U. S. Census Bureau arvioi Coloradon väkiluvun kasvaneen 13,2 prosenttia 1.huhtikuuta 2010 ja 1. heinäkuuta 2018 välisenä aikana. Pelkästään viimeisen kokonaisen kalenterivuoden aikana Coloradoon tuli lähes 80 000 ihmistä, mikä tekee siitä maan seitsemänneksi nopeimmin kasvavan osavaltion. Luonnollisesti nämä uudet asukkaat tarvitsevat alkuasukkaiden lisäksi paikkoja asua, oppia, tehdä ostoksia, pelata ja saada terveydenhuoltoa. Ei siis pitäisi olla yllätys, että Colorado on kokenut rakennusbuumin väestönkasvun rinnalla.
rakennuttajien lopettaessa mahdollisuuden hyödyntää väestönkasvua rakentamalla osakehuoneistoja, rivitaloja, kerrostaloja ja aluejakoja täynnä ratataloja, rakennusvirheistä johtuvista riita-asioista oli tulossa vakava ongelma Coloradossa. Vuonna 2001 Coloradon vakuutus-ja rakennusteollisuuden lobbauksen seurauksena lainsäätäjät hyväksyivät Construction Defect Action Reform Act-lain tai ”CDARAN”, joka kodifioitiin C. R. S§: ssä 13-20-801, et. seq., toiveissa säännellä rakennusvirheisiin liittyviä korvausvaatimuksia ja oikeusjuttuja. CDARAA muutettiin ja laajennettiin vuosina 2003, 2007 ja 2010. CDARAN hyvistä aikeista huolimatta rakennusvirheoikeudenkäynnit vaikuttivat yhä hyytävästi uusien osakehuoneistojen kehitykseen, kun uudisrakentaminen laski 20 prosentista vain 3 prosenttiin. Vastauksena lainsäätäjät äskettäin säädetty HB 17-1279, joka luo ylimääräisiä esteitä osakehuoneisto levyt ja asunnonomistaja yhdistysten innokas aloittamaan toimia vastaan rakennusalan ammattilaisia.
tämän artikkelin tarkoituksena on tuoda esiin joitakin CDARAN keskeisiä näkökohtia ja muita näkökohtia, jotka liittyvät rakennusvirhetapausten puolustamiseen.
CDARAN hakemus
koska rakentamista säännellään pitkälti sopimuksilla ja niihin sisältyy usein välityslausekkeita, jotka rajoittavat pääsyä tuomioistuimiin, CDARAN määräyksiä sovelletaan erityisesti kaikkiin ”…siviilikanteisiin tai sovittelumenettelyihin, jotka koskevat rakennusalan ammattilaista vastaan nostettuja vahingonkorvauksia, korvauksia tai korvauksia, jotka koskevat vaatimusta, vastakannetta, ristivaatimusta tai kolmannen osapuolen vaatimusta, joka koskee reaalisen tai henkilökohtaisen omaisuuden vahingoittamista tai käytön menettämistä taikka henkilövahinkoa, joka on aiheutunut kiinteistön korjauksen suunnittelussa tai rakentamisessa sattuneesta virheestä.”
tärkeät määritelmät
CDARA määrittelee ”kantajan” ”…henkilöksi, joka ei ole osavaltion useiden tuomiopiirien oikeuskansleri tai kihlakunnansyyttäjä ja joka esittää vaatimuksen rakennusalan ammattilaista vastaan, joka väittää kiinteistönvälityksen rakennusvirheestä.”Tämä melko kaikenkattava määritelmä antaa yksityishenkilöille tai asunnonomistajien yhdistyksille mahdollisuuden esittää vaatimuksia rakennusalan ammattilaisille rakennusvirheistä.
CDARA laadittiin myös niin, että siihen otettiin mukaan lähes kaikki rakennusprosessin millä tahansa osa-alueella mukana olleet. Itse asiassa ” rakennusalan ammattilainen ”määritellään” …arkkitehti, urakoitsija, alihankkija, Kehittäjä, rakentaja, rakentaja myyjä, insinööri, tai tarkastaja suorittaa tai kalustus suunnittelu, valvonta, tarkastus, rakentaminen, tai tarkkailun rakentamisen mitään parannuksia kiinteistöön. Jos Kiinteistönvälitys koskee liikekiinteistöä, termillä ”rakennusalan ammattilainen”tarkoitetaan myös kaikkia muita Liikekiinteistöjen aiempia omistajia kuin kantajaa työn suoritushetkellä…”
ilmoitus korvausmenettelystä
yksi CDARAN tunnusmerkeistä on sen ilmoitus korvausvaatimuksesta. Vaatimuksen esittäjien, jotka haluavat esittää vaatimuksen tai mahdollisesti aloittaa oikeudenkäynnin rakennusalan ammattilaista vastaan, on ensin täytettävä CDARAN Vaatimuskynnysvaatimus.
