En primer lugar, el albacea nombrado en el testamento del difunto no tiene poder para vender ningún bien inmueble o propiedad perteneciente al patrimonio hasta que haya sido nombrado oficialmente por el Tribunal de la Madre Sustituta. ¿Cómo sabe si han sido nombrados oficialmente? Consulte con la Corte de la Madre Sustituta para ver si se han emitido cartas testamentarias o cartas de administración (sin testamento).

El hecho de que un albacea sea nombrado en el último testamento, no significa que dicho título se confiera automáticamente a esa persona. Sin el sello de aprobación del tribunal, ninguna persona tiene el poder de actuar en nombre del patrimonio. Para ser considerado para el trabajo, se debe presentar una petición testamentaria junto con el testamento original ante el tribunal. Se debe notificar a todos los herederos legales (no necesariamente a los beneficiarios) para determinar si tienen alguna objeción al testamento ofrecido o al nombramiento del fiduciario.

Tras el nombramiento oficial, el poder del representante dependerá de los términos de la última voluntad y testamento del difunto, o en los casos en que el difunto murió sin testamento, el estatuto de sucesión intestada de Nueva York.

Poderes del Administrador (en casos de falta de testamento)

Cuando alguien muere sin testamento en Nueva York, se debe nombrar un administrador, en lugar de un albacea. Los roles y deberes de ambos son muy similares, ya que la tarea del fiduciario es administrar y distribuir los activos del patrimonio a los herederos o beneficiarios legítimos. Sin embargo, cuando el ejecutor debe seguir los deseos del difunto establecidos en el testamento, el administrador simplemente debe distribuir los activos de la herencia a los herederos, lo que comúnmente implica convertir los activos no líquidos en efectivo. El fiduciario comienza el proceso liquidando las acciones y bonos del difunto, vaciando cuentas bancarias, vendiendo cualquier artículo tangible de valor y, lo más importante, vendiendo bienes raíces propiedad del difunto durante su vida. Todo el efectivo obtenido de la liquidación se deposita en una cuenta bancaria del patrimonio. Después de satisfacer las reclamaciones de los acreedores, los honorarios legales y otros gastos de administración, el saldo restante se distribuye a los herederos legales, en partes iguales.

Entonces, ¿el administrador tiene el poder de vender bienes raíces sin el consentimiento de todos? Sí, a menos que tengas una razón convincente por la que no pueda. A diferencia del testamento, donde la última voluntad y el testamento, como el documento de control, dictan lo que el ejecutor puede o no puede hacer, no hay voluntad a la que referirse en un procedimiento administrativo. No hay testamento para que el Tribunal de la Madre Sustituta haga referencia, por ejemplo, a que el difunto prohibió la venta de su casa o destinó un patrimonio vitalicio a su madre anciana. En ausencia de dicho lenguaje en un testamento que prohíba o retrase una venta, la propiedad es vendida por el administrador.

Detener una venta

Detener a un administrador de vender una propiedad es una tarea muy desafiante. A menos que se encuentre un testamento que diga que la propiedad va a un beneficiario específico o no se puede vender, las probabilidades de detener la venta no están a su favor. Sin embargo, puede haber la opción de comprar los intereses de los otros herederos en la propiedad. Por ejemplo, Jack murió dejando una casa con un valor de 5 500,000. 00. Jack murió sin testamento. Le sobreviven cinco hijos. Para evitar la venta de la casa de su infancia, Alex ofrece comprar a sus hermanos dándoles 1 100,000 a cada uno. Los cuatro hermanos están de acuerdo y la propiedad de la casa se transfiere a Alex. La mayoría de los herederos se inclinan a aceptar una compra, ya que pueden ahorrar dinero en impuestos de transferencia del vendedor, honorarios de corredores de bienes raíces y otros gastos asociados con la venta de una casa.

La otra alternativa es tener un acuerdo con los otros herederos para no vender la propiedad. Sin embargo, dado que la mayoría de la gente quiere recibir su herencia más pronto que tarde, llegar a un consenso para no vender o retrasar la venta es una posibilidad remota.

