Olitpa uusi kiinteistömarkkinoilla tai kokenut maanomistaja, sinun tulisi olla tietoinen seurauksista, jos et täytä osto-ja myyntisopimusta (”APS”). APS on lähinnä maan osto-ja myyntisopimus. Näin ollen tyypillinen kanne epäonnistuneesta kiinteistökaupasta on sopimusrikkomuskanne.
Ontariossa on jo pitkään ollut laki, jonka mukaan viaton ei-rikkova osapuoli (”Viaton osapuoli”) tulisi palauttaa asemaan, jossa he olisivat olleet, jos kiinteistökauppa olisi päättynyt, tietyin ehdoin. Syyttömän osapuolen odotus on saada korvaus siitä, mitä he eivät saaneet osuudestaan sopimuksesta osapuolelta, joka rikkoi APS: ää (”rikkova osapuoli”). Tätä korvausta kutsutaan ”odotusvahingoksi”.
jotta sopimusrikkomus olisi korvattavissa, odotettavissa olevat vahingonkorvaukset: (1) on oltava kohtuudella ennakoitavissa; (2) on oltava väistämätön siinä mielessä, että viatonta osapuolta kohdellaan ikään kuin sillä olisi velvollisuus ryhtyä kohtuullisiin toimiin vahingon välttämiseksi eli lievittämiseksi; ja (3) on osoitettava jollakin varmuudella. Lieventämisvelvollisuuden ei tarvitse olla virheetön tai täydellinen, vaan sen on oltava kohtuullinen, kun otetaan huomioon vallitsevat olosuhteet, joiden tiedettiin olevan olemassa ilman jälkiviisautta. Syyttömän osapuolen ei odoteta ottavan kohtuutonta riskiä. Jos esimerkiksi Viaton osapuoli on myyjä, niin myyjän on yleensä relistattava omaisuus myytäväksi. Jos näin ei tehdä, tuomarin määräämä vahingonkorvaus voi pienentyä.
jos APS-sopimus rikkoo sopimusta, joka tapahtuu APS: ssä asetettuna päättymispäivänä tai sen tienoilla, viattoman osapuolen odotettavissa olevat vahingot lasketaan tai mitataan yleensä sopimushinnan ja sulkemisajan välisen erotuksen perusteella tarkastelemalla markkina-arvoa sulkemisajankohtana. Markkina-arvoa arvioidaan objektiivisesti sen perusteella, mitä halukas ostaja maksaisi kiinteistöstä avoimilla markkinoilla, jos hänellä olisi kohtuullinen tieto kiinteistön arvosta.
ennakoivassa rikkomuksessa tavanomainen vahingonkorvausmitta on sopimushinnan ja sulkemispäivän välinen erotus, joskin tätä määrää voidaan pienentää, jos myyjä ei lievennä sen jälkeen, kun hän on hyväksynyt rikkojan hylkäämisen APS: stä. Syyttömällä osapuolella on kaksi vaihtoehtoa.: (1) hyväksyä hylkäämisen ja nostaa vahingonkorvauskanne ilman, että APS: n jäljellä olevien velvoitteiden täyttäminen on tarpeen; tai (2) vaatia APS: n tiukkaa suorituskykyä ja loppuun saattamista ja odottaa päättymispäivään asti tuloksen arvioimiseksi.
muista, että syyttömällä osapuolella on velvollisuus lieventää vahingonkorvauksiaan rikkovan osapuolen rikottua APS: ää. Tuomareilla on harkintavalta poiketa tavanomaisesta vahingonkorvauslaskennasta tai-mittauksesta, jos se on olosuhteisiin nähden oikeudenmukaista, koska lieventämistoimet ovat erilaisia kussakin tapauksessa. Jokainen tapaus on erilainen, ja sitä on arvioitava sen omien ansioiden perusteella. Tyypillisesti syytön osapuoli on oikeutettu jälleenmyyntihinnan menetykseen ja erityisvahinkoihin.
miten sitten todistetaan, mitä vahingonkorvauslaskelmaa tai-mittaa tuomarin tulisi kussakin tapauksessa käyttää? Tyypillisesti, jos on kehittyneitä osapuolia, monimutkaisempi kiinteistökauppa mukana, ja erittäin vaihtelevat kiinteistömarkkinat, arviointitodisteita tarvitaan auttamaan tuomaria määrittämään, mikä kohtuullinen ja objektiivinen vahingonkorvausten määrä olisi tässä tapauksessa. Vahingonkorvausten välinen ero I) sopimushinnan ja markkina-arvon erotuksen välillä sulkemispäivänä verrattuna ii) sopimushinnan ja markkina-arvon erotukseen tiettynä päivänä ennen sulkemispäivää tai sen jälkeen voi olla merkittävä, kuten useissa tapauksissa Ontariossa on osoitettu.
kun kyse on näin merkittävistä kuluista, jotka aiheutuvat siitä, että APS ei ole suorittanut loppuun, APS: n osapuolille olisi hyväksi, jos heillä olisi kokenut asianajaja, joka suojelisi heidän oikeuksiaan rikkomustapauksissa.
kokenut tiimimme Keyser Mason Ball, LLP on sitoutunut saavuttamaan parhaat tulokset sinulle jokaisessa kiinteistökauppa tai riita, onko asuin – tai liikekiinteistöjä on mukana. Ota yhteyttä Charles Luniin ([email protected]) ja hän auttaa mielellään.
_________________________________________________________________________________________
kiinteistön markkina-arvosta ei ole juuri parempaa näyttöä kuin hinta, jolla omaisuus tosiasiallisesti myytiin APS: n rikkomisen jälkeen ja sen jälkeen, mikä vaikuttaa kohtuulliselta vahingonkorvausten lieventämiseltä.
yleensä tapahtuu ennakoiva rikkomus, jossa rikkova osapuoli paljastaa aikomuksen olla sitoutumatta APS: n ehtoihin ja riistää Syyttömältä osapuolelta olennaisilta osin koko APS: n hyödyn. Tyypillisiä esimerkkejä ovat tilanteet, joissa ostaja ilmoittaa, että ne eivät mene kiinni varojen puutteen vuoksi tai joissa myyjä kieltäytyy myymästä kiinteistöä.
tyypillinen esimerkki torjunnasta on tilanne, jossa ostaja ei voi sulkea rahanpuutteen vuoksi, neuvoo myyjää tästä, ja myyjä relisoi kiinteistön myytäväksi ja aloittaa kanteen käsirahan määrästä ja ylimääräisistä vahingoista.
Erityisvahingot ovat vahingonkorvauksia, joilla korvataan viattomalle osapuolelle aiheutuneet todelliset kulut. Esimerkiksi, jos myyjä on viaton osapuoli, myyjällä on todennäköisesti oikeus kantokuluihin sulkemispäivän jälkeen sellaisten erien osalta, kuten kiinteistöverot, yleishyödylliset palvelut, Vakuutukset ja vastaavat, jotka ovat kohtuudella ennakoitavissa olevia ”tappioita” (eli ulos-of-pocket kulut), joita Viaton osapuoli kantaa.