hakijan on lähetettävä kirjallinen ilmoitus ”…sellaisen rakennusalan ammattilaisen viimeiseen tiedossa olevaan osoitteeseen, jota vastaan hakija esittää rakennusvirhevaatimuksen, joka kuvaa vaatimuksen riittävän yksityiskohtaisesti virheen yleisen luonteen määrittämiseksi, mukaan lukien yleinen kuvaus siitä rakennustyypistä ja-paikasta, jonka hakija väittää olevan viallinen, sekä mahdollisista vahingoista, joiden väitetään aiheutuneen viasta.”
CDARA edellyttää, että hakija toimittaa rakennusalan ammattilaiselle Vaatimusilmoituksen viimeistään 75 päivää ennen kanteen nostamista tai liikekiinteistön osalta viimeistään 90 päivää ennen kanteen nostamista.
Korvausvaatimusilmoituksen saatuaan rakennusalan ammattilainen voi esittää sille ja sen urakoitsijoille tai muille asiamiehille kirjallisen pyynnön päästä käsiksi hakijan omaisuuteen kiinteistön ja mahdollisten väitettyjen puutteiden tarkastamista varten. CDARA edellyttää, että tarkastus on suoritettu 30 päivän kuluessa ilmoituksen tiedoksiannosta.
30 päivän kuluessa tarkastusprosessin päättymisestä tai 45 päivän kuluessa liikekiinteistön tarkastuksesta rakennusalan ammattilainen voi lähettää hakijalle ”…tarjouksen korvausvaatimuksen maksamisesta varmalla summalla tai suostumalla korjaamaan väitetyn virheen”, kuten Vaatimusilmoituksessa väitettiin.”Rakennusalan ammattilaisen kirjalliseen sopimustarjoukseen tulee sisältyä” … selvitys tarkastuksen laajuudesta, tarkastuksen tuloksista ja tuloksista, selvitys vaatimusilmoituksessa kuvatun vian korjaamiseksi tarvittavista lisärakennustöistä ja kaikista vian aiheuttamista korjaamisvahingoista sekä korjausrakentamisen valmistumisaikataulu.”
hakijalla on 15 päivää tarjouksen toimittamispäivästä aikaa sopia kirjallisesta hyväksynnästä, muuten tarjous katsotaan hylätyksi. Jos varhainen sovinto ei onnistu, asianomistaja voi aloittaa oikeusjutun rakennusalan ammattilaista vastaan. Jos kantaja ei noudata CDARAN Vaatimusprosessia, siviilikanne tai välimiesmenettely on keskeytettävä, kunnes prosessi on saatettu päätökseen.
CDARAN Vaatimusilmoitusprosessin tavoitteena on tarjota osapuolille nopea ja kustannustehokas tapa välttää oikeudenkäynti. Se tarjoaa osapuolille oikeudenkäyntiä edeltävän tutkintatyökalun, jonka avulla rakennusalan ammattilainen voi saada ilmoituksen kaikista väitetyistä vioista ja sen jälkeen tarkastaa ne. Jos Vaatimusilmoitusprosessi osoittautuu epäonnistuneeksi, se antaa rakennusalan ammattilaiselle ja sen edustajalle mahdollisuuden ryhtyä oikeudenkäyntiin ymmärtäen asian, jota ei välttämättä ole tarjolla muunlaisissa siviilikanteissa. Lisäksi olettaen, että rakennusalan ammattilainen ilmoittaa vaatimuksesta nopeasti vakuutuksenantajalleen, prosessi mahdollistaa rakennusalan ammattilaiselle välittömän oikeudellisen edustuksen ja mahdollisuuden pitää asiantuntijoita täysin suojellakseen etujaan.
CDARA valtuuttaa vakuutuksenantajan puolustamaan Vaatimusilmoituksen saanutta rakennusalan ammattilaista tutkimalla vaatimusta kohtuullisesti ja tekemällä kohtuullista yhteistyötä vakuutetun kanssa Korvausilmoitusprosessin aikana. Jos näin ei toimita, voi seurauksena siis olla vääränlainen väite.
