az Egyesült Államok népszámlálási irodája becslése szerint Colorado népessége 13.2 százalékkal nőtt április 1, 2010 és július 1, 2018 között. Csak az elmúlt teljes naptári évben Colorado csaknem 80 000 embert adott hozzá, ezzel az ország hetedik leggyorsabban növekvő állama. Természetesen ezeknek az új lakosoknak a bennszülöttek mellett szükségük van olyan helyekre, ahol élhetnek, tanulhatnak, vásárolhatnak, játszhatnak és egészségügyi ellátást kaphatnak. Tehát nem lehet meglepő, hogy Colorado a népesség növekedésével párhuzamosan építési fellendülést tapasztalt.

mivel a fejlesztők megszüntették a lehetőséget, hogy kihasználják a népesség fellendülését társasházi komplexumok, városi házak, lakóházak és pályaházakkal teli alosztályok építésével, az építési hibákból eredő peres ügyek Komoly kérdéssé váltak Coloradóban. 2001-ben, válaszul a Colorado biztosítási és építőiparának lobbizására, a törvényhozók elfogadták a Construction Defect Action Reform Act vagy “CDARA”, kodifikált C. R. S. 63-20-801, et. seq., az építési hibákkal kapcsolatos követelések és perek szabályozásának reményében. A CDARA-t 2003-ban, 2007-ben és 2010-ben módosították és kibővítették. A CDARA legjobb szándéka ellenére az építési hibákkal kapcsolatos perek továbbra is hűvös hatást gyakoroltak az új társasházak fejlesztésére, az új építés 20 százalékról csak 3 százalékra esett vissza. Válaszul a törvényhozók a közelmúltban elfogadták a HB 17-1279-et, amely további akadályokat teremt a társasházi táblák és a lakástulajdonosok szövetségei számára, akik szívesen megkezdik az építési szakemberek elleni fellépést.

ennek a cikknek az a célja, hogy kiemelje a CDARA néhány kulcsfontosságú szempontját és az építési hibák védelmével kapcsolatos egyéb szempontokat.

CDARA kérelme

mivel az építkezést nagyrészt a szerződések szabályozzák, és gyakran tartalmaznak választottbírósági záradékokat, amelyek korlátozzák a bíróságokhoz való hozzáférést, a CDARA rendelkezései kifejezetten vonatkoznak minden “…polgári keresetre vagy választottbírósági eljárásra kártérítés, kártalanítás, vagy hozzájárulás ellen egy építőipari szakember ellen benyújtott követelés érvényesítése érdekében, viszontkereset, keresztkövetelés, vagy harmadik fél kártérítési vagy veszteség iránti igénye, vagy használatának elvesztése, ingatlan vagy személyes vagyon vagy személyi sérülés, amelyet az ingatlan javításának tervezésében vagy építésében bekövetkezett hiba okozott.”

fontos meghatározások

a CDARA az “igénylőt” úgy határozza meg, hogy “…az állam több igazságügyi körzetének főügyészétől vagy kerületi ügyvédjeitől eltérő személy, aki igényt támaszt egy építőipari szakemberrel szemben, amely az ingatlan javításának építésének hibájára hivatkozik.”Ez a meglehetősen átfogó meghatározás lehetővé teszi az egyének vagy a háztulajdonos egyesületek számára, hogy az építési szakemberekkel szemben építési hibák miatt követeléseket érvényesítsenek.

a CDARA-t úgy is megfogalmazták, hogy szinte mindenki részt vegyen az építési folyamat bármely aspektusában. Valójában az ” építőipari szakember “meghatározása:” …építész, vállalkozó, alvállalkozó, Fejlesztő, építő, építő eladó, mérnök vagy ellenőr, aki az ingatlan bármilyen javításának tervezését, felügyeletét, ellenőrzését, építését vagy megfigyelését végzi vagy látja el. Ha az ingatlan javítása kereskedelmi ingatlanra vonatkozik, az “építőipari szakember” kifejezés magában foglalja a kereskedelmi ingatlan bármely korábbi tulajdonosát is, kivéve a kérelmezőt, a munka elvégzésének időpontjában…”

igénybejelentési eljárás

a CDARA egyik jellemzője a követelésről szóló értesítés követelmény. Azoknak az igénylőknek, akik igényt kívánnak érvényesíteni, vagy végül pert indítanak egy építőipari szakemberrel szemben, először meg kell felelniük a CDARA Igényküszöbre vonatkozó értesítésének.

