La Oficina del Censo de los Estados Unidos estima que la población de Colorado aumentó un 13,2 por ciento entre el 1 de abril de 2010 y el 1 de julio de 2018. Solo en el último año calendario completo, Colorado agregó casi 80,000 personas, lo que lo convierte en el séptimo estado de más rápido crecimiento en el país. Naturalmente, estos nuevos residentes, además de los nativos, necesitan lugares para vivir, aprender, comprar, jugar y recibir atención médica. Por lo tanto, no debería sorprender que Colorado haya experimentado un auge de la construcción paralelo al aumento de su población.
Con los desarrolladores cesando la oportunidad de capitalizar el auge de la población mediante la construcción de complejos de condominios, casas adosadas, edificios de apartamentos y subdivisiones llenas de casas de vías, los litigios derivados de defectos de construcción se estaban convirtiendo en un problema grave en Colorado. En 2001, en respuesta al cabildeo de las industrias de seguros y construcción de Colorado, los legisladores aprobaron la Ley de Reforma de Acción de Defectos de Construcción o «CDARA», codificada en C. R. S. § 13-20-801, et. seq., con la esperanza de regular reclamaciones y demandas relacionadas con defectos de construcción. La CDARA fue enmendada y ampliada en 2003, 2007 y 2010. A pesar de las mejores intenciones de CDARA, los litigios por defectos de construcción seguían teniendo un efecto escalofriante en el desarrollo de nuevos condominios, con una caída de la construcción nueva del 20 por ciento a solo el 3 por ciento. En respuesta, los legisladores promulgaron recientemente la HB 17-1279, que crea obstáculos adicionales para las juntas de condominios y las asociaciones de propietarios deseosos de iniciar acciones contra los profesionales de la construcción.
El propósito de este artículo es destacar algunos de los aspectos clave de la CDARA y otras consideraciones involucradas en la defensa de casos de defectos de construcción.
Solicitud de CDARA
Dado que la construcción se rige en gran medida por contratos y a menudo incluyen cláusulas de arbitraje que limitan el acceso a los tribunales, las disposiciones de la CDARA se aplican específicamente a cualquier «action acción civil o procedimiento de arbitraje por daños, indemnización o contribución presentada contra un profesional de la construcción para hacer valer una reclamación, reconvención, reconvención o reclamación de terceros por daños o pérdida o pérdida de uso de bienes inmuebles o personales o lesiones personales causadas por un defecto en el diseño o la construcción de una mejora de bienes inmuebles.»
Definiciones importantes
La CDARA define a un «demandante» como «person una persona que no sea el fiscal general o los fiscales de distrito de los varios distritos judiciales del estado que presenta una reclamación contra un profesional de la construcción que alega un defecto en la construcción de una mejora de bienes inmuebles.»Esta definición bastante abarcadora permite que individuos o asociaciones de propietarios de viviendas hagan reclamos contra profesionales de la construcción por defectos de construcción.
El CDARA también se redactó para incluir a casi todos los involucrados en cualquier faceta del proceso de construcción. De hecho, » profesional de la construcción «se define como» architect un arquitecto, contratista, subcontratista, desarrollador, constructor, vendedor de constructores, ingeniero o inspector que realiza o suministra el diseño, supervisión, inspección, construcción u observación de la construcción de cualquier mejora de bienes inmuebles. Si la mejora de la propiedad inmobiliaria es una propiedad comercial, el término «profesional de la construcción» también incluirá a cualquier propietario anterior de la propiedad comercial, que no sea el reclamante, en el momento en que se realizó el trabajo Notice»
Proceso de Notificación de Reclamación
Una de las características distintivas de la CDARA es su requisito de Notificación de Reclamación. Los reclamantes que buscan hacer valer una reclamación o eventualmente iniciar un litigio contra un profesional de la construcción primero deben satisfacer el requisito de umbral de Notificación de Reclamación de la CDARA.
El reclamante debe enviar una notificación por escrito » to a la última dirección conocida de un profesional de la construcción contra el cual el reclamante presenta una reclamación por defectos de construcción que describa la reclamación con un detalle razonable suficiente para determinar la naturaleza general del defecto, incluida una descripción general del tipo y la ubicación de la construcción que el reclamante alega que es defectuosa y cualquier daño que se reclama que haya sido causado por el defecto.»
La CDARA requiere que el reclamante proporcione al profesional de la construcción el Aviso de Reclamación a más tardar 75 días antes de presentar una acción, o a más tardar 90 días antes de presentar la acción en el caso de una propiedad comercial.
Después de recibir el Aviso de Reclamación, el profesional de la construcción puede proporcionar una solicitud por escrito para que él, y sus contratistas u otros agentes, tengan acceso a la propiedad del reclamante con el fin de inspeccionar la propiedad y cualquier presunto defecto. La CDARA requiere que la inspección se complete dentro de los 30 días posteriores a la entrega del Aviso de Reclamo.
