legislature Agree: Good Fences Make Good Neighbors,” Sacramento Lawyer, marzo / aprile 2014, p. 10 (trovato in http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
Nel 2013, il legislatore ha riconosciuto che la lingua originale nella sezione 841 era antiquata e le circostanze che coinvolgono i proprietari di immobili vicini sono cambiate. Il personale del Comitato dell’Assemblea sulla magistratura ha spiegato che, nel 1872, quando la legge è stata originariamente promulgata, “il vantaggio principale associato con la costruzione di una recinzione di confine intorno alla propria proprietà era quello di, ‘impedire l’ingresso e l’uscita di animali domestici come di solito sono nutriti e confinati su di esso, e per proteggere i locali”(Assemblea Comm. Il sistema giudiziario, Analisi di AB 1404, 6 maggio 2013, p. 5 (trovato a http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), citando Meade v. Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) La lingua originale nella sezione 841 rifletteva questa ” comprensione ristretta dei benefici associati e degli scopi serviti da una recinzione di confine.”(Ibid. Tuttavia, il Comitato giudiziario ha osservato che in una società non più dominata da attività agrarie, “l’aggiornamento e la modernizzazione dello statuto per riflettere meglio i benefici moderni associati alle recinzioni del quartiere ha senso, come proteggere i locali dalle invasioni della privacy e dall’invasione illegale.” (ID. a pp. 5-6.) Nella California urbanizzata di oggi, la recinzione tra le proprietà è “di solito necessaria e generalmente prevista” e ” serve le funzioni di base per preservare la privacy di ogni vicino e fornisce una demarcazione visiva delle linee di proprietà.” (ID. a pag. 6.) Il legislatore ha riconosciuto la continua necessità di una presunzione che ” i proprietari terrieri adiacenti condividono un uguale beneficio e una uguale responsabilità per i costi ragionevoli di costruzione e manutenzione, di qualsiasi recinzione che divide le loro proprietà.”(Ibid.) Ma il legislatore ha anche riconosciuto che ” le recinzioni di quartiere non sono sempre reciprocamente vantaggiose e che un proprietario terriero adiacente che riceve chiaramente poco o nessun beneficio da una recinzione di confine non dovrebbe essere costretto a sovvenzionare la costruzione di una recinzione di un proprietario terriero adiacente.”(Ibid.) Il Legislatore ha quindi cercato di codificare tale presunzione e “prevenire le disuguaglianze che deriverebbero da una presunzione “coperta” dura e veloce di pari beneficio e responsabilità.”(Ibid.)
E così la legislatura è passata e il governatore ha firmato Assembly Bill 1404, il “Good Neighbor Fence Act del 2013.” (Statistica. 2013, cap. 86.) AB 1404 ha sostituito la sezione del codice civile 841 e ha continuato la presunzione in quello statuto che ” i proprietari terrieri adiacenti condividono equamente la responsabilità di mantenere i confini e i monumenti tra di loro.”La nuova legislazione prevede che i proprietari terrieri adiacenti si presume di condividere non solo un beneficio uguale da qualsiasi recinzione dividendo le loro proprietà, ma anche di essere ugualmente responsabile per i costi ragionevoli di costruzione, manutenzione, o necessaria sostituzione della recinzione. Sotto la nuova sezione 841, presunzione che può essere superata “da una preponderanza di prove che dimostrano che l’imposizione di pari responsabilità per le spese per la costruzione, la manutenzione o la sostituzione della recinzione sarebbe ingiusto” Nel determinare se la stessa responsabilità per i costi ragionevoli sarebbe ingiusto, sezione 841 stabilisce che il giudice deve prendere in considerazione tutte le caratteristiche seguenti:
(A) Se l’onere finanziario di un proprietario terriero è notevolmente sproporzionato rispetto al beneficio conferito proprietario terriero che da recinzione in questione.
(B) Se il costo della recinzione supererebbe la differenza nel valore della proprietà reale prima e dopo la sua installazione.
(C) Se l’onere finanziario per un proprietario terriero imporrebbe un indebito disagio finanziario date le circostanze finanziarie di quella parte, come dimostrato da prove ragionevoli.
(D) La ragionevolezza di un particolare progetto di costruzione o manutenzione, compresi tutti i seguenti:
(i) La misura in cui i costi del progetto sembrano non necessari o eccessivi.
(ii) La misura in cui i costi del progetto sembrano essere il risultato delle preferenze estetiche, architettoniche o di altro tipo personali del proprietario terriero.
(E) Qualsiasi altro fattore equo appropriato alle circostanze.
La nuova sezione 841 necessita anche di un proprietario terriero, che intende sostenere i costi per la costruzione o la manutenzione di un condiviso recinzione con annesso un proprietario terriero, e per chi desidera avere un ragionevole contributo per i costi da adiacente proprietario terriero, di prevedere che il prossimo ragionevole preavviso scritto di almeno 30 giorni per un adiacente proprietario terriero prima di qualsiasi costruzione o la manutenzione delle recinzioni.
Tuttavia, l’ambito della sezione 841 non è illimitato. Gli enti e le agenzie pubbliche sono specificamente esclusi dalle sue disposizioni. Questo perché il legislatore ha scoperto che la presunzione di uguale responsabilità e contributo per la scherma condivisa “non ha senso nel contesto delle terre pubbliche, come gli 1,5 milioni di acri della California contenenti parchi statali, o nel contesto di molti altri terreni pubblici statali e locali.”
Quindi chi dovrebbe pagare per il muro ornato del tuo vicino sulla linea tra le tue proprietà adiacenti? Dipende. Mentre la legge presume che entrambi si dovrebbe condividere equamente il costo, si può contestare che la presunzione mostrando (a) la metà del costo del muro è notevolmente sproporzionato per il vostro beneficio dal muro; (b) il costo del muro supera la differenza nel valore del vostro immobile prima e dopo la sua installazione; (c) l’onere finanziario della metà del costo imporre un indebito difficoltà finanziarie su di voi, data la vostra situazione finanziaria; (d) il muro di particolare costruzione è irragionevole; e (e) altra equa fattori appropriata a seconda delle circostanze. Speriamo che tu possa risolvere la questione amichevolmente con il tuo vicino. In caso contrario, i tribunali hanno una guida molto più ampia ai sensi del nuovo statuto nel risolvere la controversia per motivi equi.
Glen Hansen è senior counsel presso Abbott & Kindermann, LLP. Per domande relative a questo articolo o qualsiasi altro uso del suolo della California, immobiliare, ambientale e/o problemi di pianificazione contattare Abbott & Kindermann, LLP a (916) 456-9595.
Le informazioni presentate in questo articolo non devono essere interpretate come consulenza legale formale da parte di Abbott& Kindermann, LLP, o la formazione di un rapporto avvocato/cliente. A causa della natura mutevole di questo settore della legge e l’importanza dei fatti individuali, i lettori sono incoraggiati a cercare un consulente indipendente per consigli riguardanti le loro questioni legali individuali.