Vender por debajo del valor justo de Mercado

Cuando el administrador está vendiendo una propiedad significativamente por debajo del valor de mercado, es probable que la venta se detenga. Un fiduciario que celebra un contrato para vender a un amigo de la familia o a sí misma por un valor inferior al de mercado constituye un incumplimiento del deber fiduciario. Los tribunales buscan transacciones en condiciones de igualdad para garantizar que las partes reciban una parte justa de su herencia. En una decisión judicial reciente, el albacea vendió una casa de piedra rojiza a su amiga por aproximadamente 6 600,000.00. Casas similares en el área se vendían por más de 1,3 millones en ese momento. Shorty después de la venta, el amigo revendió el brownstone por 1,3 millones. Los beneficiarios se opusieron a la transacción y el tribunal ordenó al ejecutor que devolviera la pérdida al patrimonio. Llame a un abogado testamentario al instante si un ejecutor está cometiendo fraude o en interés propio.

Evitar la ejecución hipotecaria

Cuando el fallecido o el ejecutor no paga los pagos mensuales de la hipoteca o los cargos de mantenimiento (en cooperativas) y se presenta una acción de ejecución hipotecaria, las partes aún pueden tener la oportunidad de salvar la propiedad de la venta en una subasta pública. Con las ventas de ejecución hipotecaria, el banco o la junta cooperativa establece una reserva, también conocida como el precio mínimo por el que se puede vender la casa. La única preocupación de la entidad es que su saldo esté garantizado. Les importaría menos si la venta resultara en algún beneficio para los beneficiarios. Muchas veces, la venta pública obtiene el dinero suficiente para cubrir el saldo de la hipoteca y no deja nada para los herederos.

En la mayoría de los casos, la propiedad se puede guardar, incluso en la última hora, presentando una moción llamada Orden para Mostrar Causa para detener la venta. El estatuto es muy específico en cuanto a cuándo un juez puede otorgar alivio de la ejecución hipotecaria, así que no intente esto por su cuenta. Un abogado de bienes que maneja el procedimiento testamentario generalmente está equipado para presentar tal acción. Si el tribunal permite que el albacea venda la propiedad en el mercado en lugar de la venta pública, la casa se puede vender por un valor justo de mercado y cualquier plusvalía se puede dividir entre los beneficiarios. Póngase en contacto con un abogado de bienes inmediatamente si una propiedad del patrimonio está en ejecución hipotecaria.

El Poder del Ejecutor para Vender la Propiedad (el difunto murió con un testamento)

En un caso testamentario, si el ejecutor tiene o no el poder para vender una propiedad depende del lenguaje del testamento. El último testamento del difunto deja la propiedad a un beneficiario específico «Le dejo mi casa rojiza a Alex», o el testamento deja una propiedad a más de un beneficiario » Dejo mi casa rojiza a mis tres hijos, que viven en el momento de mi muerte.»En primer lugar, el albacea simplemente transfiere el título a la casa de piedra rojiza a Alex y hace lo que le plazca con la propiedad después de asumir la propiedad. Para estos últimos, a menos que los beneficiarios acuerden no vender, el albacea tiene el poder de vender la propiedad y distribuir el saldo entre los tres hijos.

En resumen, si el testamento no prohíbe una venta, el ejecutor puede vender una propiedad sin el consentimiento de los beneficiarios. Si el testamento no dice nada sobre el tema, o le da al ejecutor discreción absoluta para hacer lo que considere conveniente con la propiedad, podemos asumir que el ejecutor tiene la autoridad para vender. Al igual que en un procedimiento administrativo, su razón para detener una venta debe ser convincente en un procedimiento testamentario. ¿El testamento le proporciona un patrimonio de por vida? ¿El ejecutor está cometiendo fraude? Intentar detener la venta porque vive en la propiedad y desea continuar haciéndolo (sin alquiler o como inquilino que paga) no es convincente. Póngase en contacto con un abogado de bienes raíces de inmediato si siente que tiene derecho a detener una venta.