az igénylőnek írásbeli értesítést kell küldenie “…azon építőipari szakember utolsó ismert címére, akivel szemben az igénylő építési hibára vonatkozó igényt támaszt, amely ésszerű részletességgel leírja a követelést, amely elegendő a hiba általános jellegének meghatározásához, beleértve az építés típusának és helyének általános leírását, amelyet az igénylő hibásnak állít, és minden olyan kárt, amelyet állítólag a hiba okozott.”

a CDARA megköveteli az igénylőtől, hogy az építési szakembernek legkésőbb 75 nappal a kereset benyújtása előtt, vagy legkésőbb 90 nappal a kereset benyújtása előtt kereskedelmi ingatlan esetén.

a követelésről szóló értesítés kézhezvételét követően az építőipari szakember írásbeli kérelmet nyújthat be számára, valamint vállalkozóinak vagy más ügynökeinek, hogy hozzáférjenek az igénylő vagyonához az ingatlan és az állítólagos hibák ellenőrzése céljából. A CDARA megköveteli, hogy az ellenőrzést a követelésről szóló értesítés kézbesítésétől számított 30 napon belül befejezzék.

az ellenőrzési folyamat befejezésétől számított 30 napon belül, vagy a kereskedelmi ingatlan ellenőrzését követő 45 napon belül az építőipari szakember elküldheti az igénylőnek “…ajánlatot a követelés rendezésére bizonyos összeg kifizetésével vagy az igényelt hiba kijavításával”, amint azt a követelésről szóló értesítés állítja.”Az építési szakember írásbeli rendezési ajánlatának tartalmaznia kell a” … jelentést az ellenőrzés terjedelméről, az ellenőrzés megállapításairól és eredményeiről, a keresetlevélben leírt hiba kijavításához szükséges további építési munkák leírását, valamint az ingatlan javításában a hiba által okozott károkat, valamint a javítási munkák befejezésének ütemezését.”

az igénylőnek az ajánlat kézbesítésétől számított 15 nap áll rendelkezésére, hogy írásban elfogadja, ellenkező esetben az ajánlat elutasítottnak minősül. Ha a korai elszámolás sikertelen, az igénylő pert indíthat az építőipari szakemberrel szemben. Ha a felperes nem tartja be a CDARA igénybejelentési eljárását, a polgári keresetet vagy a választottbírósági eljárást a folyamat befejezéséig meg kell halasztani.

a CDARA igénybejelentési eljárásának célja, hogy gyors és költséghatékony módot biztosítson a felek számára a peres eljárások elkerülésére. Biztosítja a felek számára a per előtti vizsgálati eszközt, amely lehetővé teszi az építőipari szakember számára, hogy értesítést kapjon az összes állítólagos hibáról, majd megvizsgálja. Amennyiben az igénybejelentési eljárás sikertelennek bizonyul, lehetővé teszi az építőipari szakember és képviselete számára, hogy perbe LÉPJEN az ügy megértésével, amely nem feltétlenül biztosított más típusú polgári perekben. Továbbá, feltételezve, hogy az építőipari szakember haladéktalanul értesíti a kárigényt a biztosítójának, a folyamat lehetővé teszi az építőipari szakember számára, hogy azonnali jogi képviseletet szerezzen, és lehetőséget biztosítson szakértők megtartására érdekeinek teljes védelme érdekében.

a CDARA megbízja a biztosítót, hogy védje meg a kárbejelentést kapott Építőipari szakembert azáltal, hogy ésszerűen megvizsgálja a követelést, és ésszerűen együttműködik a Biztosítottal a Kárbejelentési folyamat során. Így ennek elmulasztása rosszhiszemű állítást eredményezhet.

a CDARA korlátozása az építési hibákra Gondatlansági követelések

a CDARA kizár minden olyan különálló gondatlansági igényt, amely az építési hibára vonatkozik, ha az a vonatkozó építési szabályzatnak vagy ipari szabványnak megfelelő Építés elmulasztásából származik, kivéve, ha a meghibásodás valódi vagy személyes vagyontárgy tényleges károsodását eredményezi; az ingatlan vagy személyes vagyontárgy használatának tényleges elvesztése; testi sérülés vagy jogellenes halál; vagy a lakóingatlan lakóinak testi sérülésének vagy halálának kockázata, vagy az életét, egészségét vagy biztonságát fenyegető veszély.

