Cómo entender las tasas de CAP y ROI significa la diferencia entre obtener ganancias y perder dinero en su alquiler inversiones.

No importa los diferentes tipos de propiedades de alquiler o los diferentes mercados de bienes raíces o las diferentes condiciones económicas, averiguar el límite y las tasas de retorno de la inversión antes de invertir puede hacer o deshacer.

En pocas palabras, la «Capacidad» o «Capitalización» (Tasa de capitalización) mide la capacidad de una propiedad para recuperar su inversión inicial y proporcionar beneficios a partir de entonces.

Investopedia define una tasa de capitalización como la Tasa de Rendimiento de una propiedad de inversión en alquiler basada en sus ingresos. Esto calcula el retorno potencial de la inversión.

Saber cuántos años lleva recuperar su inversión inicial total se vuelve muy importante para determinar el valor de la inversión. Si tiene la intención de vender la propiedad en un plazo de 10 años, la tasa de LÍMITE lo ayuda a ver la viabilidad de ese objetivo.

En esencia, la tasa de capitalización mide el Resultado Neto de Explotación (NOI) de su inversión. Estima los ingresos del flujo de caja. Si bien es más fácil para una tasa de límite determinar el NOI en una inversión en efectivo, los costos totales de financiación se pueden determinar en función del Retorno de la Inversión (ROI) que se explica a continuación.

¿Qué Tipos de Propiedades Ayudará una Tasa de LÍMITE?

Estimar y comparar la rentabilidad de las propiedades de inversión en alquiler no hace ninguna diferencia si son casas unifamiliares, dúplex, triplexos, edificios de apartamentos o condominios de lujo de gran altura.

En esencia, la tasa de capitalización proporciona a los inversores una fórmula simple para estimar la rentabilidad antes de comprar.

Hacer el Cálculo de la tasa de capitalización

Aprenda a analizar las inversiones de alquiler. Si no hace los cálculos antes de invertir, nunca obtendrá los beneficios que busca.

nadie predice correctamente el futuro. Sin embargo, con un análisis sólido, reduce los riesgos de cualquier inversión. Las malas matemáticas crean malas inversiones.

Los inversores de alquiler inteligentes aprenden a calcular el riesgo frente a las recompensas.

Tasa de capitalización básica

Muchos inversores previsualizan propiedades de inversión en alquiler potenciales al mismo tiempo y realizan un análisis de la tasa de capitalización básica. La TAPA básica funciona mejor al comparar diferentes propiedades para determinar cuáles seguir.

Tasa de capitalización calculada dividiendo los Ingresos Netos de Explotación (NOI) del alquiler por su valor de mercado actual o los costos de compra recientes. La fórmula se ve así:

Ejemplo de Cálculo de tasa de límite

Desea comprar un alquiler por $1 millón y espera generar $120,000 por año después de los gastos de funcionamiento. La tasa de límite es de $120,000 dividido por 1 1 millón = 0.12 se convierte en 12%.

Ahora use esta tasa de límite del 12% para comparar otras inversiones de alquiler a precios similares para decidir si son buenas inversiones.

Tasa de capitalización avanzada

Mientras que el cálculo de la tasa de capitalización básica funciona mejor al comparar posibles inversiones de alquiler, el cálculo avanzado calcula datos más importantes.

Siga estos 4 pasos para hacer un cálculo avanzado de la tasa de capitalización:

1. Calcule el ingreso anual bruto. A pesar de que aún no es propietario de la propiedad, debe investigar las tarifas de alquiler locales.
2. A continuación, restando el 10% del total de ingresos anuales por alquiler, se contabilizan las posibles vacantes.
3. El ingreso neto se determina restando todos los costos con la operación del alquiler. Estos incluyen impuestos, seguros, servicios públicos, costos de administración, mantenimiento y otros costos.
4. Ahora, divida los ingresos netos de explotación por los costos totales de adquisición. Incluya los costos de cierre, las comisiones de corretaje y todos los costos de rehabilitación cuando lo haga «listo para alquilar». El resultado es el porcentaje de la PAC.

Sin embargo, este cálculo no incluye los costes de financiación. Al financiar, debe incluir los costos de financiamiento anuales como un gasto operativo.

Ahora, puede ver la relación entre alquileres, costos de adquisición y costos operativos. Si sus costos de adquisición fueron más altos que los alquileres comparables en su mercado, debe aumentar el alquiler para lograr la tasa de límite deseable. Si no se obtienen alquileres más altos para superar los costos de adquisición más altos, la tasa de tope se reduce.

Idealmente, desea comprar y renovar un alquiler por menos alquileres locales comparables. Luego, alquile a la tarifa vigente para aumentar su tasa de límite mostrando un mayor retorno de su inversión. Esto hace que las ventas cortas y las ejecuciones hipotecarias sean un «boom» para «comprar y mantener» junto con las propiedades «fix & flip».