CDARA ’s Restriction on Construction default Claims
CDARA’ s preparation on Construction default Claims
CDARA ’ s excludes any erillinen huolimattomuusvaatimus, jolla haetaan vahingonkorvausta rakennusvirheestä, jos se johtuu siitä, että rakennus ei ole olennaisesti sovellettavan rakennuslain tai alan standardin mukainen, paitsi jos laiminlyönti aiheuttaa todellista vahinkoa todelliselle tai henkilökohtaiselle omaisuudelle, todellisen tai henkilökohtaisen omaisuuden käytön tosiasiallista menetystä, ruumiinvammaa tai kuolemantuottamusta, tai ruumiillisen vamman tai kuoleman vaaraa asuinkiinteistön asukkaiden hengelle, terveydelle tai turvallisuudelle.
tämä rajoitus ei kuitenkaan kiellä muiden vahingonkorvausvaatimusten kuin laiminlyöntivaatimusten esittämistä, sopimus-tai takuuvaatimusten esittämistä tai sellaisten vaatimusten esittämistä, jotka johtuvat muiden sääntöjen tai määräysten rikkomisesta kuin rakennuslain rikkomisesta.
Cdaran mukaan korvattavat korvaukset
cdaran mukaan asianomistaja ei saa periä enempää kuin ”todelliset vahingonkorvaukset”, ellei kantaja voita vaatimusta, jonka mukaan rakennusalan ammattilainen on rikkonut Coloradon kuluttajansuojalakia ja:
(a) rakennusalan ammattilaisen tekemä rahallinen tarjous tyytyä summaan certain…is alle 85 prosenttia summasta, joka on myönnetty kantajalle todellisena vahingonkorvauksena ilman kuluja, korkoja ja asianajokuluja; tai
(b) kohtuullinen kustannus, joka on määritetty tosiasian Trierin mukaan, rakennusalan ammattilaisen tekemän tarjouksen täydentämisestä, joka on tehty rakentamisen korjaamiseksi defect…is alle 85 prosenttia määrästä myönnetään kantajalle todellisina vahingonkorvauksina ilman kuluja, korot, ja asianajopalkkiot.
CDARA määrittelee ”todelliset vahingot” seuraavasti: ”pienempi kuin kiinteistön käypä markkina-arvo ilman väitettyä rakennusvirhettä; kiinteistön korvauskustannukset; tai väitetyn rakennusvirheen korjauskustannukset yhdessä muuttokustannusten kanssa…” kun kyse on asuinkiinteistöstä, todellisiin vahinkoihin sisältyvät myös ”…muut välittömät taloudelliset kustannukset, jotka liittyvät käytön menetykseen, jos sellaisia on, lain määräämät korot, sekä sellaiset kanteesta aiheutuvat kustannukset ja kohtuulliset asianajopalkkiot, jotka voidaan myöntää sopimuksen tai sovellettavan lain nojalla.”
tärkeää on, että jos rakennusalan ammattilainen ei ”olennaisesti noudata” hyväksytyn tarjouksen ehtoja korjata tai sovitella vaatimusta, joka on tehty Valitusilmoitusprosessin aikana, tai jos rakennusalan ammattilainen ei vastaa Vaatimusilmoitukseen lainkaan, rakennusalan ammattilainen ”joutuu kolminkertaisen vahingonkorvauksen alaiseksi”, mutta vain, jos hakija muuten on voitolla vaatimuksesta, että Coloradon kuluttajansuojalain rikkominen on tapahtunut. Kuitenkin yhteenlaskettu määrä treble vahingonkorvaukset ja asianajopalkkiot myönnetty kanne nojalla Colorado Consumer Protection Act, on rajattu $250,000.
Vanhentumislaki
CDARASSA esitetään vanhentumislaki rakennusalan ammattilaista vastaan nostettavalle kanteelle kiinteistönvälityksen parantamiseksi. Se sisältää kahden vuoden vanhentumisajan siitä hetkestä, kun vika havaitaan tai kohtuullisen huolellisuuden harjoittamisessa olisi pitänyt havaita. Kannetta ei saa missään tapauksessa nostaa kuuden vuoden leposäännön jälkeen, mutta sitä voidaan pidentää kahteen vuoteen, jos vika havaitaan viidentenä tai kuudentena vuotena huomattavan valmistumisen jälkeen.
kaikki väitetyt rakennusvirheet eivät ole piileviä, joten puolustusasianajajan on syytä olla tarkkana vanhentumisajan puolustautumisen suhteen. Jos arviointi takaa, on välttämätöntä asianmukaisen myöntävästi puolustus on väittänyt rakennusalan ammattilaisen vastaus valituksen tai ilmoituksen välimiesmenettelyn säilyttää vanhentumislain puolustus.
Coloradon korkein oikeus päätti asiassa Goodman v. Heritage Builders, Inc. C. R. S.§: n 13-80-104 säännös, jonka mukaan rakennusalan ammattilainen voi nostaa kanteita kolmansia osapuolia vastaan 90 päivän kuluessa lopullisesta tuomiosta tai sovinnosta, koskee kahden vuoden vanhentumissääntöä, mutta myös kuuden vuoden leposääntöä. Tämä on tärkeää yleisurakoitsijoille, jotka hakevat korvausta ja panosta alihankkijoiltaan.