Ez a korlátozás azonban nem tiltja a gondatlanságból eredő kárigények érvényesítését; szerződéses vagy jótállási igények érvényesítése; vagy olyan igények érvényesítése, amelyek bármely törvény vagy rendelet megsértéséből származnak, kivéve az építési szabályzat megsértésére vonatkozó igényeket.

a CDARA alapján elérhető károk

a CDARA szerint a felperes nem téríthet meg többet, mint a “tényleges károkat”, kivéve, ha a felperes érvényesül a követelésnél, az építőipari szakember megsértette a Colorado Fogyasztóvédelmi törvényt és:

(a) az építőipari szakember monetáris ajánlata , amelyet egy összeg kiegyenlítésére tett certain…is kevesebb, mint 85 százaléka a felperesnek megítélt összegnek, mint a tényleges kártérítésnek, kivéve a költségeket, a kamatot és az ügyvédi díjakat; vagy

(b) az ésszerű költség, amelyet a Trier of fact határoz meg, hogy befejezze az építőipari szakember ajánlatát, hogy orvosolja az építési defect…is kevesebb, mint 85 százaléka a felperesnek megítélt összegnek, mint a tényleges kártérítésnek, kivéve a költségeket, a kamatot és az ügyvédi díjakat.

a CDARA a “tényleges károkat” úgy határozza meg, hogy “az ingatlan valós piaci értéke az állítólagos építési hiba nélkül; az ingatlan helyettesítési költsége; vagy az állítólagos építési hiba kijavításának ésszerű költsége az áthelyezési költségekkel együtt…” lakóingatlan esetén a tényleges károk magukban foglalják a “…a használat elvesztésével kapcsolatos egyéb közvetlen gazdasági költségeket, ha vannak ilyenek, a törvény által előírt kamatot, valamint a perköltségeket és az ésszerű ügyvédi díjakat, amelyek a szerződés vagy az alkalmazandó jog alapján odaítélhetők.”

fontos, hogy ha egy építőipari szakember nem ” lényegében felel meg “az elfogadott ajánlat feltételeinek a követelés orvoslására vagy rendezésére, vagy ha egy építőipari szakember egyáltalán nem válaszol a keresetlevélre, az építőipari szakember” háromszoros kártérítésnek van kitéve”, de csak akkor, ha az igénylő másként érvényesül abban az állításban, hogy a Colorado fogyasztóvédelmi törvény megsértése történt. A Colorado Fogyasztóvédelmi Törvény szerinti keresetben megítélt háromszoros károk és ügyvédi díjak összesített összege azonban 250 000 dollár.

elévülési idő

a CDARA meghatározza az építési szakember elleni kereset elévülési idejét az ingatlan javítása érdekében. Ez magában foglal egy kétéves elévülési időt attól az időponttól kezdve, amikor a hibát felfedezik, vagy az ésszerű gondosság gyakorlása során fel kellett volna fedezni. Hatéves nyugalmi alapszabály után semmilyen esetben sem lehet keresetet benyújtani, azonban, két évre meghosszabbítható, ha a hibát a lényeges teljesítést követő ötödik vagy hatodik évben fedezik fel.

nem minden állítólagos építési hibák látens, így védő legyen éber a elévülési védelem. Ha az értékelés indokolja, elengedhetetlen, hogy az építőipari szakember panaszra vagy választottbírósági értesítésre adott válaszában a megfelelő megerősítő védelmet érvényesítsék az elévülési védelem megőrzése érdekében.a coloradói Legfelsőbb Bíróság a Goodman kontra Heritage Builders, Inc. ügyben hozott ítéletet., a C. R. S. 13-80-104. számú rendelkezés, amely lehetővé teszi az építőipari szakember számára, hogy a jogerős ítéletet vagy egyezséget követő 90 napon belül harmadik felekkel szemben keresetet nyújtson be, nemcsak a kétéves elévülésre vonatkozik, hanem a hatéves nyugalomra is. Ez fontos azoknak a fővállalkozóknak, akik kártalanítást és hozzájárulást keresnek alvállalkozóiktól.