¿el Ejecutor Tiene la última palabra?

depende. Si la transacción es justa, es en el mejor interés de la herencia y está en línea con los deseos del difunto, entonces el ejecutor puede vender la propiedad sin solicitar consentimiento y sin previo aviso. Siempre y cuando el testamentario de las cartas del ejecutor no limite su derecho a vender, puede contratar a un corredor de bienes raíces para poner la casa en el mercado y vender la propiedad sin notificar a los beneficiarios de la venta, excepto cuando sea el momento de distribuir los ingresos.

Revise el archivo en la sala de registros de la Corte de Sustitutos del condado donde vivió el difunto o donde se presentó el testamento. Si el difunto vivía en Manhattan, visite la Corte de Sustitutos del Condado de Nueva York, en 31 Chambers Street, Nueva York, NY, Habitación 401. Necesitará el nombre completo del difunto o el número de archivo de la herencia para buscar el archivo. Una vez que levante el archivo, puede revisar una copia del decreto que emite cartas testamentarias para ver si el ejecutor tiene restricciones para vender bienes raíces. Si las cartas testamentarias contienen limitaciones y lenguaje como, por ejemplo, «el fiduciario está impedido de vender, gravar, hipotecar, disponer de los bienes inmuebles de la herencia», el ejecutor debe notificar a todas las partes interesadas de los términos de la venta propuesta y solicitar la aprobación del tribunal. La petición de aprobación para vender bienes raíces debe incluir el precio del contrato, los términos de la venta y una copia del contrato. Los beneficiarios pueden entonces objetar si algo anda mal. Algunas objeciones adecuadas pueden ser que el precio es demasiado bajo, que todos los beneficiarios acuerdan quedarse con la casa, que el contrato incluye términos desfavorables o perjudiciales, que el ejecutor es independiente o que hay un conflicto de intereses aparente. Su aversión por el agente de bienes raíces o el ejecutor no es motivo de objeción.

En suma, el ejecutor tiene la última palabra sobre a quién elige como abogado testamentario y corredor de bienes raíces, en el precio de lista y el precio de venta, y los términos del contrato. Esto se hace siempre que no haya negociación por cuenta propia, que los honorarios legales y la comisión sean razonables y que el precio de venta sea el valor justo de mercado. El valor justo de mercado dependerá de las comparaciones de ventas recientes en el área y el estado de la casa. Si el comprador del contrato está obteniendo una hipoteca para la compra, pídale al abogado testamentario que vea el informe de tasación emitido por el tasador del prestamista. El informe detallará el estado de la vivienda y la determinación del tasador del precio de mercado.

El fiduciario no tiene la última palabra sobre cómo se distribuye el dinero. El testamento del difunto debe seguirse hasta la T, cualquier desviación debe ser señalada a la atención de la Corte de la Madre Sustituta para su aprobación. Si el testamento establece que el patrimonio testamentario se dividirá en partes iguales entre los hijos, el ejecutor no puede dar más a uno simplemente porque siente que el niño es más merecedor.

Contáctenos

Comunicarse y llegar a un acuerdo con un ejecutor puede ser un desafío significativo para muchos beneficiarios. El poder del fiduciario en un patrón de hechos específico depende de los términos de la última voluntad y testamento del difunto o de las reglas de intestado (sin testamento). Una cosa que es segura, el albacea nombrado en un testamento, o un individuo que ha presentado una solicitud para ser nombrado administrador de un patrimonio, no tiene poder para actuar hasta que el tribunal otorgue dicha autoridad mediante la emisión de cartas testamentarias (testamento) o carta de administración (sin testamento) al individuo. Incluso entonces, las cartas pueden restringir al fiduciario a vender cualquier propiedad hasta que solicite un permiso judicial específico para hacerlo. Si usted es fiduciario de un patrimonio, o tiene dificultades con un fiduciario, comuníquese con Mishiyeva Law, PLLC, al 646-233-0826. Para evitar una multitud de problemas, hable con un abogado de sucesiones de Nueva York antes de que sea demasiado tarde.

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