By Glen Hansen
naapurisi rakentaa (tai haluaa rakentaa) koristeellisen seinän kahden kiinteistösi välille. Sitten naapurisi lähettää Sinulle laskun sähköpostilla ja pyytää sinua maksamaan puolet rakennuksen kustannuksista. Pitääkö maksaa, jos muurin kustannukset ovat mielestäsi kohtuuttomia? Entä jos sinulla on hädin tuskin varaa puoleen hintaan-ketjuaidasta saati tuosta seinästä? Ennen tammikuun 1. päivää 2014 laki ei ollut kovin avulias näihin kysymyksiin vastaamisessa.
yli 140 vuoden ajan siviililain pykälä 841 kuvasi naapureiden velvollisuutta pitää yllä rajoja ja aitoja välillään. Siinä määrättiin seuraavaa:
Kotermaanomistajat ovat keskenään yhtä velvollisia säilyttämään:
1. Niiden väliset rajat ja muistomerkit;
2. Aidat heidän välillään, ellei joku heistä halua antaa maansa olla ilman miekkailua; tässä tapauksessa, jos hän myöhemmin sulkee sen pois, hänen on palautettava toiselle oikeudenmukainen osuus siitä arvosta, joka sillä hetkellä on viimeksi mainitun tekemää jako-aitaa.
oikeusistuimet käsittelivät pykälässä 841 kuvattua jaettua vastuuta naapuriomistajien välisenä implisiittisenä sopimuksena eikä lakisääteisenä vastuuna. (KS. esim., Bliss v. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45 ; Marshall v. Wentz (1915) 28.Sovellus. 540, 544 )
yhä useammin oikeusistuimet ovat pitäneet pykälän 841 alkuperäistä lakikieltä hyödyttömänä naapureiden välisten aitakiistojen ratkaisemisessa. Eräs ylioikeuden tuomari sanoikin: ”siviililain 841 pykälä ei ennen korjaamista juurikaan opastanut osapuolia tai tuomioistuimia riitojen ratkaisemisessa. … Pitkäaikainen kieli ei juurikaan käsitellä alkuperäisen rakentamisen kysymyksiä tai Tyyppi miekkailu, sen korkeus, jne., jota voidaan käyttää.”(Hon. Judy Holzer Hersher, ”runoilija Robert Frost ja Kalifornian lainsäätäjä ovat samaa mieltä: Hyvät aidat tekevät hyviä naapureita”, Sacramento Lawyer, maalis-huhtikuu 2014, s. 10 (löytyy osoitteesta http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
vuonna 2013 lainsäätäjä tunnusti, että pykälän 841 alkukieli oli vanhentunut ja naapurikiinteistöjen omistajien olosuhteet ovat muuttuneet. Oikeuslaitoksen edustajakokouksen henkilökunta selitti, että vuonna 1872, jolloin laki alun perin säädettiin, ”raja-aidan pystyttämiseen oman omaisuuden ympärille liittyvä ensisijainen etu oli ’estää kotieläinten pääsy ja poistuminen, koska niitä tavallisesti hoidetaan ja pidetään siellä, ja suojella suljettuja tiloja laittomalta tunkeutumiselta.””(Assembly Comm. Judicial, Analysis of AB 1404, 6. toukokuuta 2013, S. 5 (löytyy osoitteesta http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), lainaten Meade v. Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) Alkukielessä jaksossa 841 kuvailtiin tätä ” kapeaa käsitystä raja-aidan tuomista hyödyistä ja tarkoituksista.”(Ibid.) Kuitenkin Oikeusvaliokunta totesi, että yhteiskunnassa, jota ei enää hallitse maatalousharrastus, ”sääntöjen päivittäminen ja nykyaikaistaminen niin, että ne vastaavat paremmin naapuruston aitoihin liittyviä nykyajan etuja, on järkevää, kuten tilojen suojeleminen yksityisyyden loukkauksilta ja laittomilta tunkeutumisilta.” (Tunnus. S. 5-6.) Nykypäivän kaupungistuneessa Kaliforniassa aitaaminen kiinteistöjen välillä on ” yleensä välttämätöntä ja yleisesti odotettavaa ”ja” palvelee perustoimintoja eli jokaisen naapurin yksityisyyden säilyttämistä ja tarjoaa visuaalisen rajauksen kiinteistöihin.” (Tunnus. s. 6.) Lainsäätäjä tunnusti jatkuva tarve olettaa, että ”vierekkäiset maanomistajat jakavat yhtäläisen edun, ja yhtäläinen vastuu kohtuullisia kustannuksia rakentamisen ja ylläpidon, minkä tahansa aidan jakamalla omaisuuttaan.”(Ibid.) Mutta lainsäätäjä tunnusti myös, että ” naapuruston aidat eivät aina hyödytä molempia osapuolia, ja että viereistä maanomistajaa, joka saa selvästi vain vähän tai ei lainkaan hyötyä raja-aidasta, ei pitäisi pakottaa tukemaan viereisen maanomistajan aidan rakentamista.”(Ibid.) Lainsäätäjä pyrki näin ollen sekä kodifioimaan tämän olettaman että ”estämään epäoikeudenmukaisuudet, jotka johtuisivat ankarasta ja nopeasta ”yleisolettamasta” yhtäläisestä hyödystä ja vastuusta.”(Ibid.)
