Vuokrakiinteistösijoittajat ovat pitkään mainostaneet kohtuuhintaiseen asuntoon sijoittamisen vähäistä riskiä ja vakautta. He huomauttavat: ”jokainen tarvitsee asuinpaikan.”COVID-19-pandemia osoittautui tämän mantran tositestiksi. Maaliskuussa 2020 vuokranantajat huomasivat, että vaikka turvakotidirektiivit estävät ihmisiä työskentelemästä, he maksavat silti vuokransa. Tekevätkö omakotitalot hyvän sijoituksen COVID-19-aikana? Sukelletaan.
tässä oppaassa:
tutkimukset osoittavat: vuokralaiset maksavat vuokransa
vuokrakiinteistöjen omistajat eri puolilla maata terästivät itsensä siitä, mitä asiantuntijat ennustivat ainakin muutaman kuukauden maksamattomaksi vuokraksi. Mutta kävi ilmi, ettei ollut paljon syytä huoleen.
- toukokuussa 2020 Kerrostalouutiset kertoivat, että 87.Vuokralaisista 7 prosenttia maksoi täyden tai osittaisen vuokran. Vertailun vuoksi viime vuonna samaan aikaan 89,8 prosenttia vuokralaisista maksoi vuokransa.
- Asuntolista-sivuston kysely antaa vielä lisää toivoa. Sen mukaan 79 prosenttia vuokraajista luottaa ainakin jossain määrin siihen, että heillä on varaa kesäkuun vuokraansa. Vuokraajat kokevat pystyvänsä maksamaan, vaikka” shelter-in-place ” jäisi voimaan.
- tutkimusaineisto ei erittele mitään eroja asuntojen, kerrostalojen, rivitalojen tai omakotitalojen maksutrendeissä. On kuitenkin syytä uskoa, että omakotitalot kestävät paremmin pandemian kaltaisen työttömyyspiikin taloudellisia vaikutuksia.
sijoittajat parveilevat omakotitaloissa. He näkevät, että valtavia vuokra-asuntoja omistavat yritykset selviävät nykyisestä kriisistä paljon pelättyä paremmin. Moni sijoittaja odottaa, että omakotitaloista tulee haluttavampia asua, mutta myös kalliimpia ostaa.
mikä on omakotitalo?
Omakotitalo koostuu yhdestä yksiköstä, jossa asuu yksi perhe. Se sijaitsee omalla tonttilohkollaan, joka ei ole yhteydessä mihinkään muuhun asuinrakenteeseen. Bisneksessä näitä kutsutaan ”irrallisiksi”, koska ne eivät ole kiinni toisessa kodissa. Tyypillisesti ne istuvat vähintään puolen hehtaarin tontilla.
tämäntyyppisissä vuokra-asunnoissa on yleensä korkeampi ”vuokralaisten tahmeus.”Tämä tarkoittaa, että vuokralaiset ovat vähemmän halukkaita liikkumaan yhtä usein. Omakotivuokrat lisäävät asukkaiden tahmeutta monestakin syystä.
syitä ”vuokralaisen tahmeuden” lisääntymiseen
- Yksityisyys — ei muita vuokralaisia yläpuolellasi, alapuolellasi tai vierelläsi. Vuokralaiset tietenkin suosivat tätä. Muut asukkaat eivät riitele ohuiden seinien läpi. Ei lapsia juoksemassa tauotta. Tuo kalanhaju, joka leijailee rakennuksen läpi, on omasta ruoanlaitosta, ei naapurin.
- tilavampi kuin kaupunkiasunto, asunto ja kerrostaloasuminen — taipumus tuntea ahtaan paikan kammo vähenee. Että kahden makuuhuoneen, kahden kylpy osakehuoneisto välissä yksiköiden ylä-ja alapuolella todennäköisesti tuntui ahdasta aikana oleskelu-at-home politiikka.
- henkilökohtainen osallistuminen omaisuuden ylläpitoon lisää tunnesidettä — yksinasuminen antaa tunnesiteen omaisuuteen. Vuokralaiset saavat istuttaa mieleisensä Kukat, lisätä omat pihakalusteet ja katsoa, kun lapset leikkivät pihalla. Se on heidän kotinsa, ei pelkkä vuokrapaikka.