Dentro de los 30 días posteriores a la finalización del proceso de inspección, o dentro de los 45 días posteriores a la inspección de una propiedad comercial, un profesional de la construcción puede enviar al reclamante «an una oferta para resolver la reclamación mediante el pago de una suma determinada o aceptando remediar el defecto reclamado» como se alega en el Aviso de Reclamación.»La oferta escrita de acuerdo del profesional de la construcción debe incluir» report un informe del alcance de la inspección, los hallazgos y resultados de la inspección, una descripción de los trabajos de construcción adicionales necesarios para remediar el defecto descrito en el aviso de reclamación y todos los daños a la mejora de los bienes inmuebles causados por el defecto, y un calendario para la finalización de los trabajos de construcción correctivos.»
El reclamante tiene 15 días a partir de la fecha de entrega de la oferta para llegar a un acuerdo para proporcionar aceptación por escrito, de lo contrario, la oferta se considerará rechazada. Si el acuerdo anticipado no tiene éxito, el demandante puede iniciar un litigio contra el profesional de la construcción. Si un demandante no cumple con el proceso de Notificación de Reclamo de CDARA, la acción civil o el arbitraje deben suspenderse hasta que se complete el proceso.
El objetivo del proceso de Notificación de Reclamación de la CDARA es proporcionar una forma rápida y rentable para que las partes eviten el litigio. Proporciona a las partes una herramienta de investigación previa al litigio que permite al profesional de la construcción recibir notificaciones y luego inspeccionar todos los presuntos defectos. Si el proceso de Notificación de Reclamo no tiene éxito, permite que el profesional de la construcción y su representación entren en litigio con una comprensión del caso que no necesariamente se ofrece en otros tipos de acciones civiles. Además, suponiendo que el profesional de la construcción notifique el reclamo con prontitud a su aseguradora, el proceso permite que el profesional de la construcción obtenga representación legal inmediata y la oportunidad de contratar expertos para proteger completamente sus intereses.
La CDARA obliga a una aseguradora a defender a un profesional de la construcción que ha recibido una Notificación de Reclamación investigando razonablemente la reclamación y cooperando razonablemente con el asegurado durante el proceso de Notificación de Reclamación. Por lo tanto, no hacerlo puede dar lugar a una reclamación de mala fe.
Restricción de CDARA en Reclamaciones por Negligencia por Defectos de Construcción
La CDARA excluye cualquier reclamación por negligencia separada que busque daños por un defecto de construcción si surge de una falla en la construcción en cumplimiento sustancial con un código de construcción aplicable o estándar de la industria, a menos que la falla resulte en daños reales a la propiedad real o personal; pérdida real del uso de la propiedad real o personal; lesiones corporales o muerte por negligencia; o un riesgo de lesiones corporales o muerte, o una amenaza a la vida, la salud o la seguridad de los ocupantes de la propiedad real residencial.
Esta limitación, sin embargo, no prohíbe la afirmación de reclamaciones de responsabilidad extracontractual que no sean reclamaciones por negligencia; la afirmación de reclamaciones contractuales o de garantía; o, la afirmación de reclamaciones que surjan de la violación de cualquier estatuto u ordenanza que no sean reclamaciones por violación de un código de construcción.
Daños disponibles En virtud de la CDARA
De conformidad con la CDARA, un reclamante no puede recuperar más que «daños reales», a menos que el reclamante prevalezca sobre la reclamación que el profesional de la construcción violó la Ley de Protección al Consumidor de Colorado y:
(a) La oferta monetaria del profesional de la construcción, hecha, para conformarse con una suma certain…is menos del 85 por ciento de la cantidad otorgada al demandante como daños reales sostenidos, excluidos los costos, intereses y honorarios de abogados; o
(b) El costo razonable, según lo determinado por el evaluador de hechos, para completar la oferta del profesional de la construcción, hecha , para remediar defect…is menos del 85 por ciento de la cantidad otorgada al demandante como daños reales, excluidos los costos, intereses y honorarios de abogados.
La CDARA define » daños reales «como» el menor entre el valor justo de mercado de la propiedad real sin el supuesto defecto de construcción; el costo de reemplazo de la propiedad real; o el costo razonable para reparar el supuesto defecto de construcción, junto con los costos de reubicación When «Cuando se trata de propiedad residencial, los daños reales también incluyen» other otros costos económicos directos relacionados con la pérdida de uso, si los hubiera, intereses según lo dispuesto por la ley, y los costos de demanda y honorarios razonables de abogados que puedan adjudicarse de conformidad con el contrato o la ley aplicable.»
Es importante destacar que si un profesional de la construcción no » cumple sustancialmente «con los términos de una oferta aceptada para remediar o resolver un reclamo realizado durante el proceso de Notificación de Reclamo o si un profesional de la construcción no responde al Aviso de Reclamo en absoluto, el profesional de la construcción» estará sujeto a daños triples», pero solo si el demandante prevalece sobre el reclamo de que se produjo una violación de la Ley de Protección al Consumidor de Colorado. Sin embargo, el monto total de daños triples y honorarios de abogados otorgados en una acción bajo la Ley de Protección al Consumidor de Colorado, tiene un límite de 2 250,000.
