Bienvenido a la serie de entrevistas de Historias de éxito de Side Hustle, donde charlamos con personas reales sobre los verdaderos hustles secundarios.

Hoy, aprendemos sobre las inversiones en propiedades de alquiler fuera del estado y la construcción de un imperio inmobiliario.

Estamos encantados de tener a Rick (pidieron permanecer en el anonimato) en la serie para discutir: Cómo Ganar Dinero Invirtiendo en Propiedades de Alquiler Fuera del Estado.

Conocí a Rick en un bar en Los Ángeles. Un grupo de nosotros estábamos charlando sobre los altos costos de las ciudades de vida y las formas de ganar dinero extra. Rick mencionó que tenía propiedades en varios estados, y mis oídos se animaron.

Hace años, incursioné en el juego de bienes raíces fuera del estado, pero a una escala muy pequeña. Tenía una propiedad en Carolina del Sur, pero me costó optimizar su potencial de ingresos. Con las tarifas de administración de propiedades y los impuestos fuera del estado, solo ganaba entre 5 50-100/mes de ganancia neta. Algunos meses, veía una pérdida debido a los costos de mantenimiento.

Claramente, mi juego de propiedades de alquiler fuera del estado no estaba optimizado, por lo que terminé vendiendo la propiedad.

Desearía haber conocido a Rick antes.

Aquí está la historia de éxito de Rick’s side hustle.

Inversiones inmobiliarias fuera del Estado

¿Cuál es su trabajo diario?

Trabajo en publicidad. Trabajo estándar W2. Mi objetivo es hacer un día suficientes ingresos de ingresos pasivos para que pueda dejar el mundo de 9-5.

Cuéntenos sobre su ajetreo lateral?

¡Bienes raíces de compra y retención a largo plazo! Esto significa que invierto en propiedades de alquiler fuera del estado. Puedo comprar propiedades, alquiler, y mantenerlos a largo plazo. Por lo general, durante cinco años o más, o hasta que los posea.

Comprar y mantener bienes raíces es un tipo común de estrategia de bienes raíces, ya que es más fácil que arreglar y voltear propiedades (¡la mayoría de las veces!). En su mayor parte, no se necesita experiencia, y puede contratar profesionales para administrar sus propiedades. El objetivo es construir riqueza a lo largo del tiempo a partir de la apreciación de la propiedad y la acumulación de capital.

¿Dónde vives y dónde se encuentran tus propiedades?

Actualmente vivo en California y poseo propiedades en California, Texas, Nevada y Ohio. Sin embargo, estoy abierto a todas las geografías. Busco el mejor retorno de mi inversión en bienes raíces. Dado que los bienes raíces de California son bastante altos, busco fuera del estado para inversiones de alquiler.

¿Cómo se involucró por primera vez?

Bueno, empecé comprando una casa unifamiliar localmente y alquilándola. Quería empezar a ganar dinero con AirBnB. Para ser justos, me beneficié del colapso del mercado de la vivienda en 2008.

Tenía un trabajo a tiempo completo en ese momento, y la propiedad era extremadamente barata. Para otras personas que buscan comenzar a invertir en bienes raíces, recomiendo ahorrar tanto dinero como pueda. Por último, lo mejor es tener un trabajo W2 normal para ayudar a asegurar la financiación.

Administrar Bienes raíces remotos

¡Cómo administrar sus propiedades si están ubicadas fuera del estado!?

Esta es una de las partes más desafiantes de la inversión inmobiliaria. Nadie cuidará tan bien de su propiedad como usted, pero gestionarse desde todo el país no es una buena idea. Especialmente cuando no tienes un equipo fuerte en el terreno (e incluso entonces puede ser muy desafiante).

Actualmente trabajo con un gerente o empresa de gestión en cada mercado, y me auto-manejo en California. Es diferente en cada mercado, ya que algunos estados requieren que usted sea un agente de bienes raíces con licencia para administrar, y otros estados no.

Prefiero trabajar con alguien que me permita ser un poco más práctico, pero recomiendo una empresa de administración más grande a los recién llegados, ya que es más fácil tener a alguien con más experiencia, en caso de que surjan problemas (desalojos, reparaciones mayores, etc.).)

¿Cuánto tiempo llevas haciéndolo?

Comencé a administrar una propiedad a principios de mis 20 años, como gerente en el edificio de apartamentos en el que vivía (18 unidades).

Cómo Encontrar e Invertir En Propiedades de Inversión en Bienes Raíces

¿Es difícil encontrar una propiedad de alquiler de forma remota?

