Glen Hansen

a szomszéd épít (vagy akar építeni) egy díszes fal között a két tulajdonság. Ezután a szomszédja e-mailt küld Önnek a számláról, és kéri, hogy adja hozzá az épület költségeinek felét. Meg kell fizetnie, ha véleménye szerint a fal költsége túlzott? Mi van, ha alig engedheti meg magának egy láncszem kerítés költségeinek felét, nem beszélve arról a falról? Január előtt 1, 2014, a törvény nem volt túl hasznos a kérdések megválaszolásában.

Több mint 140 éve a Polgári Törvénykönyv 841.szakasza írja le a szomszédok kötelességét, hogy fenntartsák a határokat és a kerítéseket közöttük. Ez a következő:

A közös tulajdonosok kölcsönösen kötelesek fenntartani:

1. A köztük lévő határok és műemlékek;

2. A kerítések között, kivéve, ha egyikük úgy dönt, hogy hagyja, hogy a földje kerítés nélkül feküdjön; ebben az esetben, ha ezt követően bezárja, vissza kell térítenie a másiknak az utóbbi által készített megosztási kerítés akkori értékének igazságos hányadát.

a bíróságok a 841. szakaszban leírt megosztott felelősséget a szomszédos tulajdonosok közötti hallgatólagos szerződésként kezelték, nem pedig törvényi felelősségként. Bliss kontra Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45 ; Marshall v. Wentz (1915) 28 Cal.Kb. 540, 544)

a tárgyaló bíróságok egyre inkább hasznosnak találták a 841.szakasz eredeti törvényes nyelvét a szomszédok közötti kerítésviták megoldásában. Ahogy a Legfelsőbb Bíróság egyik bírája megjegyezte: “a felülvizsgálat előtt a Polgári Törvénykönyv 841.szakasza valóban nem sokat segített a feleknek vagy a bíróságoknak a viták rendezésében. … A régóta használt nyelv Nem sokat foglalkozott a kezdeti építési kérdésekkel vagy a kerítés típusával, magasságával stb., hogy lehet használni.”(Hon. Judy Holzer Hersher, “Robert Frost költő és a kaliforniai törvényhozás egyetért: a jó kerítések jó szomszédokat alkotnak”Sacramento Lawyer, március/április 2014, p. 10 (megtalálható a http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)

2013-ban a törvényhozás elismerte, hogy a 841.szakasz eredeti nyelve elavult, és a szomszédos ingatlantulajdonosokat érintő körülmények megváltoztak. A Közgyűlés Igazságügyi Bizottságának munkatársai kifejtették, hogy 1872-ben, amikor a törvényt eredetileg elfogadták, “a vagyon körüli határkerítés felállításának elsődleges előnye az volt, hogy” megakadályozzák a háziállatok bejutását és kijutását, mivel azokat általában ápolják és bezárják, valamint hogy megvédjék a tiltott behatolástól elzárt helyiségeket.”(Assembly Comm. Igazságszolgáltatás, elemzése AB 1404, május 6, 2013, p. 5 (talált http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), idézve Meade v.Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) A 841. szakasz eredeti nyelvezete ezt a “szűk megértést tükrözi a határkerítéssel járó előnyökről és a célokról.”(UO. Az Igazságügyi Bizottság azonban megjegyezte, hogy egy olyan társadalomban, amelyet már nem uralnak az agrár törekvések, “van értelme frissíteni és korszerűsíteni a statútumot, hogy jobban tükrözze a szomszédos kerítésekkel kapcsolatos modern előnyöket, például a helyiségek védelmét a magánélet megsértése és a jogellenes behatolás ellen.”(Id. 5-6.o.) A mai urbanizált Kaliforniában az ingatlanok közötti kerítés “általában szükséges és általánosan elvárható”, és “az egyes szomszédok magánéletének megőrzésének alapvető funkcióit szolgálja, és az ingatlanvonalak vizuális elhatárolását biztosítja.”(Id. 6. o.) A törvényhozás elismerte, hogy továbbra is szükség van arra a feltételezésre, hogy “a szomszédos földtulajdonosok egyenlő előnyökkel és egyenlő felelősséggel tartoznak az építési és karbantartási ésszerű költségekért az ingatlanjaikat elosztó kerítésekért.”(UO.), De a törvényhozás azt is elismerte ,hogy ” a szomszédsági kerítések nem mindig kölcsönösen előnyösek, és hogy egy szomszédos földtulajdonost, aki nyilvánvalóan kevés vagy semmilyen hasznot nem kap a határkerítésből, nem szabad arra kényszeríteni, hogy támogassa a szomszédos földtulajdonos kerítésépítését.”(UO. A jogalkotó ezért arra törekedett, hogy kodifikálja ezt a vélelmet, és “megakadályozza azokat az egyenlőtlenségeket, amelyek az egyenlő haszon és felelősség kemény és gyors “takaró” vélelméből fakadnának.”(UO.)

