EL CAPÍTULO 558 OFRECE LA OPORTUNIDAD DE RESOLVER DISPUTAS SOBRE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN ANTES DE INICIAR UNA ACCIÓN LEGAL
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La Legislatura ha encontrado que un método alternativo para resolver disputas de construcción sería útil para reducir la necesidad de litigios y proteger los derechos de los propietarios. Como tal, el Capítulo 558 de los Estatutos de Florida se creó para proporcionar a los contratistas, subcontratistas, proveedores o profesionales del diseño la oportunidad de resolver una reclamación por defectos de construcción antes de recurrir a un proceso legal adicional.
El Capítulo 558 de los Estatutos de Florida establece ciertos requisitos antes de que una parte que solicite daños resultantes de defectos de construcción pueda presentar una «Acción» para recuperar esos daños. El término Acción incluye una acción civil (es decir, una demanda presentada en un tribunal de justicia) y un procedimiento de arbitraje. Si se interpone una acción sin cumplir previamente los requisitos de este capítulo, el Tribunal debe suspender la acción. La acción no puede continuar hasta que se hayan cumplido los requisitos del Capítulo 558.
Antes de iniciar una acción por Defectos de Construcción en un proyecto que se ha completado, el demandante, que incluye al Propietario de una Propiedad o a una Asociación de Propietarios/Condominios, debe entregar una Notificación de Reclamación por escrito a la parte supuestamente responsable de los defectos de construcción. El Aviso de Reclamación debe entregarse al Contratista, Subcontratista, Proveedor o Profesional del Diseño, según corresponda, al menos 60 días antes de presentar una demanda. Si el reclamo involucra a una asociación que representa más de 20 paquetes, el Aviso de Reclamo debe entregarse al menos 120 días antes de presentar la Acción.
El estatuto define «Defectos de construcción» como una deficiencia en, o que surja de, el diseño, especificaciones, topografía, planificación, supervisión, observación de la construcción, o construcción, reparación, alteración o remodelación de bienes inmuebles como resultado de: (a) materiales, productos o componentes defectuosos utilizados en la construcción; (b) una violación de los códigos aplicables en vigor en el momento de la construcción; (c) una falla en el diseño de atención en el momento de la aprobación gubernamental; o (d) una falla en la construcción o remodelación de bienes inmuebles de acuerdo con las normas comerciales aceptadas para una construcción buena y profesional en el momento de la construcción.
El Aviso de Reclamación debe describir cada Defecto de Construcción alegado con un detalle razonable, suficiente para que el destinatario del Aviso de Reclamación determine la naturaleza general de cada defecto alegado. La persona que recibe el Aviso de Reclamación tiene derecho a un acceso razonable a la propiedad para realizar una inspección razonable de la propiedad con el fin de determinar la naturaleza y la causa de cada presunto defecto de construcción y para determinar el alcance de cualquier reparación o reemplazo necesario para remediar cada defecto. La inspección podrá incluir pruebas destructivas de mutuo acuerdo. Esta inspección puede ocurrir dentro de los 30 días posteriores a la entrega del Aviso de Reclamo, o dentro de los 50 días posteriores a la entrega, si el asunto involucra a una Asociación que represente más de 20 paquetes.
La persona que recibe la Notificación de Reclamación puede, dentro de los 10 días posteriores a la entrega de la Notificación de Reclamación, o dentro de los 30 días posteriores a la entrega, si el asunto involucra a una Asociación que representa más de 20 paquetes, entregar una copia de la Notificación de Reclamación a cada Contratista, Subcontratista, Proveedor o Profesional de Diseño que considere responsable de cada defecto especificado en la Notificación de Reclamación.
La persona que recibe el Aviso de Reclamo debe entregar una respuesta por escrito al Reclamante dentro de los 45 días posteriores a la entrega del Aviso de Reclamo, o dentro de los 75 días si el asunto involucra a una Asociación que represente más de 20 paquetes. La respuesta por escrito debe proporcionar: (a) Una oferta por escrito para remediar el supuesto defecto de construcción sin costo alguno para el reclamante; (b) Una oferta por escrito para resolver la reclamación mediante un pago monetario; (c) Una oferta por escrito para resolver la reclamación mediante una combinación de reparaciones y pago monetario; (d) Una declaración por escrito de que la persona disputa el reclamo y no subsanará el defecto ni resolverá el reclamo; o (e) Una declaración por escrito de que el asegurador de la persona determinará un pago monetario, incluido el producto del seguro, si lo hubiera, dentro de los 30 días posteriores a la notificación al asegurador, que el Reclamante puede aceptar o rechazar.
Es importante tener en cuenta que, al igual que con cualquier discusión de acuerdo, cualquier oferta de acuerdo hecha de conformidad con este estatuto no es admisible en ninguna acción legal presentada posteriormente.
Cuando un Contratista, Subcontratista, Proveedor o Profesional del Diseño recibe un Aviso de Reclamo de conformidad con el Capítulo 558 de los Estatutos de Florida, presenta una buena oportunidad para tratar de resolver un reclamo antes de presentar una demanda. Muchas veces, los contratistas y sus subcontratistas pueden estar dispuestos a realizar algunos trabajos de reparación, o dar un crédito, para ahorrar tiempo y gastos de litigio (por no mencionar que también construye la buena voluntad del cliente).