Ha az építési szakembernek a kereset benyújtására előírt határidőn belül értesítést küldenek az alkalmazandó elévülési vagy nyugalmi idő alatt, akkor az elévülési vagy nyugalmi idő az igénybejelentési folyamat befejezését követő 60 napig fizetendő.

az építési hibák korai értékelésének egyéb fontos szempontjai

az építési szerződések gyakran tartalmazzák az uralkodó felek rendelkezéseit, amelyek lehetővé teszik az uralkodó fél számára polgári perben vagy választottbírósági eljárásban az ügyvédi díjak és perköltségek megtérítését (pl. választottbírósági és szakértői díjak). Fontos, hogy minden alkalmazandó biztosítási kötvényt konzultálni kell a tanácsadó megbízása előtt annak meghatározása érdekében, hogy az ügyvédi díjak és a perköltségek fedezettek-e, vagy a biztosított építőipari szakember ilyen díj esetén nem lesz-e zseb. A biztosított Építőipari szakembert azonnal értesíteni kell, lehetőleg jogfoglalási levélben. Tekintettel az építési hibák peres eljárásának jellegére, a biztosítónak számítania kell az ügyvédi díjakra és költségekre, különösen a szakértői díjakra, amelyeket az igénylőnek ítélnek meg.

Coloradóban az uralkodó pártdíjak beszedése érdekében a félnek először meg kell állapítania, hogy valóban az uralkodó fél. Az ilyen meghatározás azonban nem mindig könnyű. Például, ha a felperes számos követelésének kevesebb mint felében érvényesül, a felperes továbbra is azzal érvelhet, hogy ez volt az uralkodó fél. Ilyen körülmények között különösen fontos, hogy a felperes hogyan keretezi az ügyet. Coloradóban a bíróság vagy a választottbíró/választottbírói testület széles mérlegelési jogkörrel rendelkezik annak meghatározásában, hogy ki az uralkodó fél. Olyan forgatókönyv esetén, amikor a felperes követeléseinek kevesebb mint felén érvényesülne, az igénylő érvelhetne azzal, hogy a nem uralkodó követelések kiegészítő vagy származékos követelések voltak. Talán még azt állítják, hogy a nyertes követelések magasabb dollárértékűek voltak, vagy több időt, érdemi jogi munkát vagy felfedezést igényeltek, mint a többi követelés. Ezért egy építőipari szakember továbbra is ki lehet téve az ügyvédi díjak és költségek jelentős megítélésének, még akkor is, ha az a követelések több mint felénél érvényesül.

elvihető

a CDARA valószínűleg jövőbeli módosításokat fog látni az építési hibák peres arénájának számos hibájának kezelésére. Ha építési hibával kapcsolatos követeléssel szembesül, fontos, hogy a biztosított építőipari szakember betartsa az igénybejelentési eljárást, vagy alternatívaként kényszerítse az igénylőt, hogy tartsa be azt. Azonnal jogi tanácsadót kell kijelölni, és szakértőket kell megtartani, hogy segítsék a biztosított Építőipari szakembert a CDARA per előtti követelményeinek navigálásában. Ha a peres eljárás megkezdődik, nagyon fontos, hogy a politikát konzultálni kell annak megállapítására, hogy az ügyvédi díjak és a perköltségek fedezettek-e, vagy a biztosított építőipari szakember a zsebéből származik-e. Legjobb gyakorlatként a kárrendezőnek meg kell határoznia, hogy van-e uralkodó fél záradék az építési szerződésben, és a biztosított Építőipari szakembert azonnal tájékoztatni kell a politika által nem fedezett zsebkiadások lehetőségéről. A védőügyvédnek feltétlenül konzultálnia kell a megtartott szakértőkkel annak meghatározása érdekében, hogy az igenlő védelem és az elévülési idő megsértése miatt elbocsátási indítvány megfelelő-e.

amerikai népszámlálási iroda (2019). QuickFacts Colorado. A lap eredeti címe: https://www.census.gov/quickfacts/co.

C. R. S. 68-33.3-303.5.

C. R. S. 63-20-802.5(1).

C. R. S. 63-20-802.5(3).

C. R. S. 63-20-802.5(4).

C. R. S. 63-20-802.5(5).

C. R. S. 63-20-803.5(1).

C. R. S. 63-20-803.5(2).