ja niin lainsäätäjä meni läpi ja kuvernööri allekirjoitti Assembly Bill 1404, ”Good Neighbour aidan Act of 2013.” (Tilastot. 2013, ch. 86.) AB 1404 korvasi siviililain pykälän 841 ja jatkoi kyseisen lain olettamusta, jonka mukaan ” vierekkäiset maanomistajat jakavat tasapuolisesti vastuun rajojen ja muistomerkkien säilyttämisestä välillään.”Uuden lainsäädännön mukaan vierekkäisten maanomistajien oletetaan paitsi jakavan saman hyödyn kaikista kiinteistöjään jakavista aidoista, myös olevan yhtä lailla vastuussa aidan rakentamisesta, kunnossapidosta tai tarvittavasta uusimisesta aiheutuvista kohtuullisista kustannuksista. Uuden 841§: n mukaan tämä olettama voidaan kumota ”esittämällä todisteet, jotka osoittavat, että tasapuolisen vastuun määrääminen kohtuullisista kustannuksista, jotka aiheutuvat aidan rakentamisesta, kunnossapidosta tai välttämättömästä korvaamisesta, olisi epäoikeudenmukaista”, määrittäessään, onko tasapuolinen vastuu kohtuullisista kustannuksista epäoikeudenmukainen, 841§: ssä todetaan, että yhteisöjen tuomioistuin ottaa huomioon kaikki seuraavat seikat:
a) onko yhdelle maanomistajalle aiheutuva taloudellinen rasitus olennaisesti suhteeton kyseiselle maanomistajalle koituvaan hyötyyn nähden.maanomistaja kyseisen aidan luona.
(B) ylittäisivätkö aidan kustannukset kiinteistön arvon erotuksen ennen sen asentamista ja sen jälkeen.
(C) aiheuttaisiko taloudellinen taakka yhdelle maanomistajalle kohtuuttomia taloudellisia vaikeuksia, kun otetaan huomioon kyseisen osapuolen taloudelliset olosuhteet, jotka kohtuulliset todisteet osoittavat.
(D) tietyn rakennus-tai kunnossapitohankkeen järkevyys, mukaan lukien kaikki seuraavat:
(i) missä määrin hankkeen kustannukset vaikuttavat tarpeettomilta tai kohtuuttomilta.
(ii) missä määrin hankkeen kustannukset näyttävät johtuvan maanomistajan henkilökohtaisista esteettisistä, arkkitehtonisista tai muista mieltymyksistä.
(E) muut olosuhteisiin sopivat kohtuulliset tekijät.
uudessa 841 pykälässä edellytetään myös, että maanomistaja, joka aikoo aiheuttaa kustannuksia yhteisen aidan rakentamisesta tai kunnossapidosta viereisen maanomistajan kanssa ja joka haluaa kohtuullisen korvauksen näistä kustannuksista viereiseltä maanomistajalta, toimittaa naapurille kohtuullisen kirjallisen ilmoituksen vähintään 30 päivän ajalta viereiselle maanomistajalle ennen aitauksen rakentamista tai kunnossapitoa.
pykälän 841 soveltamisala ei kuitenkaan ole rajoittamaton. Julkisyhteisöt ja virastot on nimenomaisesti jätetty sen säännösten ulkopuolelle. Tämä johtuu siitä, että lainsäätäjä on todennut, että olettamus yhtäläisestä vastuusta ja osuudesta jaetun aitaamisen suhteen ”ei ole järkevä julkisten Maiden yhteydessä, kuten Kalifornian 1,5 miljoonan hehtaarin alueella, joka sisältää osavaltion puistoja, eikä monien muiden osavaltion ja paikallisten julkisten Maiden yhteydessä.”
kenen siis pitäisi maksaa naapurisi koristeellinen seinä viereisten kiinteistöjesi välisellä linjalla? Se riippuu. Vaikka laki olettaa, että molempien on osallistuttava kustannuksiin tasapuolisesti, voit kyseenalaistaa tämän olettaman osoittamalla, että A) puolet seinän kustannuksista on huomattavasti suhteettomia siitä saatuun hyötyyn nähden; B) seinän kustannukset ylittävät kiinteistösi arvon erot ennen sen asentamista ja sen jälkeen; c) puolen kustannuksista aiheutuva taloudellinen rasitus aiheuttaisi sinulle kohtuuttomia taloudellisia vaikeuksia, kun otetaan huomioon taloudelliset olosuhteesi; d) muurin erityinen rakenne on kohtuuton; ja e) muut olosuhteisiin sopivat oikeudenmukaiset tekijät. Toivottavasti voit ratkaista asian sovinnollisesti naapurisi kanssa. Jos näin ei ole, tuomioistuimilla on uuden ohjesäännön nojalla paljon enemmän ohjeistusta riidan ratkaisemisessa oikeudenmukaisin perustein.
Glen Hansen on Abbottin vanhempi neuvonantaja & Kindermann, LLP. Tähän artikkeliin tai muihin Kalifornian maankäyttö -, kiinteistö -, ympäristö-ja/tai kaavoitusasioihin liittyvissä kysymyksissä ota yhteyttä Abbott & Kindermann, LLP at (916) 456-9595.
tässä artikkelissa esitettyjä tietoja ei pidä tulkita Abbottin virallisiksi oikeudellisiksi neuvoiksi & Kindermann, LLP, tai asianajaja-asiakassuhteen muodostamiseksi. Koska tämän lakialueen luonne muuttuu ja yksittäiset tosiasiat ovat tärkeitä, lukijoita kannustetaan etsimään riippumattomia neuvoja omiin oikeudellisiin kysymyksiinsä.