Jos ilmoitus korvausvaatimuksesta lähetetään rakennusalan ammattilaiselle määräajassa, joka on asetettu jonkin sovellettavan vanhentumis-tai lepoaikalain mukaisen kanteen nostamiselle, vanhentumis-tai lepoaikalain voimassaoloaikaa peritään 60 päivän ajan Vaatimusilmoitusprosessin päättymisestä.
muita tärkeitä huomioita Rakennusvirhetapausten varhaisessa arvioinnissa
Rakennussopimuksiin sisältyy usein vallitsevia asianosaismääräyksiä, joiden mukaan siviilikanteessa tai välimiesmenettelyssä vallitseva osapuoli voi periä asianajokulut ja oikeudenkäyntikulut (esim. välimiesmenettely ja asiantuntijapalkkiot). On välttämätöntä, että sovellettavat vakuutukset on kuultava ennen toimeksiantoa asianajajan onko asianajopalkkiot ja oikeudenkäyntikulut katetaan tai vakuutettu rakennusalan ammattilainen on out-of-pocket, jos tällainen palkinto. Vakuutetulle rakennusalan ammattilaiselle kannattaa ilmoittaa asiasta heti, mieluiten oikeuksien varauskirjeessä. Kun otetaan huomioon rakennusvirheitä koskevien riita-asioiden luonne, vakuutuksenantajan tulisi odottaa kantajalle mahdollisesti maksettavien asianajopalkkioiden ja-kulujen, erityisesti asiantuntijapalkkioiden, olevan huomattavia.
Coloradossa vallitsevien puoluemaksujen keräämiseksi puolueen on ensin vakiinnutettava olevansa todellakin vallitseva puolue. Tällainen määrittäminen ei kuitenkaan ole aina helppoa. Jos esimerkiksi asianomistaja voittaa alle puolet lukuisista vaatimuksistaan, asianomistaja voi silti väittää, että se oli vallitseva osapuoli. Tällaisessa tilanteessa on erityisen tärkeää, miten kantaja asian muotoilee. Coloradossa tuomioistuimella eli välimies – /välimiespaneelilla on laaja harkintavalta sen määrittämisessä, kuka on vallitseva osapuoli. Skenaariossa, jossa kantaja olisi voitolla alle puolessa saatavistaan, kantaja voisi väittää, että ei-vallitsevat vaateet ovat liitännäis-tai johdannaissaatavia. Ehkä jopa väittää voittaneen väitteet oli suurempi dollariarvo tai vaati enemmän aikaa, aineellista oikeudellista työtä, tai löytö kuin muut väitteet. Siksi rakennusalan ammattilainen voi yhä joutua maksamaan tuntuvan määrän asianajokuluja ja-kuluja, vaikka se voittaisi yli puolet esitetyistä korvausvaatimuksista.
Takeaway
CDARASSA nähdään todennäköisesti tulevaisuudessa muutoksia, joilla puututaan lukuisiin epäkohtiin rakennusvirheiden riita-areenalla. Kun kyseessä on rakennusvirheilmoitus, on tärkeää, että vakuutettu rakennusalan ammattilainen noudattaa Vaatimusilmoitusprosessia tai vaihtoehtoisesti pakottaa hakija noudattamaan sitä. Oikeudellinen neuvonantaja olisi välittömästi osoitettava ja asiantuntijat pitää auttaa vakuutettu rakennusalan ammattilainen navigoida cdara ennen oikeudenkäyntiä vaatimukset. Jos riita alkaa, on erittäin tärkeää, että politiikkaa kuullaan selvittää, onko asianajopalkkiot ja oikeudenkäyntikulut katetaan tai vakuutettu rakennusalan ammattilainen on out-of-pocket. Parhaana käytäntönä korvaushakemusten säätäjän olisi määritettävä, onko rakennussopimuksessa vallitseva osapuolilauseke, ja vakuutetulle rakennusalan ammattilaiselle olisi välittömästi ilmoitettava mahdollisista kuluista, joita politiikka ei kata. Puolustusasianajajan tulisi myös olla varma kuulla säilyneiden asiantuntijoiden kanssa selvittääkseen, onko myöntävä puolustus ja irtisanomisehdotus vanhentumissäännön rikkomisesta asianmukainen.
U. S. Census Bureau (2019). QuickFacts Colorado. Retrieved from https://www.census.gov/quickfacts/co.
C. R. S. § 38-33.3-303.5.
C. R. S. § 13-20-802. 5 (1).
C. R. S. § 13-20-802. 5 (3).
C. R. S. § 13-20-802. 5 (4).
C. R. S. § 13-20-802. 5 (5).
C. R. S. § 13-20-803. 5 (1).
C. R. S. § 13-20-803. 5 (2).
