miten ymmärtää CAP-ja ROI-korkoja 2

miten ymmärtää CAP-ja ROI-korkoja tarkoittaa voittoa ja tappiota rahaa VUOKRASIJOITUKSIIN.

riippumatta erityyppisistä vuokrakiinteistöistä, erilaisista kiinteistömarkkinoista tai erilaisista taloudellisista olosuhteista, ylärajan ja ROI-korkojen selvittäminen ennen sijoittamista voi tehdä tai rikkoa sinut.

Yksinkertaisesti sanottuna ”Capacity” tai ”Capitalisation” (Cap Rate) mittaa kiinteistön kykyä saada takaisin alkuinvestointinsa ja tuottaa voittoa sen jälkeen.

Investopedia määrittelee KORKOKATTOPROSENTIN vuokratun sijoituskiinteistön tuottoprosentiksi sen tuottojen perusteella. Näin lasketaan sijoituksen mahdollinen tuotto.

tieto siitä, kuinka monta vuotta koko alkuinvestoinnin takaisin saaminen kestää, tulee hyvin tärkeäksi sijoituksen arvon määrittämisessä. Jos aiot myydä kiinteistön 10 vuoden kuluessa, yläraja auttaa sinua näkemään tämän tavoitteen toteutettavuuden.

pohjimmiltaan yläraja mittaa sijoituksesi liikevoittoa (Noi). Se arvioi kassavirtatuotot. Vaikka KATTOKURSSIN avulla on helpompi määrittää käteisrahainvestoinnin NOI, kokonaiskustannukset voidaan määrittää sijoitetun pääoman tuotosta (Roi), joka on selitetty jäljempänä.

millaisista ominaisuuksista CAP-luokitus auttaa?

vuokrasijoituskiinteistöjen kannattavuuden arvioinnilla ja vertailulla ei ole väliä, ovatko ne omakotitaloja, duplexeja, triplexejä, kerrostaloja vai ylellisiä kerrostaloasuntoja.

pääpiirteissään KATTOKORKO antaa sijoittajille yksinkertaisen kaavan, jolla kannattavuus voidaan arvioida ennen ostoa.

Cap Rate-laskelman tekeminen

Opi analysoimaan vuokra-investointeja. Jos et tee laskelmia ennen sijoittamista, et koskaan ansaita voittoja etsit.

kukaan ei ennusta tulevaisuutta oikein. Vankan analyysin avulla voit kuitenkin vähentää riskejä kaikissa sijoituksissa. Huono matematiikka luo huonoja sijoituksia.

Tajuiset vuokrasijoittajat oppivat laskemaan riskit vs. palkkiot.

Peruskapitaatiokorko

monet sijoittajat tarkastelevat potentiaalisia vuokrasijoituskiinteistöjä samoihin aikoihin ja tekevät PERUSKATTOANALYYSIN. PERUSKORKKI toimii parhaiten, kun vertailee eri ominaisuuksia ja määrittää, mitä niistä kannattaa tavoitella.

yläraja lasketaan jakamalla vuokran Nettotoimintatuotto (Noi) sen nykyisellä markkina-arvolla tai viimeaikaisilla ostokustannuksilla. Kaava näyttää tältä:

esimerkki KORKOKATTOLASKELMASTA

haluat ostaa vuokran miljoonalla dollarilla ja odotat tuottavasi 120 000 dollaria per vuosi käyttökustannusten jälkeen. CAP korko on $120,000 jaettuna $ 1 miljoonaa = 0,12 muuntaa 12%.

Käytä Nyt tätä 12 prosentin korkokattoa vertailtaessa muita samalla tavalla hinnoiteltuja vuokrainvestointeja päättääksesi, ovatko ne hyviä sijoituskohteita.

Advanced CAP Rate

vaikka PERUSKATTOLASKENTA toimii parhaiten vertailtaessa mahdollisia vuokrainvestointeja, advanced laskee tärkeämpiä tietoja.

noudata näitä 4 vaihetta, jotta voit tehdä edistyneen KORKOKATTOLASKELMAN:

1. laske bruttovuositulot. Vaikka et omista kiinteistöä vielä, sinun täytyy tutkia paikallisia vuokrahintoja.
2. seuraavaksi vähennetään 10% kaikista vuotuisista vuokratuloista mahdollisten avoimien työpaikkojen osalta.
3. nettotulot määräytyvät vähentämällä kaikki vuokran ylläpitoon liittyvät kulut. Näitä ovat verot, vakuutukset, yleishyödylliset palvelut, hallintokulut, ylläpito ja muut kustannukset.
4. Jaa nyt liiketoiminnan nettotulot hankintamenojen kokonaismäärällä. Sisällytä sulkemiskustannukset, välityspalkkiot ja kaikki vieroituskustannukset, kun teet sen ”vuokrausvalmiiksi”. Tulos vastaa prosentteina ilmaistua ylärajaa.

tämä laskelma ei kuitenkaan sisällä rahoituskustannuksia. Kun rahoitat, sinun täytyy sisällyttää vuotuiset rahoituskulut toimintakuluna.

nyt näkyy vuokrien, hankintakustannusten ja käyttökustannusten suhde. Jos hankintakustannukset ovat korkeammat kuin vastaavat vuokrat markkinoillasi, sinun on nostettava vuokraa halutun ylärajan saavuttamiseksi. Jos korkeampia vuokria ei saada korkeampien hankintakustannusten kattamiseksi, korkokatto pienenee.

