Por Glen Hansen
Su vecino construye (o quiere construir) una pared adornada entre sus dos propiedades. Luego, su vecino le envía la factura por correo electrónico y le pide que contribuya con la mitad del costo del edificio. ¿Tiene que pagar si el costo de la pared es excesivo en su opinión? ¿Y si apenas puedes pagar la mitad del costo de una cerca de eslabones de cadena, y mucho menos de ESA pared? Antes del 1 de enero de 2014, la ley no era muy útil para responder a esas preguntas.
Durante más de 140 años, la sección 841 del Código Civil describió el deber de los vecinos de mantener límites y vallas entre ellos. Que se establece de la siguiente manera:
Los propietarios asociados están obligados por igual a mantener:
1. Los límites y monumentos entre ellos;
2. Las vallas entre ellos, a menos que uno de ellos decida dejar su tierra sin vallas; en cuyo caso, si posteriormente lo incluye, debe devolver al otro una proporción justa del valor, en ese momento, de cualquier valla divisoria hecha por este último.
Los tribunales trataron la responsabilidad compartida descrita en la sección 841 como un contrato implícito entre propietarios vecinos, en lugar de una responsabilidad legal. (Véase, por ejemplo, Bliss v. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45 ; Marshall v. Wentz (1915) 28 Cal.App. 540 , 544)
Cada vez más, los tribunales de primera instancia han encontrado que el lenguaje legal original en la sección 841 no ayuda a resolver disputas entre vecinos. Como comentó un juez de la Corte Superior: «Antes de la revisión , la sección 841 del Código Civil realmente hizo poco para guiar a las partes o a los tribunales en la resolución de disputas. The El lenguaje de larga data hizo poco para abordar los problemas iniciales de construcción o el tipo de cercado, su altura, etc., que puede ser usado. Judy Holzer Hersher, «Poet Robert Frost and the California Legislature Agree: Good Fences Make Good Neighbors», Abogado de Sacramento, marzo/abril de 2014, p. 10 (encontrado en http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
En 2013, la Legislatura reconoció que el lenguaje original en la sección 841 era anticuado y que las circunstancias que involucran a los propietarios vecinos han cambiado. El personal del Comité Judicial de la Asamblea explicó que, en 1872, cuando se promulgó originalmente la ley, «el principal beneficio asociado con la construcción de una valla fronteriza alrededor de la propiedad de uno era evitar la entrada y salida de animales domésticos, ya que generalmente se crían y confinan en ellos, y proteger los locales cerrados de la invasión ilegal.»(Comunicación de la Asamblea) Judiciary, Análisis de AB 1404, 6 de mayo de 2013, p. 5 (encontrado en http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), citando Meade v. Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) El texto original de la sección 841 reflejaba esta » comprensión estrecha de los beneficios asociados con una valla fronteriza y los propósitos a los que sirve.»(Ibíd. Sin embargo, el Comité Judicial señaló que en una sociedad que ya no está dominada por actividades agrarias, «actualizar y modernizar el estatuto para reflejar mejor los beneficios modernos asociados con las cercas de los vecindarios tiene sentido, como proteger los locales contra las invasiones de la privacidad y la invasión ilegal.» (Id. en el pp 5-6.) En la California urbanizada de hoy, el cercado entre propiedades es » generalmente necesario y generalmente esperado «y» cumple las funciones básicas de preservar la privacidad de cada vecino y proporciona una demarcación visual de las líneas de propiedad.» (Id. en la página 6.) La Legislatura reconoció la necesidad continua de una presunción de que «los terratenientes colindantes comparten un beneficio igual, y una responsabilidad igual por los costos razonables de construcción y mantenimiento, de cualquier valla que divida sus propiedades.»(Ibíd. Pero la Legislatura también reconoció que » las cercas de los vecindarios no siempre son mutuamente beneficiosas, y que un terrateniente contiguo que claramente recibe poco o ningún beneficio de una cerca fronteriza no debe verse obligado a subsidiar la construcción de una cerca de un terrateniente contiguo.»(Ibíd. Por lo tanto, la Legislatura trató de codificar esa presunción y de «prevenir las desigualdades que resultarían de una presunción «general» dura y rápida de igualdad de beneficios y responsabilidad».»(Ibíd.)
