udlejningsejendomme investorer har længe udråbt den lave risiko og stabilitet ved at investere i billige boliger. De påpeger, ” alle har brug for et sted at bo.”COVID-19-pandemien viste sig at være en test i det virkelige liv af dette mantra. I marts 2020 fandt udlejere, at selv når shelter-in-place-direktiver forhindrer folk i at arbejde, betaler de stadig deres husleje. Er enfamilieudlejningshuse en god investering under COVID-19? Lad os dykke ind.

undersøgelser viser: lejere betaler deres husleje

udlejningsejendomsejere over hele landet stålede sig for det, som eksperter forudsagde at være mindst et par måneders ubetalt husleje. Men det viser sig, at der ikke var meget at bekymre sig om.

• i maj 2020 rapporterede Multi-Housing nyheder, at 87.7% af lejerne betalte fuld eller delvis leje. Til sammenligning betalte 89,8% af lejerne i samme periode sidste år deres husleje.
• en undersøgelse fra Apartment List hjemmeside giver stadig mere håb. Det fandt ud af, at 79% af lejerne i det mindste er noget sikre på, at de har råd til deres Juni-leje. Lejere føler, at de vil være i stand til at betale, selvom “shelter-in-place” forbliver i kraft.
• forskningsdataene nedbryder ikke nogen forskel i betalingstendenser mellem lejligheder, ejerlejligheder, byhuse eller enfamilieudlejninger. Men der er grunde til at tro, at enfamiliehuse er mere modstandsdygtige over for de økonomiske virkninger af en stigning i arbejdsløsheden, som vi ser med pandemien.

investorer strømmer til enfamilieudlejning. De ser, at virksomheder, der ejer enorme puljer af lejeboliger, forvitrer den nuværende krise langt bedre end frygtet. Mange investorer forventer, at enfamiliehuse bliver mere ønskelige at bo i, men også dyrere at købe.

Hvad er et enfamiliehus?

et enfamiliehus består af en enhed, der huser en familie. Den sidder på sin egen jord, der ikke er forbundet med nogen anden boligstruktur. I branchen kalder vi disse” fritliggende”, da de ikke er knyttet til et andet hjem. Typisk, de sidder på mindst et kvart hektar stort parti.

denne type lejeboliger har tendens til at have en højere “lejer klæbrighed.”Det betyder, at lejere er mindre tilbøjelige til at flytte så ofte. Enfamilieudlejning øger lejerens klæbrighed af flere grunde.

årsager til øget “lejer klæbrighed”

• privatliv — ingen andre lejere over, under eller ved siden af dig. Lejere foretrækker selvfølgelig dette. Ingen lyd af andre lejere argumenterer gennem tynde vægge. Ingen børn kører nonstop i enheden ovenfor. Den lugt af fisk lofting gennem bygningen er fra din egen madlavning, ikke naboens.
• mere rummelig end byhus, condo og lejlighed levende — tendensen til at føle sig klaustrofobisk i rummet er formindsket. At to-værelses, to-bad ejerlejlighed klemt inde mellem enheder over og under sandsynligvis følte trange under ophold-At-home politik.
• personlig involvering i vedligeholdelse af ejendom øger følelsesmæssig tilknytning — enfamilieliv giver en følelsesmæssig tilknytning til ejendommen. Lejere får at plante de blomster, de kan lide, tilføje deres egne havemøbler og se deres børn lege i gården. Det er deres hjem, ikke bare et sted at leje.
• tilgængelig og gratis on-site opbevaring-amerikanerne har en masse ting! Et enfamiliehus giver mere lagerplads end i andre typer boliger: lofter, kældre, skure, skabe.
• føles mere som et hjem end en lejeenhed — der er ofte større indvendige rum såvel som udvendige rum som en gård eller gårdhave. Lejere med kæledyr og små børn har tendens til at blive mere permanent oprettet i et enfamiliehus, hvor der er en indhegnet gård, hvor børnene og hunden kan boltre sig og lege.
• Skolestabilitet-enfamiliehuse tiltrækker familier med børn, der er indskrevet i skoler, de ønsker. At skifte skole er en enorm forstyrrelse for børn og forældre — og undgås, hvis de bliver sat.
• andre bekvemmeligheder-enfamiliehuse tilbyder faciliteter og bekvemmeligheder, der ikke altid findes i andre lejemuligheder. Disse omfatter off-street eller endda garage parkering, en vaskemaskine og tørretumbler i enheden, og ekstra boligareal.