Prescripción
La CDARA establece el plazo de prescripción para una acción que se entablará contra un profesional de la construcción por una mejora de la propiedad inmobiliaria. Incluye un plazo de prescripción de dos años a partir del momento en que se descubre un defecto o en el ejercicio de la diligencia razonable debería haberse descubierto. En ningún caso se podrá entablar una acción después de un plazo de seis años de reposo, sin embargo, puede prorrogarse hasta dos años si el defecto se descubre durante el quinto o sexto año después de la finalización sustancial.
No todos los supuestos defectos de construcción están latentes, por lo que el abogado defensor debe estar atento a una defensa por prescripción. Si la evaluación lo justifica, es imperativo que la defensa afirmativa adecuada se afirme en la Respuesta de un profesional de la construcción a una Queja o Notificación de Arbitraje para preservar una defensa por prescripción.
La Corte Suprema de Colorado falló en Goodman v. Heritage Builders, Inc., la disposición de C. R. S. § 13-80-104 que permite a un profesional de la construcción presentar reclamaciones contra terceros dentro de los 90 días posteriores al fallo o acuerdo final se aplica no solo al estatuto de prescripción de dos años, sino también al estatuto de reposo de seis años. Esto es importante para los contratistas generales que buscan indemnización y contribución de sus subcontratistas.
Si se envía una Notificación de Reclamación a un profesional de la construcción dentro del tiempo prescrito para la presentación de una acción bajo cualquier estatuto de prescripción o reposo aplicable, entonces el estatuto de prescripción o reposo se cobra hasta 60 días después de la finalización del proceso de Notificación de Reclamación.
Otras Consideraciones Importantes en la Evaluación Temprana de Casos de Defectos de Construcción
Los contratos de construcción a menudo incluyen disposiciones de la parte prevaleciente, que permiten a la parte prevaleciente en una acción civil o arbitraje recuperar los honorarios de abogados y los costos de litigio (p. arbitraje y honorarios de expertos). Es imperativo consultar cualquier póliza de seguro aplicable antes de la asignación de un abogado para determinar si los honorarios de los abogados y los costos de litigio están cubiertos o si el profesional de la construcción asegurado pagará de su bolsillo en caso de que se otorgue tal premio. El profesional de la construcción asegurado debe ser informado de inmediato, preferiblemente en una carta de reserva de derechos. Dada la naturaleza de los litigios por defectos de construcción, una aseguradora debe esperar que los honorarios y costos de los abogados, en particular los honorarios de expertos, otorgados a un demandante sean sustanciales.
En Colorado, para cobrar las tarifas de partido vigentes, una parte primero debe establecer que es, de hecho, la parte que prevalece. Sin embargo, esa determinación no siempre es fácil. Por ejemplo, si un reclamante prevalece en menos de la mitad de sus numerosas reclamaciones, el reclamante todavía puede argumentar que era la parte vencedora. En tales circunstancias, es particularmente importante la forma en que el demandante enmarca el caso. En Colorado, el tribunal o el árbitro/panel arbitral tienen amplia discreción para determinar quién es la parte ganadora. En el supuesto de que un reclamante prevaleciera en menos de la mitad de sus reclamaciones, el reclamante podría argumentar que las reclamaciones no prevalecientes eran reclamaciones accesorias o derivadas. Tal vez incluso argumentar que las reclamaciones ganadoras tenían un valor en dólares más alto o requerían más tiempo, trabajo legal sustantivo o descubrimiento que las otras reclamaciones. Por lo tanto, un profesional de la construcción todavía podría estar expuesto a una adjudicación sustancial de honorarios y costos de abogados, incluso si prevalece en más de la mitad de las reclamaciones afirmadas.
Comida para llevar
Es probable que el CDARA vea enmiendas futuras para abordar numerosos defectos en el ámbito de los litigios por defectos de construcción. Cuando se enfrenta a un reclamo por defecto de construcción, es importante que el profesional de la construcción asegurado se adhiera al proceso de Notificación de Reclamo o, alternativamente, obligue al reclamante a adherirse a él. Se debe asignar de inmediato un asesor legal y contratar expertos para ayudar al profesional de la construcción asegurado a navegar por los requisitos previos al litigio de la CDARA. En caso de que el litigio comience, es de gran importancia que se consulte la póliza para determinar si los honorarios de los abogados y los costos de litigio están cubiertos o si el profesional de la construcción asegurado será de su bolsillo. Como práctica recomendada, un ajustador de reclamaciones debe determinar si hay una cláusula de parte prevaleciente en el contrato de construcción y el profesional de la construcción asegurado debe ser informado de inmediato de la posibilidad de gastos de bolsillo no cubiertos por la póliza. El abogado defensor también debe asegurarse de consultar con los expertos contratados para determinar si una defensa afirmativa y una moción de despido por violación del estatuto de limitaciones son adecuadas.Oficina del Censo de los Estados Unidos (2019). QuickFacts Colorado. Recuperado de https://www.census.gov/quickfacts/co.
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C. R. S. § 13-20-803.5(2).
