Imagine esto: Se ha enamorado de una hermosa casa en un lote de esquina en Fort Lauderdale, FL, pero el día de la inspección de su casa, se sorprende cuando su nuevo vecino atraviesa su propiedad de camino al trabajo. Una charla con el inspector de viviendas y una investigación de los registros de la propiedad revela algo preocupante: Hay una servidumbre en su nueva propiedad potencial. Su vecino necesita conducir en su tierra para acceder a la suya, y está plenamente en su derecho de hacerlo.

¿Qué debe hacer un comprador de vivienda? Comience por aprender lo bueno, lo malo y lo feo sobre los derechos de propiedad y las servidumbres.

Una servidumbre le da a una persona o entidad el derecho legal de usar la tierra de otra persona. Pero eso no significa que su vecino pueda comenzar a cultivar tomates en su jardín. Una servidumbre «no es un derecho a poseer la propiedad, sino a usarla para un propósito declarado», dice Bob Tankel, abogado de Pinellas, FL, especializado en derecho de asociaciones comunitarias. Por ejemplo, una empresa de servicios públicos podría tener el derecho de desenterrar una sección de su césped para instalar o mantener líneas de teléfono, electricidad y cable (tal vez incluso fibra óptica).

¿Qué debe saber sobre las servidumbres antes de comprar?

Comience con lo básico: Es importante saber si hay servidumbres en una propiedad antes de cerrar, dónde están y qué tipo de servidumbres son. Algunas servidumbres, por ejemplo, permanecen después de comprar la casa, pero otras se pueden cancelar. Esto depende de si la servidumbre es una servidumbre anexa o una servidumbre en bruto.

«Adjunto» significa pertenecer a otra persona. Por lo tanto, una servidumbre anexa es aquella en la que el vecino buscó y ahora posee la servidumbre, como en el caso del acceso a la calzada. Una servidumbre anexa se queda con la casa si la compra.

Con una servidumbre en bruto, tienes más que decir. Si, por ejemplo, la propiedad tiene un camino que conduce a un estanque de pesca, el propietario original podría haber concedido a un vecino el acceso a la propiedad para llegar al lugar de pesca. Eso se considera una servidumbre en bruto, y no permanece una vez que la propiedad cambia de manos. Por lo tanto, si desea colocar una valla (o simplemente no quiere que su vecino atraviese su propiedad), tiene derecho a terminar el acuerdo, solo prepárese para una primera presentación incómoda con ese nuevo vecino.

¿Cuáles son sus derechos de propiedad y servidumbre?

Si compras una casa con servidumbre, tendrás que jugar a la pelota. Digamos que compró una propiedad frente al mar (¡qué suerte!) en una playa pública. Pero, ¿qué pasa si su nueva propiedad es el único punto de acceso que los vecinos tienen para dicha playa pública? Usted, en este caso, no tendría el derecho de bloquear a sus vecinos de su diversión al sol colocando una valla. Si lo hiciera, estaría invadiendo una servidumbre por derecho de paso, también llamada «servidumbre por necesidad», y podría ser demandado.

¿Cuáles son las limitaciones en renovaciones o ampliaciones?

Si planea construir una casa nueva o una adición, es especialmente importante saber si hay alguna servidumbre en una propiedad antes de comprar. Puedes averiguarlo revisando tu papeleo. «Las servidumbres escritas están contenidas en escrituras, documentos individuales, en placas y en documentos de condominios y asociaciones de propietarios de viviendas», dice Tankel. Digamos que su vecino recibió una servidumbre por sus paneles solares. Entonces no puede renovar, expandir o incluso plantar un árbol que bloquearía el acceso a la luz solar de su vecino.

¿Se pueden impugnar las servidumbres?

«Las servidumbres pueden ser desafiadas por los propietarios en circunstancias específicas», dice Tankel. Tendrías que ir a la corte para que eso suceda. Si el titular de la servidumbre acepta terminar, debería ser fácil. En algunos casos, las servidumbres tienen una fecha de vencimiento, lo que también haría que la terminación de la servidumbre sea bastante fácil. Pero otros casos son más difíciles.

Por ejemplo, es posible que haya oído hablar de los «derechos de los ocupantes ilegales». Hay un término legal para esto: servidumbre prescriptiva.»Esto sucede cuando una persona ha estado usando abiertamente la propiedad de su vecino durante un cierto período de tiempo (que generalmente varía según el estado) sin el permiso del propietario. Este tipo de servidumbre no está en un informe de título, por lo que lo más probable es que los compradores necesiten hacer una inspección física para descubrir una servidumbre de este tipo, según Tankel. Si ve a sus vecinos tomando el sol en un muelle que construyeron en su futura propiedad frente al lago o han colocado una valla en su tierra potencial, esas serían grandes pistas. «Las servidumbres prescriptivas pueden ser impugnadas por acusaciones que han sido abandonadas», dice Tankel. En este caso, podría ser una buena idea consultar con un abogado de bienes raíces para obtener asesoramiento.

La línea de fondo de servidumbres

Está bajo su control comprar una casa con una servidumbre, ¡así que haga su tarea! «Los compradores deben ejercer la diligencia debida para asegurarse de conocer el alcance de cualquier servidumbre posible», dice Tankel.