Esta es para mí la pregunta más difícil de responder, pero haré lo mejor que pueda. Todo comienza con la identificación de mis objetivos. Para algunas propiedades, mi objetivo principal es la devolución de dinero en efectivo. Para algunas propiedades, el retorno es menos importante, ya que estoy buscando un mayor crecimiento de capital con el tiempo. A veces es una combinación.

Una vez que tengo un objetivo, identifico el mercado que creo que se adaptará a ese objetivo. Esto es lo que considero la etapa de investigación. Miro la demografía, el desempleo, el desarrollo de negocios, etc. Una vez que he elegido un mercado en general, empiezo a buscar en los vecindarios.

Tiendo a tratar de identificar 3-4 vecindarios objetivo que cumplen con mis objetivos y están dentro de mi presupuesto. Por lo general, me gustan las áreas que son C+ o superiores, y recomiendo encarecidamente a los nuevos inversores que se mantengan alejados de las casas baratas en áreas de clase baja. Si bien hay personas que pueden ganar dinero en ese tipo de inversión, perderá dinero si intenta invertir desde fuera del estado en áreas D/F.

¿Cómo se compra realmente la propiedad?

Una vez que se identifican las áreas, empiezo a contactar con agentes de bienes raíces en el mercado. Por lo general, envío un correo electrónico a 4-5 agentes con lo que estoy tratando de hacer y configuro llamadas con quien responda. Por teléfono, hago muchas preguntas sobre su experiencia con inversores, etc. Una vez que identifique a un agente de bienes raíces que me gusta, les pediré que me instalen en un portal o que me envíen actualizaciones de la MLS.

A continuación, empiezo a ejecutar números en casas. Una vez que tengo una lista lo suficientemente larga de propiedades potenciales, reservo un viaje al mercado objetivo y me reúno con el agente de bienes raíces para que me muestre las casas. Esto es crucial para poner los pies en el suelo y sentir las casas y las áreas. Incluso si no termino haciendo ninguna oferta, construye una relación con el agente y también le da una idea de lo que está disponible a qué rango de precios. Entonces hago una oferta, o dos.

Una vez que una propiedad está bajo contrato, empiezo a investigar compañías de gestión. Me comunico con un montón de ellos y les pido contratos de muestra. Tengo una lista de cosas que estoy buscando, y aunque nunca encuentro a alguien que marque todas las casillas, busco la compañía de administración que marque la mayoría de las casillas.

El ingreso pasivo Es El Objetivo

Describe tu cartera actual.

Compré mi propiedad de primer ingreso hace unos diez años. Ahora poseo o administro 15 viviendas unifamiliares.

¿Cuánto ingreso pasivo ganas cada mes?

Varía según la puerta principal, pero normalmente gano entre $200 y 7 700 por puerta al mes. Tenga en cuenta que es neto, pero también fluctúa en función de las reparaciones y la vacante. Así que en total, estoy ganando alrededor de 5 5,000 por mes en todas las propiedades. Estoy cerca de la libertad financiera.

¿Qué opinas sobre las plataformas de Crowdfunding inmobiliario?

Para ser honesto, no he investigado mucho sobre el crowdfunding inmobiliario, pero sin duda es una oportunidad prometedora para los inversores más nuevos.

Consejos para invertir en bienes raíces

Algunos consejos rápidos si está pensando en comenzar:

• Ejecute sus números y sobreestime los gastos. Lo más probable es que salgan mal más de lo que esperas. Por lo tanto, asegúrese de que puede permitirse el lujo de pagar los gastos al principio. Normalmente estimo al menos un 25% para gastos como colchón.
• No compre en vecindarios de clase baja de fuera del estado.
• Date cuenta de que no puedes estresarte o controlarlo todo. Ser capaz de seguir con los golpes y saber que a largo plazo, debería ser rentable (si ejecutaste tus números correctamente, e incluso si cuesta mucho dinero por adelantado).
• El hackeo de casas es una gran manera de entrar al juego inicialmente.

Por último, este es un negocio difícil, si fuera fácil, todos lo harían. Pero vale la pena y si tiene algún interés en invertir en bienes raíces y vive en una ciudad cara. Puedes conseguir ofertas increíbles fuera del estado. Puede recoger fácilmente casas unifamiliares en algunos estados por menos de 5 50,000, lo que hace que sea mucho más fácil adquirir bienes raíces y construir su cartera.