Hogyan értsük meg a cap és ROI arányokat a különbség a nyereség és a veszteség között pénzt a bérleti beruházások.
nem számít a különböző típusú bérleti ingatlanok vagy a különböző ingatlanpiacok vagy eltérő gazdasági feltételek, kitalálni a KAP és ROI árak befektetés előtt teheti vagy eltörhet.
egyszerűen fogalmazva, a ” kapacitás “vagy a” kapitalizáció ” (Cap Rate) azt méri, hogy egy ingatlan képes-e megtérülni a kezdeti befektetéséből, és azt követően nyereséget biztosítani.
Investopedia határozza meg a CAP ráta, mint a megtérülési ráta a bérleti befektetési célú ingatlan alapján a jövedelem. Ez kiszámítja a befektetés potenciális megtérülését.
a befektetés értékének meghatározásakor nagyon fontos annak ismerete, hogy hány évig tart a teljes kezdeti befektetés megtérülése. Ha 10 éven belül el akarja adni az ingatlant, a felső határ segít meglátni ennek a célnak a megvalósíthatóságát.
lényegében a felső határ mértéke a befektetés nettó működési bevételét (NOI) méri. Becslése szerint a cash flow jövedelem. Bár a CAP rate számára könnyebb meghatározni az összes készpénzes befektetés NOI-ját, a teljes finanszírozási költségeket az alábbiakban ismertetett befektetés megtérülése (ROI) alapján lehet meghatározni.
milyen típusú tulajdonságok segítenek a CAP Rate-ben?
a bérleti befektetési ingatlanok jövedelmezőségének becslése és összehasonlítása nem számít, hogy családi házak, duplexek, triplexek, lakóházak vagy luxus sokemeletes lakások.
lényegében a CAP ráta egyszerű képletet biztosít a befektetők számára a jövedelmezőség becsléséhez a vásárlás előtt.
A felső határ kiszámítása
Ismerje meg, hogyan elemezheti a bérleti beruházásokat. Ha befektetés előtt nem végzi el a matematikát, soha nem fogja keresni a keresett nyereséget.
senki sem jósolja meg helyesen a jövőt. Szilárd elemzéssel azonban csökkentheti a befektetések kockázatát. A rossz matematika rossz befektetéseket eredményez.
hozzáértés bérleti befektetők megtanulják, hogyan kell kiszámítani kockázat vs.jutalom.
alap tőkésítési ráta
sok befektető körülbelül ugyanabban az időben előnézeti a potenciális bérleti befektetési ingatlanokat, és elvégzi az ALAPKAPACITÁS-elemzést. Az alapsapka akkor működik a legjobban, ha összehasonlítja a különböző tulajdonságokat, hogy meghatározza, melyiket folytassa.
a bérleti díj nettó működési bevételének (NOI) a jelenlegi piaci értékkel vagy a legutóbbi beszerzési költségekkel való elosztásával számított felső határ. A képlet így néz ki:
példa egy CAP Rate számításra
1 millió dollárért szeretne bérleti díjat vásárolni, és várhatóan 120 000 dollárt fog generálni egy év után a működési költségek. A felső határ mértéke 120 000 dollár osztva 1 millió dollárral = 0,12 átváltja 12% – ra.
most használja ezt a 12% – os felső határt, hogy összehasonlítsa más hasonló árú bérleti beruházásokat annak eldöntésére, hogy jó befektetések-e.
Advanced CAP Rate
míg az alap CAP rate számítás működik a legjobban, ha összehasonlítjuk a potenciális bérleti beruházások, a haladó számítja fontosabb adatokat.
kövesse az alábbi 4 lépést annak érdekében, hogy egy speciális CAP rate számítás:
- Számítsa ki a bruttó éves jövedelem. Annak ellenére, hogy még nem rendelkezik az ingatlannal, meg kell vizsgálnia a helyi bérleti díjakat.
- ezután levonva a teljes éves bérleti jövedelem 10% – át a lehetséges üres álláshelyekre.
- nettó jövedelem a bérleti díj üzemeltetésével járó összes költség levonásával határozható meg. Ezek közé tartoznak az adók, a biztosítás, a közművek, az irányítási költségek, a karbantartás és az egyéb költségek.
- most ossza el a nettó működési jövedelmet a teljes beszerzési költségekkel. Tartalmazza a zárási költségeket, a közvetítői jutalékokat és az összes rehabilitációs költséget, amikor “bérleti kész”. Az eredmény a felső határ százalékos aránya.
Ez a számítás azonban nem tartalmazza a finanszírozási költségeket. A finanszírozás során az éves finanszírozási költségeket működési költségként kell feltüntetni.
most láthatja a bérleti díjak, a beszerzési költségek és a működési költségek közötti kapcsolatot. Ha a beszerzési költségek magasabbak voltak, mint a piacon összehasonlítható bérleti díjak, meg kell növelnie a bérleti díjat a kívánt felső határ elérése érdekében. A magasabb beszerzési költségek leküzdése érdekében a magasabb bérleti díjak megszerzésének elmulasztása a felső korlát csökkenését eredményezi.
ideális esetben bérletet szeretne vásárolni és felújítani kevesebb, mint a helyi hasonló bérleti díjak. Ezután béreljen ki a jelenlegi árfolyamon, hogy növelje a sapka arányát, amely nagyobb megtérülést mutat a befektetésében. Ez teszi rövid értékesítés és foreclosures a ” boom “a” vételi és holding “együtt”fix & flip ” tulajdonságok.
