Stellen Sie sich Folgendes vor: Sie haben sich in ein wunderschönes Haus auf einem Eckgrundstück in Fort Lauderdale, FL, verliebt, aber am Tag Ihrer Hausinspektion sind Sie schockiert, als Ihr neuer Nachbar auf dem Weg zur Arbeit direkt durch Ihr Grundstück fährt. Ein Gespräch mit dem Hausinspektor und eine Untersuchung der Immobilienaufzeichnungen zeigen etwas in Bezug auf: Es gibt eine Erleichterung für Ihre potenzielle neue Immobilie. Ihr Nachbar muss auf Ihrem Land fahren, um auf sein Land zuzugreifen – und hat das Recht, dies zu tun.
Was ist ein Hauskäufer zu tun? Lernen Sie zunächst das Gute, das Schlechte und das Hässliche über Eigentumsrechte und Dienstbarkeiten.
Eine Dienstbarkeit gibt einer Person oder einem Unternehmen das gesetzliche Recht, das Land eines anderen zu nutzen. Aber das bedeutet nicht, dass dein Nachbar einfach anfangen kann, Tomaten in deinem Garten anzubauen. Eine Dienstbarkeit ist „kein Recht, das Eigentum zu besitzen, sondern es für einen bestimmten Zweck zu nutzen“, sagt Bob Tankel, ein Anwalt aus Pinellas, FL, der sich auf das Gemeinschaftsrecht spezialisiert hat. Zum Beispiel könnte ein Versorgungsunternehmen das Recht haben, einen Teil Ihres Rasens auszugraben, um Telefon-, Strom- und Kabelleitungen (vielleicht sogar Glasfaserleitungen) zu installieren oder zu warten.
Was sollten Sie vor dem Kauf über Dienstbarkeiten wissen?
Beginnen Sie mit den Grundlagen: Es ist wichtig zu wissen, ob es auf einer Immobilie Dienstbarkeiten gibt, bevor Sie schließen, wo sie sich befinden und um welche Art von Dienstbarkeiten es sich handelt. Einige Dienstbarkeiten bleiben beispielsweise nach dem Kauf des Hauses bestehen, andere können jedoch storniert werden. Dies hängt davon ab, ob die Dienstbarkeit eine zugehörige Dienstbarkeit oder eine Dienstbarkeit in Brutto ist.
„Zugehörig“ bedeutet, jemand anderem zu gehören. Eine zugehörige Dienstbarkeit ist also eine, bei der der Nachbar die Dienstbarkeit gesucht hat und jetzt besitzt, wie im Fall dieses Zufahrtszugangs. Eine zugehörige Dienstbarkeit bleibt im Haus, wenn Sie es kaufen.
Mit einer Dienstbarkeit in Brutto haben Sie mehr zu sagen. Wenn das Grundstück beispielsweise über einen Weg verfügt, der zu einem Fischteich führt, hat der ursprüngliche Eigentümer möglicherweise einem Nachbarn Zugang zum Grundstück gewährt, um zum Angelplatz zu gelangen. Das ist eine Erleichterung in Brutto betrachtet, und es bleibt nicht, sobald die Immobilie den Besitzer wechselt. Wenn Sie also einen Zaun aufstellen möchten (oder einfach nicht möchten, dass Ihr Nachbar über Ihr Grundstück läuft), haben Sie das Recht, die Vereinbarung zu beenden — seien Sie nur auf eine unangenehme erste Einführung mit diesem neuen Nachbarn vorbereitet.
Was sind Ihre Eigentums- und Dienstbarkeitsrechte?
Wenn Sie ein Haus mit einer Dienstbarkeit kaufen, müssen Sie Ball spielen. Nehmen wir an, Sie haben eine Immobilie am Strand gekauft (Glück gehabt!) an einem öffentlichen Strand. Aber was ist, wenn Ihre neue Immobilie der einzige Zugangspunkt ist, den die Nachbarn zum öffentlichen Strand haben? In diesem Fall hätten Sie nicht das Recht, Ihre Nachbarn von ihrem Spaß in der Sonne abzuhalten, indem Sie einen Zaun aufstellen. Wenn Sie dies täten, würden Sie eine Vorfahrtsregelung verletzen, die auch als „Erleichterung aus Notwendigkeit“ bezeichnet wird, und Sie könnten verklagt werden.
Was sind die Einschränkungen bei Renovierungen oder Erweiterungen?
Wenn Sie planen, ein neues Haus oder eine Ergänzung zu bauen, ist es besonders wichtig zu wissen, ob es irgendwelche Dienstbarkeiten auf einer Immobilie gibt, bevor Sie kaufen. Sie können es herausfinden, indem Sie Ihre Unterlagen durchsehen. „Schriftliche Dienstbarkeiten sind in Urkunden, Einzeldokumenten, auf Platten sowie in Dokumenten von Eigentumswohnungen und Hausbesitzerverbänden enthalten“, sagt Tankel. Angenommen, Ihr Nachbar hat eine Erleichterung für seine Sonnenkollektoren erhalten. Sie können dann nicht renovieren, erweitern oder sogar einen Baum pflanzen, der den Zugang Ihres Nachbarn zum Sonnenlicht blockiert.
Können Dienstbarkeiten angefochten werden?
„Dienstbarkeiten können von Eigentümern unter bestimmten Umständen angefochten werden“, sagt Tankel. Sie müssten vor Gericht gehen, um dies zu erreichen. Wenn der Dienstbarkeitsinhaber der Kündigung zustimmt, sollte es einfach sein. In manchen Fällen, Dienstbarkeiten haben ein Ablaufdatum, Dies würde auch das Beenden der Dienstbarkeit ziemlich einfach machen. Aber andere Fälle sind schwieriger.
Zum Beispiel haben Sie vielleicht von „squatter’s rights.“ Es gibt einen juristischen Begriff dafür: „prescriptive Easement.“ Dies geschieht, wenn eine Person das Eigentum ihres Nachbarn für eine bestimmte Zeit (die normalerweise je nach Bundesstaat variiert) ohne die Erlaubnis des Eigentümers offen genutzt hat. Diese Art der Dienstbarkeit ist nicht in einem Titelbericht enthalten, daher müssten Käufer höchstwahrscheinlich eine physische Inspektion durchführen, um eine Dienstbarkeit dieser Art aufzudecken, so Tankel. Wenn Sie sehen, wie sich Ihre Nachbarn auf einem Dock sonnen, das sie auf Ihrem zukünftigen Grundstück am See gebaut haben, oder wenn sie einen Zaun auf Ihrem potenziellen Land errichtet haben, wären dies große Hinweise. „Prescriptive Erleichterungen können durch Vorwürfe angefochten werden, die aufgegeben wurden“, sagt Tankel. In diesem Fall kann es eine gute Idee sein, einen Immobilienanwalt um Rat zu fragen.
Das Endergebnis auf Dienstbarkeiten
Es liegt in Ihrer Kontrolle, ein Haus mit einer Dienstbarkeit zu kaufen, also machen Sie Ihre Hausaufgaben! „Käufer müssen die gebotene Sorgfalt walten lassen, um sicherzustellen, dass sie das Ausmaß möglicher Dienstbarkeiten kennen“, sagt Tankel.