enfamilie vs Flerfamilieejendom

enfamiliehuse er normalt uden for grænserne for investorer, der søger pengestrøm. Flerfamiliehuse tilbyder meget større afkast i forhold til salgsprisen, delvis på grund af en flerfamilieejendoms begrænsede interesse. Den virkelige kicker er i detaljerne – en samling af begivenheder favoriserer enfamiliehuse over flerfamilieejendommen som en aktivklasse.

enfamiliehjemmefordelen kan opdeles i et par nøglekomponenter:

1. vurdering-enfamiliehuse har en tendens til at værdsætte hurtigere end egenskaber med flere enheder på grund af en skiftende efterspørgselskurve. Investorer har en tendens til at have meget større adgang til kapital mere pålideligt, mens den levende efterspørgsel ebber og strømmer med beskæftigelsen. Investorer, der bruger gearing til at købe en enfamilieejendom, har betydelige cash-on-cash upside på enhver uptick i udlejningsejendomsværdier.
2. likviditet-til enhver tid er langt flere købere interesseret i et enfamiliehus at bo i snarere end en ejendom med flere enheder. For en, højere priser for multi-familie enheder udelader meget af markedet interesseret i at eje et hjem. For det andet er få mennesker, der er interesseret i et enfamiliehus, interesseret i udlejningsvirksomheden-selv med rabat er det få, der er enige om at skifte til at bo i et flerfamiliehus. Desuden er det sandsynligt, at meget af markedet for levende hjem allerede søger at undslippe en delt mur med en anden person.
3. potentielle lejere-dette er rent anekdotisk, men andre udlejers erfaringer tyder på, at lejepuljen til enfamiliehuse er bedre end lejemarkedet for duplekser eller lejligheder. Enfamilielejere er mere tilbøjelige til at være etablerede familier – mennesker, der er interesserede i at bo på samme sted i en betydelig periode på grund af job nærhed, skoledistrikter, eller valg af kvarter. Lavere omsætning øger lejeoverskuddet, da hjemmet oplever færre ledige stillinger og mindre lejer-til-lejer-vedligeholdelse som maleri og landskabspleje.

Pros & ulemper ved enfamiliehus huslejer Over ejerlejligheder, byhuse og duplekser

enfamiliehuse kan være en god tilføjelse til din portefølje

der er masser af prognoser og spekulationer om de langsigtede økonomiske virkninger af pandemien. Men ingen har en krystalkugle for at se fremtiden. Ærligt talt, jeg krybe, når jeg hører nyheder kloge hoveder og selvudråbte eksperter forudsige en bolig recession. Som licenseret agent og aktiv ejendomsinvestor ser jeg bare ikke tegn på et boligmarkedsulykke.

Vi havde et lavt udbud og stor efterspørgsel efter boliger i de fleste byer, før virussen lukkede økonomien. Den efterspørgsel er ikke forsvundet. Boligmarkedet er sundt og ubesværet af de løse udlånspolitikker og subprime-realkreditlån, der førte til boligmarkedsnedbruddet i 2008.Paul Moore, co-vært for en rigdom-bygning podcast, kaldet “Hvordan til at tabe penge,” og en hyppig indhold bidragyder på større lommer, forudsiger, at enfamilie huslejer vil klare sig meget godt i en mulig afmatning. “Der er mange enkeltpersoner og familier, der foretrækker at leje et hjem i et bestemt skoledistrikt eller-område, og tilgængeligheden er ofte begrænset,” sagde han.

fast ejendom er en langsigtet investering, og omhyggeligt udvalgte, passende vedligeholdte og korrekt forvaltede enfamilieudlejningsejendomme kan give indkomst, kapitalforhøjelse og skattefordele. Tre ting, som enhver investor ser efter.