miért fontos a felső korlát?
a bérleti felső korlát kiszámítása megmutatja a működési költségek ellenőrzésének fontosságát. A nettó jövedelem megjelenítéséhez vonja le a működési költségeket a bérleti jövedelemből. A működési költségek csökkentése növeli a felső határt, ami magasabb nyereséget eredményez.
győződjön meg arról, hogy az összes működési költség szerepel a CAP rate számításokban. Mindig becsülje meg az üres helyeket. Soha ne hasonlítsa össze a családi házak bérlését az apartmanfedezeti árakkal. Teljesen különböző típusú bérleti díjak, amelyek eltérő költségekkel és bérleti díjakkal járnak.
ne feledje, hogy a legtöbb online CAP rate számológép minden készpénzes vásárlást feltételez.
mi a jó bérleti díj?
a legtöbb befektető úgy véli, hogy az ideális felső korlát legalább 10%.
A CAP árak hiánya
míg a CAP ráta egyszerű számításként szolgál, hogy segítse a befektetőket a bérleti ingatlanok vásárlásában, ezek nem a végső szó.
először is, a felső határértékek nem veszik figyelembe a felértékelődést, ami fontos tényező a befektetés megtérülésének meghatározásában.
másodszor, a felső határértékek nem veszik figyelembe a kockázatokat és a valós lehetőségeket. Például, tudva a közelgő piaci növekedés van értelme befektetni most, és kemény ki, amíg magasabb bérleti díjak fordulnak elő, amikor a gazdaság javul.
befektetés megtérülése (ROI)
a bérleti beruházások megtérülésének (ROI) kiszámításának kezdeti felső határértéket kell követnie.
Investopedia meghatározza ROI, mint a képesség, hogy értékelje a beruházás hatékonyságát a teljesítmény alapján. Egyszerűen fogalmazva, a hatékony teljesítmény előrejelzi a jövedelmezőséget.
Számítsa ki a megtérülést úgy, hogy összehasonlítja az éves beruházási nyereséget mínusz az éves beruházási költségeket osztva a beruházás teljes költségével. Ez arányt vagy százalékot eredményez. Így néz ki a ROI képlet:
éves befektetési nyereség: vegye ki a tényleges cash flow-t a bérleti jövedelemből, valamint más forrásokból, például mosószőnyegből, automatákból, kábel TV/internet csatlakozásból stb.
éves beruházási költségek: összeadja az éves javításokat, karbantartást, biztosítást, ingatlanadót, valamint a bérlők megtalálásának költségeit stb.
összes beruházási költség: A bérleti beruházásokhoz különböző változók számításai szükségesek, amelyek meghatározzák a teljes beruházási költséget. Ezek közé tartoznak a vételár, a hitelek, a kamatok, a brókerek jutalékai, az értékelési költségek és az egyéb zárási költségek a vásárlás és az értékesítés során.
példa ROI
a ROI példája így néz ki:
éves befektetési nyereség: tegyük fel, hogy az átlagos bérleti díjak havonta 2500 dollárt hoznak. Szorozzuk meg 12 hónap = $30,000 évente.
éves beruházási költségek: összeadja az éves költségeket, mint például a biztosítás, Az adók, a karbantartás, a javítás stb. Tegyük fel, hogy évente 2000 dollárt tesznek ki.
vonja le a beruházási költségeket a befektetési nyereségből: $30,000 – $2,000 = $28,000.
ossza el ezt a számot az összes beruházási költséggel: tegyük fel, hogy 280 000 dollárért vásárolta meg a bérleti egységet. A felosztás 28 000 USD 280 000 USD = 0,10
konvertálja a tizedest százalékra: ez 10% – ot ad, ami azt jelenti, hogy minden évben 10% – os megtérülést (ROI) kaphat.
mi a jó megtérülés?
A Balance szerint, amely 1998 óta ír a személyes pénzügyekről, 2018-ban az amerikai ingatlan-megtérülés “10% – on stabilizálódott”.
ezért a fenti példa jó megtérülést biztosít 2018-ra 10% – on.
következtetés
hogyan lehet megérteni a CAP és a ROI arányokat segít a bérleti befektetőknek meghatározni, hogy érdemes-e megvásárolni egy ingatlant.
a CAP árak csak alapvető ökölszabály-számítást nyújtanak, hogy segítsék a bérleti befektetőket az ingatlanok összehasonlításában annak eldöntésében, hogy melyiket kell folytatni.
a megtérülési ráták a bérleti beruházás hatékonyságát mérik a teljesítmény előrejelzésével a jövedelmezőség előrejelzéséhez.
mind a felső, mind a ROI aránynak legalább 10% – nak kell lennie.
mielőtt megvásárolná a bérleti ingatlanokat, győződjön meg róla, hogy kiszámítja az ingatlankezelési költségeket és előnyöket, hogy időt és pénzt takarítson meg a bérleti díjak önkezeléséből.
vegye fel velünk a kapcsolatot, hogy megtudja, hogyan segítjük a bérleti befektetőket abban, hogy szakértelemmel és hatékonysággal kezeljék ingatlanjaikat.