- saatavilla ja ilmaiseksi paikan päällä varastoituna-amerikkalaisilla on paljon tavaraa! Omakotitalossa on enemmän säilytystilaa kuin muissa asumistyypeissä: ullakoilla, kellareissa, vajoissa, komeroissa.
- tuntuu enemmän kodilta kuin vuokra — asunnolta-sisätiloja on usein enemmän, samoin ulkotiloja kuten piha tai patio. Vuokralaiset, joilla on lemmikkejä ja pieniä lapsia, asettuvat yleensä pysyvämmin omakotitaloon, jossa on aidattu piha lapsille ja koiralle telmimään ja leikkimään.
- koulun vakaus — Omakotitalot houkuttelevat lapsiperheitä, jotka ovat kirjoilla haluamissaan kouluissa. Koulujen vaihtuminen on valtava häiriö lapsille ja vanhemmille — ja vältettävissä, jos he pysyvät paikoillaan.
- muut mukavuudet — Omakotitalot tarjoavat mukavuuksia ja mukavuuksia, joita ei aina löydy muista vuokravaihtoehdoista. Näitä ovat off-street tai jopa autotalli pysäköinti, pesukone ja kuivausrumpu yksikkö, ja lisää elintilaa.
Omakoti vs. Moniperhekiinteistö
omakotitalot ovat yleensä kassavirtaa etsiviltä sijoittajilta kiellettyjä. Moniperheasunnoista saa paljon suurempia tuottoja suhteessa myyntihintaan, mikä johtuu osittain moniperhetontin vähäisestä kiinnostuksesta. Todellinen kicker on yksityiskohdat-kokoelma tapahtumia suosii omakotitaloja yli monen perheen omaisuutta omaisuusluokka.
omakotitaloetu voidaan jakaa muutamaan keskeiseen osatekijään:
- arvostus-Omakotitalot yleensä arvostavat nopeammin kuin moniosaiset kiinteistöt muuttuvan kysyntäkäyrän vuoksi. Sijoittajilla on yleensä paljon paremmat mahdollisuudet saada pääomaa luotettavammin, kun taas toimeentulokysyntä vähenee ja virtaa työllisyyden mukana. Sijoittajat, jotka käyttävät vipuvaikutusta omakotitalon ostamiseen, ovat merkittäviä käteiskassoja vuokrakiinteistöjen arvojen noususta.
- maksuvalmius – joka hetki paljon useampi ostaja on kiinnostunut omakotitalosta eikä moniosaisesta asunnosta. Moniperheiden korkeammat hinnat jättävät pois suuren osan kodin omistamisesta kiinnostuneista markkinoista. Toisekseen vain harva omakotitalosta kiinnostunut on kiinnostunut vuokrausbisneksestä-alennuksellakaan harva suostuisi vaihtamaan moniperhetaloon. Sitä paitsi on todennäköistä, että suuri osa asuntomarkkinoista pyrkii jo karkaamaan yhteisestä seinästä toisen ihmisen kanssa.
- potentiaaliset vuokralaiset – tämä on puhtaasti anekdoottista, mutta muiden vuokranantajien kokemusten mukaan omakotitalojen vuokrapotti on parempi kuin duplexien tai asuntojen vuokramarkkinat. Omakotivuokralaiset ovat todennäköisemmin vakiintuneita perheitä – ihmisiä, jotka ovat kiinnostuneita asumaan samassa paikassa huomattavan pitkään työpaikan läheisyyden, koulupiirien tai naapuruston valinnan vuoksi. Pienempi liikevaihto kasvattaa vuokratuloja, kun kodissa on vähemmän avoimia työpaikkoja ja vähemmän vuokralaisten välistä huoltoa, kuten maalausta ja maisemointia.
plussat & miinukset Omakotitaloasunnoista, rivitaloista ja Duplekseista
plussat
”vuokralaisen tahmeuden” lisäksi omakotitalosijoittamisessa on muitakin etuja.
- suurempi markkina — arvonnousupotentiaali-monilla alueilla maassa omakotitalot hyötyvät muita asuntotyyppejä korkeammasta pitkän aikavälin markkina-arvonnoususta. Arvostus on yksi kiinteistösijoittamisen suurimmista eduista ja elintärkeä varallisuuden luomiselle kiinteistöomistuksista.