Ihannetapauksessa haluat ostaa ja remontoida vuokra-asunnon vähemmän kuin paikalliset vastaavat vuokrat. Sitten, vuokrata käypään hintaan nostaa CAP korko osoittaa suurempi tuotto oman investoinnin. Tämä tekee lyhyeksimyynnistä ja ulosotosta ”buumin” ”ostamiselle ja hallussapidolle”yhdessä”fix & flip ” – ominaisuuksien kanssa.

miksi korkokatto on tärkeä

vuokrakaton laskeminen osoittaa käyttökustannusten hallinnan tärkeyden. Vähennä käyttökulut vuokratuotoista nettotulojen näyttämiseksi. Toimintakustannusten alentaminen nostaa korkokattoa, mikä johtaa suurempiin voittoihin.

varmista, että kaikki käyttökustannukset sisältyvät KORKOKATTOLASKELMIISI. Arvioi aina avoimet työpaikat. Älä koskaan vertaa omakotitalovuokria ASUNTOKATTOHINTOIHIN. Ne ovat täysin erityyppisiä vuokria, joiden kustannukset ja vuokrahinnat vaihtelevat.

muista, että useimmat NETTIKATTOLASKURIT olettavat kaikki käteisostokset.

mikä on hyvä VUOKRAKATTOPROSENTTI?

useimmat sijoittajat pitävät ideaalikattokorkoa vähintään 10 prosentissa.

KORKOKATTOJEN vaje

vaikka KORKOKATTOKORKO toimii yksinkertaisena laskutoimituksena, joka auttaa sijoittajia ostamaan vuokrakiinteistöjä, ne eivät ole lopullinen sana.

ensinnäkin KORKOKATOISSA ei oteta huomioon arvostusta, joka on tärkeä tekijä sijoitetun pääoman tuoton määrittämisessä.

toiseksi CAP-koroissa ei oteta huomioon riskejä ja reaalimaailman mahdollisuuksia. Esimerkiksi tieto tulevasta markkinoiden kasvusta on järkevää investoida nyt ja sinnitellä, kunnes vuokrat nousevat, kun talous kohenee.

sijoitetun pääoman tuotto (Roi)

sijoitetun pääoman tuotto (Roi) lasketaan vuokrainvestointien osalta alkuperäisen KORKOKATTOLASKELMAN mukaisesti.

Investopedia määrittelee sijoitetun pääoman tuoton kyvyksi arvioida sijoituksen tehokkuutta tuloksen perusteella. Yksinkertaisesti sanottuna tehokas tulos ennustaa kannattavuutta.

lasketaan sijoitetun pääoman tuotto vertaamalla vuotuista Investointivoittoa vähennettynä vuotuisilla Investointikustannuksilla jaettuna investoinnin kokonaiskustannuksilla. Tästä seuraa suhde tai prosentti. Tältä ROI-kaava näyttää:

vuotuinen Investointivoitto: otetaan todellinen rahavirta vuokratuloista plus muista lähteistä, kuten pyykkimatto, myyntiautomaatit, Kaapeli-TV / internet-kytkennät jne.

vuotuiset investointikustannukset: lasketaan yhteen vuosittaiset korjaus -, huolto -, vakuutus -, kiinteistövero-ja vuokralaisten etsimiskustannukset jne.

investointikustannukset yhteensä: Vuokrainvestoinnit edellyttävät laskelmia eri muuttujista, jotka määrittävät Kokonaisinvestointikustannukset. Näitä ovat ostohinta, lainat, korot, välittäjien palkkiot, arviointikustannukset ja muut sulkemiskustannukset ostettaessa ja myytäessä.

esimerkki ROI: sta

esimerkki ROI: sta näyttää tältä:

vuotuinen Sijoitusvoitto: Oletetaan, että keskimääräiset vuokrasi tuovat 2 500 dollaria kuukaudessa. Kerrotaan 12 kuukaudella = 30 000 dollaria vuodessa.

vuotuiset investointikustannukset: lasketaan yhteen vuotuiset kulut, kuten vakuutukset, verot, kunnossapito, korjaukset jne. Sanotaan, että ne ovat 2 000 dollaria vuodessa.

vähennä investointikustannukset Investointivoitosta: $30,000 – $2,000 = $28,000.

Jaa tämä luku Kokonaisinvestointikustannuksilla: oletetaan, että ostit vuokra-asunnon 280 000 dollarilla. Jako näyttää $28,000 χ $280,000 = 0,10

Muunna desimaali prosentiksi: tämä antaa sinulle 10% eli voit odottaa saavasi 10% sijoitetun pääoman tuoton (ROI) joka vuosi.

What ’ s a good ROI?

vuodesta 1998 lähtien henkilökohtaisesta rahoituksesta kirjoittaneen Balancen mukaan vuonna 2018 Yhdysvaltain kiinteistöjen ROI ”vakiintui 10 prosenttiin”.

näin ollen yllä oleva esimerkki antaa hyvän sijoitetun pääoman tuoton vuodelle 2018 10%.

johtopäätös

miten ymmärtää CAP-ja ROI-korkoja, auttaa vuokrasijoittajia määrittämään, onko kiinteistö ostamisen arvoinen.

korkokatot tarjoavat vain perussäännön, jonka avulla vuokrasijoittajat voivat vertailla kiinteistöjä päättäessään, kumpaa tavoittelevat.

ROI-korot mittaavat vuokrainvestoinnin tehokkuutta ennustamalla sen tuloksen ennustavan kannattavuutta.

sekä CAP-että ROI-tason tulisi olla vähintään 10%.

ennen vuokrakiinteistöjen ostamista muista laskea kiinteistönhoitokustannukset ja-hyödyt, jotta säästät aikaa ja rahaa vuokrien itsehallinnolta.

ota yhteyttä ja kerro, miten autamme vuokrasijoittajia hoitamaan kiinteistöjään asiantuntevasti ja tehokkaasti.