függetlenül attól, hogy új az ingatlanpiacon, vagy egy tapasztalt földtulajdonos, tisztában kell lennie a következményeit nem teljes adásvételi megállapodás (“APS”). Az APS lényegében földterület adásvételére vonatkozó szerződés. Következésképpen a sikertelen ingatlanügylet tipikus pere a szerződésszegés iránti kereset.
Ontarióban már régóta a törvény, hogy az ártatlan, nem jogsértő párt (“ártatlan párt”) vissza kell helyezni abba a helyzetbe, amelyben az ingatlanügylet lezárult volna, bizonyos minősítő elvek betartásával. Az ártatlan párt elvárása az, hogy kompenzálják azt, amit nem kaptak az alku végéig az APS-t megsértő féltől (“megsértő fél”). Ezt a kártérítést “elvárási károknak”nevezik.
ahhoz, hogy megtéríthető, elvárás kártérítési szerződésszegés: (1) kell ésszerűen előrelátható; (2) elkerülhetetlennek kell lennie abban az értelemben, hogy az ártatlan felet úgy kezelik, mintha kötelessége lenne ésszerű lépéseket tenni a veszteség elkerülése, azaz enyhítése érdekében; és (3) bizonyos bizonyossággal bizonyítani kell. Ami az enyhítési kötelezettséget illeti, az enyhítésnek nem kell hibátlannak vagy tökéletesnek lennie; csak ésszerűnek kell lennie, figyelembe véve az akkor ismert uralkodó körülményeket, anélkül, hogy utólag támaszkodna. Az ártatlan féltől nem várható el, hogy ésszerűtlen kockázatot vállaljon. Például, ha az ártatlan fél az eladó, akkor az eladónak általában meg kell adnia az eladó ingatlant. Ennek elmulasztása csökkentheti a bíró által megítélt károkat.
az APS megsértése esetén, amely az APS-ben meghatározott zárási napon vagy annak környékén következik be, az ártatlan fél elvárásainak kárát általában a szerződéses ár és a zárásra rögzített idő közötti különbség alapján számítják ki vagy mérik, a zárás időpontjában érvényes piaci érték alapján. A piaci értéket objektív alapon értékelik annak alapján, hogy egy hajlandó vevő mennyit fizetne az ingatlanért a nyílt piacon, és ésszerű ismeretekkel rendelkezik az ingatlan értékéről.
előzetes jogsértés esetén a kártérítés szokásos mértéke a szerződéses ár és a zárás időpontja közötti különbség, bár ez az összeg csökkenthető, ha az eladó nem enyhíti, miután elfogadta a jogsértő fél az APS elutasítását. Előzetes megsértés vagy elutasítás esetén, az ártatlan félnek két választása van: (1) elfogadja a visszautasítást és kártérítési pert indít, anélkül, hogy további kötelezettségeket kellene teljesítenie az APS-ben; vagy (2) ragaszkodjon az APS szigorú teljesítéséhez és befejezéséhez, és várjon a záró időpontig az eredmény értékeléséhez.
emlékezzünk arra, hogy az ártatlan félnek kötelessége enyhíteni a kárát, ha a jogsértő fél megsérti az APS-t. A bírák továbbra is mérlegelési jogkörrel rendelkeznek arra vonatkozóan, hogy eltérjenek a károk szokásos számításától vagy mértékétől, ha az adott körülmények között méltányos, mivel az enyhítési erőfeszítések minden esetben eltérőek. Minden eset más, és saját érdemei alapján kell értékelni. Jellemzően az ártatlan fél jogosult a viszonteladási árveszteségre és a különleges károkra.
Hogyan lehet tehát bizonyítani, hogy a bírónak milyen számítást vagy kártérítési mértéket kell alkalmaznia minden esetben? Jellemzően, ha vannak kifinomult felek, bonyolultabb ingatlanügylet és erősen ingadozó ingatlanpiac, értékelési bizonyítékokra lesz szükség ahhoz, hogy segítse a bírót annak meghatározásában, hogy milyen ésszerű és objektív kártérítési összeg lenne ebben az esetben. A kártérítés közötti különbség, amely (i) a szerződés szerinti ár és a zárás napján érvényes piaci érték közötti különbségen alapul, összehasonlítva (ii) a szerződés szerinti ár és a zárás előtti vagy utáni valamely időpontban érvényes piaci érték közötti különbséggel, jelentős lehet, amint azt Ontario számos esetben bizonyította.
Ha ilyen jelentős költségek merülnek fel az APS teljesítésének elmulasztása miatt, az APS feleit jól szolgálná, ha tapasztalt tanácsadókkal rendelkeznének jogaik védelme érdekében jogsértés esetén.
tapasztalt csapatunk a Keyser Mason Ball-nál, az LLP elkötelezett amellett, hogy minden ingatlanügyletben vagy vitában a legjobb eredményeket érje el, függetlenül attól, hogy lakó-vagy kereskedelmi ingatlanról van-e szó. Kérjük, forduljon Charles Lun-hoz ([email protected]) és szívesen segít.
_________________________________________________________________________________________
kevés jobb bizonyíték van egy ingatlan piaci értékére, mint az az ár, amelyen az ingatlan ténylegesen eladta az APS megsértését követően, és azt követően, ami ésszerűnek tűnik a károk enyhítése.
általában előzetes jogsértés akkor fordul elő, amikor a jogsértő fél felfedi azt a szándékát, hogy nem köti az APS feltételeit, és megfosztja az ártatlan felet az APS lényegében teljes előnyétől. Tipikus példa erre, amikor a Vevő kijelenti, hogy pénzhiány miatt nem zár be, vagy ha az eladó megtagadja az ingatlan eladását.
A visszautasítás tipikus példája az, amikor a vevő pénzhiány miatt nem tud bezárni, tanácsot ad az eladónak, és az eladó visszaveszi az ingatlant eladásra, és pert indít a betét összegére és a további károkra.
a különleges károk olyan károk, amelyek kompenzálják az ártatlan felet a ténylegesen felmerült költségekért. Például, ha az eladó az ártatlan fél, akkor az eladó valószínűleg jogosult a könyvelési költségeire a zárónap után olyan tételek esetében, mint például az ingatlanadók, a közművek, a biztosítás és hasonlók, amelyek ésszerűen előre látható “veszteségek” (azaz zsebköltségek), amelyeket az ártatlan fél visel.