Y así la Legislatura aprobó y el Gobernador firmó el Proyecto de Ley 1404 de la Asamblea, la «Ley de Cercas de Buenos Vecinos de 2013».»(Stats. 2013, ch. 86.) AB 1404 reemplazó la sección 841 del Código Civil y continuó la presunción en ese estatuto de que «los propietarios de tierras adyacentes compartirán por igual la responsabilidad de mantener los límites y monumentos entre ellos.»La nueva legislación establece que se presume que los propietarios contiguos no solo comparten un beneficio igual de cualquier valla que divida sus propiedades, sino que también son igualmente responsables de los costos razonables de construcción, mantenimiento o reemplazo necesario de la valla. Bajo la nueva sección 841, esa presunción puede ser superada «por una preponderancia de la evidencia que demuestre que imponer la misma responsabilidad por los costos razonables de construcción, mantenimiento o reemplazo necesario de la valla sería injusto» Al determinar si la misma responsabilidad por los costos razonables sería injusta, la sección 841 establece que el tribunal considerará todo lo siguiente:
(A) Si la carga financiera para un propietario es sustancialmente desproporcionada con el beneficio conferido a ese propietario por el cerca en cuestión.
(B) Si el costo de la valla excedería la diferencia en el valor del bien inmueble antes y después de su instalación.
(C) Si la carga financiera para un propietario de la tierra impondría una dificultad financiera indebida dadas las circunstancias financieras de esa parte, como se demuestra mediante pruebas razonables.
(D) La razonabilidad de un proyecto de construcción o mantenimiento en particular, incluyendo todo lo siguiente:
(i) La medida en que los costos del proyecto parecen ser innecesarios o excesivos.
(ii) La medida en que los costos del proyecto parecen ser el resultado de las preferencias estéticas, arquitectónicas u otras personales del propietario del terreno.
(E) Cualquier otro factor equitativo adecuado a las circunstancias.
La nueva sección 841 también requiere que un propietario que tenga la intención de incurrir en costos para la construcción o el mantenimiento de una valla compartida con un propietario contiguo, y que desee tener una contribución razonable para esos costos por parte del propietario contiguo, proporcione a ese vecino un aviso razonable por escrito de al menos 30 días a un propietario contiguo antes de cualquier construcción o mantenimiento de la valla.
Sin embargo, el alcance de la sección 841 no es ilimitado. Las entidades y organismos públicos están expresamente excluidos de sus disposiciones. Esto se debe a que la Legislatura encontró que la presunción de responsabilidad y contribución iguales para la cerca compartida «no tiene sentido en el contexto de tierras públicas, como los 1.5 millones de acres de California que contienen parques estatales, o en el contexto de muchas otras tierras públicas estatales y locales.»
Entonces, ¿quién debería pagar por la pared adornada de su vecino en la línea entre sus propiedades contiguas? Depende. Si bien la ley presumirá que ambos deben compartir por igual el costo, puede impugnar esa presunción al demostrar (a) que la mitad del costo del muro es sustancialmente desproporcionada para su beneficio de ese muro; (b) que el costo del muro excede la diferencia en el valor de su propiedad antes y después de su instalación; (c) la carga financiera de la mitad del costo le impondría una dificultad financiera indebida, dadas sus circunstancias financieras; (d) que la construcción particular del muro no es razonable; y (e) otros factores equitativos apropiados bajo las circunstancias. Con suerte, puede resolver el asunto de manera amistosa con su vecino. De no ser así, los tribunales tienen una orientación mucho mayor en virtud del nuevo estatuto para resolver la controversia sobre bases equitativas.
Glen Hansen es abogado principal de Abbott & Kindermann, LLP. Para preguntas relacionadas con este artículo o cualquier otro uso de la tierra, bienes raíces, asuntos ambientales y/o de planificación de California, comuníquese con Abbott & Kindermann, LLP al (916) 456-9595.
La información presentada en este artículo no debe interpretarse como asesoramiento legal formal de Abbott & Kindermann, LLP, o la formación de una relación abogado/cliente. Debido a la naturaleza cambiante de esta área del derecho y la importancia de los hechos individuales, se alienta a los lectores a buscar asesoramiento independiente sobre sus asuntos legales individuales.
