Ya sea que sea nuevo en el mercado de bienes raíces o un propietario de terreno experimentado, debe tener en cuenta las consecuencias de no completar un acuerdo de compra y venta («APS»). Un APS es esencialmente un contrato para la compra y venta de terrenos. En consecuencia, una demanda típica por un acuerdo de bienes raíces fallido es una acción por incumplimiento de contrato.
En Ontario, la ley ha sido durante mucho tiempo que la parte inocente que no ha incumplido («Parte inocente») debe ser puesta de nuevo en la posición en la que habría estado si la transacción de bienes raíces se hubiera cerrado, sujeto a algunos principios de calificación. La expectativa de la Parte Inocente es ser compensada por lo que no recibió por su parte del trato de la parte que violó el APS («Parte Violadora»). Esta compensación se denomina «daños por expectativa». Para ser resarcibles, los daños esperados por incumplimiento de contrato: (1)deben ser razonablemente previsibles; 2) debe ser inevitable en el sentido de que se trate a la Parte inocente como si tuviera la obligación de adoptar medidas razonables para evitar la pérdida, es decir, para mitigar; y 3) debe probarse con cierta certeza. Con respecto al deber de mitigar, la mitigación no tiene por qué ser impecable o perfecta; solo tiene que ser razonable en vista de las circunstancias imperantes que se sabe que existen en ese momento, sin depender de la retrospectiva. No se espera que la Parte inocente corra un riesgo irrazonable. Por ejemplo, si la Parte inocente es el vendedor, generalmente se requiere que el vendedor vuelva a listar la propiedad para la venta. Si no lo hace, se reducirán los daños y perjuicios otorgados por un juez.
Para un incumplimiento de los APS que ocurre en o alrededor de la fecha de cierre establecida en los APS, los daños esperados de la Parte Inocente generalmente se calculan o miden en función de la diferencia entre el precio del contrato y la hora fijada para el cierre observando el valor de mercado en el momento del cierre. El valor de mercado se evalúa sobre una base objetiva basada en lo que un comprador dispuesto pagaría por la propiedad en el mercado abierto teniendo un conocimiento razonable del valor de la propiedad.Para un incumplimiento anticipado, la medida normal de los daños es la diferencia entre el precio del contrato y la fecha de cierre, aunque esta cantidad está sujeta a reducción si el vendedor no mitiga después de aceptar la repudiación del APS por parte de la Parte violadora. En caso de incumplimiento anticipado o repudio, la Parte inocente tiene dos opciones: (1) aceptar la repudiación y demandar por daños y perjuicios, sin la necesidad adicional de cumplir con las obligaciones restantes de los APS; o (2) insistir en el cumplimiento estricto y la finalización de los APS y esperar hasta la fecha de cierre para evaluar el resultado.Recuerde que la Parte inocente tiene el deber de mitigar sus daños en caso de incumplimiento de los APS por la Parte Infractora. Los jueces conservan la facultad discrecional de desviarse del cálculo o medida normal de los daños si es justo en las circunstancias porque los esfuerzos de mitigación son diferentes en cada caso. Cada caso es diferente y debe evaluarse en función de sus propios méritos. Por lo general, la Parte inocente tiene derecho a la pérdida del precio de reventa y a daños especiales.Entonces, ¿cómo se prueba qué cálculo o medida de daños y perjuicios debe usar un juez en cada caso? Por lo general, cuando hay partes sofisticadas, un acuerdo de bienes raíces más complejo involucrado y un mercado de bienes raíces altamente fluctuante, se requerirán pruebas de tasación para ayudar al juez a determinar cuál sería una cantidad razonable y objetiva de daños en ese caso. La disparidad de daños y perjuicios entre un cálculo basado en i) la diferencia entre el precio del contrato y el valor de mercado en la fecha de cierre, en comparación con ii) la diferencia entre el precio del contrato y el valor de mercado en alguna fecha anterior o posterior al cierre, podría ser significativa, como se ha demostrado en numerosos casos en Ontario.Cuando se incurra en costos tan significativos por no completar un APS, las partes en un APS estarían bien servidas si contaran con un abogado experimentado para proteger sus derechos en caso de violación.
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Hay un poco mejor evidencia de valor de mercado de una propiedad que el precio al que la propiedad se vende después de un incumplimiento de la APS y a raíz de lo que parece ser razonable mitigación de daños.En general, se produce una violación anticipada cuando la Parte Infractora revela la intención de no estar obligada por los términos del EPA y priva a la Parte inocente de prácticamente todo el beneficio del EPA. Los ejemplos típicos son cuando un comprador declara que no cerrará debido a la falta de fondos o cuando un vendedor se niega a vender la propiedad.Un ejemplo típico de repudio es cuando un comprador no puede cerrar debido a la falta de fondos, informa al vendedor de esto, y el vendedor vuelve a listar la propiedad para la venta y comienza una demanda por el monto del depósito y los daños adicionales.Los daños especiales son daños para compensar a la Parte inocente por los gastos reales incurridos. Por ejemplo, si el vendedor es la Parte Inocente, es probable que el vendedor tenga derecho a sus costos de transporte después de la fecha de cierre para artículos como impuestos sobre la propiedad, servicios públicos, seguros y similares que sean «pérdidas» razonablemente previsibles (es decir, gastos de bolsillo) que lleve la Parte Inocente.