és így a törvényhozás elfogadta, és a kormányzó aláírta Közgyűlés Bill 1404 ,a ” jó szomszéd kerítés törvény 2013.”(Statisztika. 2013, ch. 86. Az AB 1404 felváltotta a Polgári Törvénykönyv 841. paragrafusát, és folytatta azt a vélelmet, hogy “a szomszédos földtulajdonosok egyenlő mértékben osztoznak a köztük lévő határok és műemlékek fenntartásának felelősségében.”Az új jogszabály előírja, hogy a szomszédos földtulajdonosokról feltételezhető, hogy nemcsak egyenlő előnyökkel járnak a tulajdonságaikat elosztó kerítés, hanem egyenlő felelősséggel tartoznak a kerítés építésének, karbantartásának vagy szükséges cseréjének ésszerű költségeiért is. Az új 841.szakasz szerint ez a vélelem kiküszöbölhető “azon bizonyítékok túlsúlyával, amelyek igazolják, hogy a kerítés ésszerű építési, karbantartási vagy szükséges cseréjének ésszerű költségeiért való egyenlő felelősség előírása igazságtalan lenne” annak meghatározásakor, hogy az ésszerű költségekért való egyenlő felelősség igazságtalan lenne-e, a 841. szakasz kimondja, hogy a bíróság az alábbiak mindegyikét figyelembe veszi:

A) hogy egy földtulajdonos pénzügyi terhe lényegesen aránytalan-e ahhoz az előnyhöz képest, amelyet a földtulajdonos a kérdéses kerítés mellett.

(B) hogy a kerítés költsége meghaladja-e az ingatlan értékének különbségét a telepítés előtt és után.

C) az, hogy egy földtulajdonos pénzügyi terhe indokolatlan pénzügyi nehézségeket okozna-e az adott fél ésszerű bizonyítékokkal alátámasztott pénzügyi körülményei miatt.

(D) egy adott építési vagy karbantartási projekt ésszerűsége, beleértve a következőket:

(i) a projekt költségei szükségtelennek vagy túlzottnak tűnnek.

(ii) az, hogy a projekt költségei milyen mértékben tűnnek a földtulajdonos személyes esztétikai, építészeti vagy egyéb preferenciáinak.

(E) a körülményeknek megfelelő egyéb méltányos tényezők.

az új 841. szakasz azt is előírja, hogy az a földtulajdonos, aki a szomszédos földtulajdonossal közös kerítés építésének vagy fenntartásának költségeit szándékozik viselni, és aki a szomszédos földtulajdonos ésszerű hozzájárulást kíván nyújtani ezekhez a költségekhez, legalább 30 napos ésszerű írásbeli értesítést küldjön a szomszédos földtulajdonosnak a kerítés bármilyen építése vagy karbantartása előtt.

a 841.szakasz hatálya azonban nem korlátlan. A közintézmények és ügynökségek kifejezetten ki vannak zárva a rendelkezések hatálya alól. Ennek oka az, hogy a törvényhozás megállapította, hogy a megosztott kerítésért való egyenlő felelősség és hozzájárulás vélelme “nincs értelme a közterületek összefüggésében, mint például Kalifornia 1,5 millió hektárja, amely állami parkokat tartalmaz, vagy sok más állami és helyi közterület összefüggésében.”

tehát kinek kell fizetnie a szomszéd díszes faláért a szomszédos ingatlanok közötti vonalon? Attól függ. Bár a törvény feltételezi, hogy mindkettőtöknek egyenlően kell osztoznia a költségekben, megtámadhatja ezt a vélelmet azáltal, hogy megmutatja (a) a fal költségének fele lényegesen aránytalan a fal előnyeihez képest; (b) a fal költsége meghaladja az ingatlan értéke közötti különbséget a telepítés előtt és után; (c) a költség felének pénzügyi terhe indokolatlan pénzügyi nehézségeket okozna Önnek, tekintettel pénzügyi körülményeire; (d) a fal sajátos felépítése ésszerűtlen; és (e) az adott körülmények között megfelelő egyéb méltányos tényezők. Remélhetőleg barátságosan meg tudja oldani az ügyet a szomszédjával. Ha nem, a bíróságok sokkal nagyobb iránymutatást kapnak az új alapszabály alapján a jogvita méltányos alapon történő rendezésében.

Glen Hansen az Abbott vezető tanácsadója& Kindermann, LLP. A jelen cikkel vagy bármely más kaliforniai földhasználattal, ingatlannal, környezetvédelmi és/vagy tervezési kérdéssel kapcsolatos kérdéseivel forduljon az Abbotthoz & Kindermann, LLP at (916) 456-9595.

Az ebben a cikkben bemutatott információk nem értelmezhetők hivatalos jogi tanácsadásnak Abbott & Kindermann, LLP, vagy ügyvéd / ügyfél kapcsolat kialakítása. A jog ezen területének változó jellege és az egyes tények fontossága miatt az olvasókat arra ösztönzik, hogy független jogi tanácsot kérjenek az egyéni jogi kérdéseikkel kapcsolatban.