- kuukausittaiset kustannussäästöt — omakotitalon omistamisen ja vuokraamisen kuukausikulut voivat olla pienemmät, sillä kuukausittaisia asuntomaksuja ei ole. Ja HOA-maksut ovat yleensä harvinaisempia ja matalampia omakotitaloissa (vaikka nämä asiat vaihtelevat ja riippuvat tietysti paikallisista markkinadynamiikoista).
- helpompi hallita — on paljon yksinkertaisempaa hallita yhtä kiinteistöä, jossa yksi perhe maksaa 3 000 dollaria kuussa, kuin kolmea erillistä pienempää yksikköä, joista jokaisesta yksi vuokralainen maksaa 1 000 dollaria kuussa.
- helpompi saada rahoitusta — omakotivuokralla on melko helppo saada rahoitusta. Pankkiirit ymmärtävät niitä. Kun mennään moniosaisiin rakennuksiin, homma mutkistuu. Se tekee rahoituksen saamisesta vaikeampaa ja kalliimpaa.
- pidemmät vuokrasopimukset ovat yleisempiä ja voivat pienentää riskiä ja kuluja huomattavasti — vuokralaisten vaihtuminen maksaa aikaa ja rahaa. Siivoaminen, maalaaminen, haastatteleminen ja uusien vuokralaisten sijoittaminen voi olla kallista ja johtaa siihen, että vuokria ei peritä useita kuukausia. Omakotivuokraa hakevat perheet haluavat usein allekirjoittaa pidennettyjä vuokrasopimuksia. Tämä vähentää avoimista työpaikoista aiheutuvia kustannus-ja kassavirtahäiriöitä.
Cons
mutta omakotitalojen omistamiseen liittyy myös muutamia haittoja.
- useampikin huoltomiesasunto voisi jakaa saman katon ja seinät, mutta omakotitalossa on neljä ulkoseinää ja täysi katto huollettavana.
- pääomakulut voivat olla suuremmat — jos koti on vanha eikä sitä ole yhdistetty julkiseen vesi-ja viemäriverkkoon, kaivoa ja sepitettä pitää huoltaa.
- potentiaalisesti suurempi riski — riippuen siitä, että yksittäinen vuokralainen maksaa 3 000 dollaria kuussa, siihen liittyy potentiaalisesti suurempi kassavirtariski kuin siihen mahdollisuuteen, että kolme 1 000 dollaria kuussa maksavaa vuokralaista jättää kaikki vuokranmaksun väliin samaan aikaan.
Omakotitalot voisivat olla hyvä lisä salkkuusi
pandemian pitkän aikavälin talousvaikutuksista on paljon ennusteita ja spekulaatioita. Mutta kenelläkään ei ole kristallipalloa, jolla nähdä tulevaisuuteen. Rehellisesti sanottuna, minua kismittää, kun kuulen uutislauseita ja omanarvontuntoisia asiantuntijoita ennustamassa asuntotalouden taantumaa. Toimiluvan saaneena asiamiehenä ja aktiivisena kiinteistösijoittajana en vain näe merkkejä asuntomarkkinoiden romahduksesta.
useimmissa kaupungeissa asuntojen tarjonta oli vähäistä ja kysyntä suurta ennen kuin virus sulki talouden. Se kysyntä ei ole kadonnut mihinkään. Asuntomarkkinat ovat terveet ja vailla paineita löysästä lainapolitiikasta ja subprime-asuntolainoista, jotka johtivat asuntomarkkinoiden romahdukseen vuonna 2008.
Paul Moore, joka juontaa yhdessä vaurautta rakentavaa podcastia nimeltä ”Kuinka menettää rahaa” ja joka on usein mukana isommissa taskuissa, ennustaa, että omakotitalojen vuokrat pärjäävät hyvin mahdollisessa laskusuhdanteessa. ”On monia yksilöitä ja perheitä, jotka haluavat vuokrata asunnon tietyssä koulupiirissä tai alueella, ja saatavuus on usein rajallinen”, hän sanoi.
kiinteistöt ovat pitkäaikaisia sijoituskohteita, ja huolella valitut, asianmukaisesti ylläpidetyt ja oikein hoidetut omakotivuokrakiinteistöt voivat tarjota tuloja, pääoman vahvistumista ja veroetuja. Kolme asiaa, joita jokainen sijoittaja etsii.