Por qué es importante la tasa de límite máximo

El cálculo de las tasas de límite máximo de alquiler muestra la importancia de controlar los costos operativos. Reste los costos de operación de los ingresos por alquiler para mostrar los ingresos netos. La reducción de los costes de explotación aumenta la tasa de capitalización, lo que se traduce en mayores beneficios.

Asegúrese de que todos los costos operativos estén incluidos en sus cálculos de tarifas de capitalización. Siempre calcule las vacantes. Nunca compare los alquileres de casas unifamiliares con las tarifas de tope de apartamento. Son tipos de alquiler completamente diferentes que incurren en costos y tarifas de alquiler diferentes.

Recuerde, la mayoría de las calculadoras de tasa de capitalización en línea asumen todas las compras en efectivo.

¿Cuál es una buena Tarifa de tope para Alquileres?

La mayoría de los inversores consideran que una tasa de capitalización ideal es de al menos el 10%.

El déficit de las tasas de capitalización

Mientras que una tasa de capitalización sirve como un cálculo simple para ayudar a los inversores a comprar propiedades de alquiler, no son la última palabra.

En primer lugar, las tasas de capitalización no tienen en cuenta la apreciación, un factor importante para determinar el retorno de la inversión.

En segundo lugar, las tasas de capitalización no tienen en cuenta los riesgos y las oportunidades del mundo real. Por ejemplo, saber de un próximo crecimiento del mercado tiene sentido invertir ahora y resistirlo hasta que se produzcan rentas más altas cuando la economía mejore.

Retorno de la Inversión (ROI)

El cálculo del Retorno de la Inversión (ROI) para las inversiones de alquiler debe seguir un cálculo de tasa de límite inicial.

Investopedia define el ROI como la capacidad de evaluar la eficiencia de una inversión en función del rendimiento. En pocas palabras, el rendimiento eficiente pronostica la rentabilidad.

Calcule el ROI comparando la Ganancia de Inversión Anual menos los Costos de Inversión Anuales divididos por el Costo Total de la Inversión. Esto da como resultado una proporción o un porcentaje. Así es como se ve una fórmula de ROI:

Ganancia de inversión anual: Tome el flujo de efectivo real de los ingresos por alquiler más otras fuentes como alfombrilla de lavandería, máquinas expendedoras, conexión de TV por cable/Internet, etc.

Costos de inversión anuales: Suma las reparaciones anuales, el mantenimiento, el seguro, el impuesto a la propiedad y los costos de encontrar inquilinos, etc.

Costes Totales de Inversión: Las inversiones de alquiler requieren cálculos de diferentes variables que determinan los Costos Totales de Inversión. Estos incluyen el precio de compra, los préstamos, los intereses, las comisiones de los corredores, los costos de tasación y otros costos de cierre al comprar y vender.

Ejemplo de ROI

Un ejemplo de ROI se ve así:

Ganancia de inversión anual: Digamos que sus alquileres promedio generan $2,500 por mes. Multiplicar por 12 meses = 3 30,000 por año.

Costos de inversión anuales: Suma los gastos anuales como seguros, impuestos, mantenimiento, reparaciones, etc. Digamos que ascienden a $2,000 por año.

Restar los Costos de Inversión de la Ganancia de Inversión: $30,000 – $2,000 = $28,000.

Divida este número entre los Costos Totales de Inversión: Digamos que compró la unidad de alquiler por $280,000. La división muestra ÷ 28,000 ÷ 2 280,000 = 0.10

Convertir el decimal a un porcentaje: Esto le da un 10%, lo que significa que puede esperar recibir un 10% de Retorno de la inversión (ROI) cada año.

¿Qué es un buen ROI?

De acuerdo con Balance, que escribe sobre finanzas personales desde 1998, en 2018 el ROI de bienes raíces en Estados Unidos «se estabilizó en el 10%».

Por lo tanto, el ejemplo anterior proporciona un buen ROI para 2018 al 10%.

Conclusión

Cómo entender las tasas de CAP y ROI ayuda a los inversores de alquiler a determinar si vale la pena comprar una propiedad.

Las tasas de capitalización solo proporcionan una regla básica de cálculo para ayudar a los inversores de alquiler a comparar propiedades a la hora de decidir cuáles buscar.

Las tasas de ROI miden la eficiencia de una inversión de alquiler al predecir su rendimiento para pronosticar la rentabilidad.

Las tasas de límite máximo y de retorno de la inversión deben ser al menos del 10%.

Antes de comprar propiedades de alquiler, asegúrese de calcular los costos y beneficios de administración de propiedades para ahorrarle tiempo y dinero al administrar sus alquileres de forma autónoma.

Contáctenos para saber cómo ayudamos a los inversores de alquiler a administrar sus propiedades con experiencia y eficiencia.