uanset om du er ny på ejendomsmarkedet eller en erfaren grundejer, skal du være opmærksom på konsekvenserne for ikke at gennemføre en aftale om køb og salg (“APS”). En APS er i det væsentlige en kontrakt om køb og salg af jord. Derfor er en typisk retssag for en mislykket ejendomshandel en handling for kontraktbrud.

i Ontario har det længe været loven, at den uskyldige ikke-krænkende part (“uskyldig part”) skulle sættes tilbage i den position, de ville have været i, hvis ejendomstransaktionen var lukket, underlagt nogle kvalificerende principper. Den uskyldige parts forventning skal kompenseres for, hvad de ikke modtog for deres afslutning af aftalen fra den part, der overtrådte APS (“krænkende part”). Denne kompensation kaldes “forventningsskader”.
for at kunne inddrives skal forventningsskader for kontraktbrud: (1) være rimeligt forudsigelige; (2) skal være uundgåelig i den forstand, at den uskyldige part behandles som om den havde en forpligtelse til at tage rimelige skridt for at undgå tab, det vil sige at afbøde; og (3) skal bevises med en vis sikkerhed. Med hensyn til pligten til at afbøde, afbødning behøver ikke at være fejlfri eller perfekt; det behøver kun at være rimeligt i betragtning af de fremherskende omstændigheder, der på det tidspunkt var kendt for at eksistere uden at stole på eftertid. Den uskyldige part forventes ikke at tage urimelig risiko. For eksempel, hvis den uskyldige part er sælgeren, er sælgeren normalt forpligtet til at genliste ejendommen til salg. Undladelse af at gøre det kan reducere eventuelle skader tildelt af en dommer.ved misligholdelse af APS, der indtræffer på eller omkring den i APS fastsatte slutdato, beregnes eller måles den uskyldige parts forventede skadeserstatning generelt på baggrund af forskellen mellem kontraktprisen og det tidspunkt, der er fastsat for lukningen, ved at se på markedsværdien på tidspunktet for lukningen. Markedsværdien vurderes på et objektivt grundlag baseret på, hvad en villig køber ville betale for ejendommen på det åbne marked med rimelig viden om ejendommens værdi.
ved en forventet misligholdelse er den normale skadeserstatning forskellen mellem kontraktprisen og datoen for lukningen, skønt dette beløb kan reduceres, hvis sælgeren undlader at afbøde efter accept af den krænkende parts afvisning af APS. Efter foregribende overtrædelse eller afvisning, den uskyldige part har to valg: (1) at acceptere afvisning og sagsøge for erstatning uden yderligere behov for at udføre eventuelle resterende forpligtelser fra APS; eller (2) insistere på streng opfyldelse og færdiggørelse af APS og vente til slutdatoen for at vurdere resultatet.Husk ,at den uskyldige part har pligt til at afbøde sine skader ved overtrædelse af APS af den krænkende part. Dommere bevarer skønsbeføjelsen til at afvige fra den normale beregning eller måling af skader, hvis det er rimeligt under omstændighederne at gøre det, fordi afbødningsindsatsen er forskellig i hvert enkelt tilfælde. Hver sag er forskellig og skal vurderes på egen hånd. Typisk har den uskyldige part ret til videresalgspristab og særlige skader.
Hvordan beviser man så, hvilken beregning eller måling af erstatning en dommer skal bruge i hvert enkelt tilfælde? Typisk, hvor der er sofistikerede parter, en mere kompleks ejendomshandel involveret, og et meget svingende ejendomsmarked, vurderingsbevis kræves for at hjælpe dommeren med at bestemme, hvad et rimeligt og objektivt erstatningsbeløb ville være i så fald. Forskellen i erstatning mellem en beregning baseret på (i) forskellen mellem kontraktprisen og markedsværdien på datoen for lukningen sammenlignet med (ii) forskellen mellem kontraktprisen og markedsværdien på en eller anden dato før eller efter lukningen kan være betydelig, som det fremgår af adskillige tilfælde i Ontario.
når sådanne betydelige omkostninger er forbundet med manglende gennemførelse af et APS, vil parterne i et APS være godt tjent med at have oplevet rådgivning til at beskytte deres rettigheder i tilfælde af brud.
vores erfarne team på Keyser Mason Ball, LLP er dedikeret til at opnå de bedste resultater for dig i enhver ejendomstransaktion eller tvist, uanset om bolig-eller erhvervsejendomme er involveret. Kontakt venligst Charles Lun ([email protected]) og han vil med glæde hjælpe.
_________________________________________________________________________________________
der er ikke meget bedre bevis for en ejendoms markedsværdi end den pris, som ejendommen faktisk solgte til efter en overtrædelse af APS og efter hvad der synes at være rimelig afbødning af skader.
generelt sker der en foregribende overtrædelse, hvor den krænkende part afslører en hensigt om ikke at være bundet af vilkårene i APS og fratager den uskyldige part i det væsentlige hele fordelen ved APS. Typiske eksempler er, hvor en køber siger, at de ikke lukker på grund af manglende midler, eller hvor en sælger nægter at sælge ejendommen.
Et typisk eksempel på afvisning er, hvor en køber ikke kan lukke på grund af manglende midler, rådgiver sælgeren om dette, og sælgeren relisterer ejendommen til salg og indleder en retssag for depositumets størrelse og yderligere skader.
særlige skader er skader for at kompensere den uskyldige part for faktiske afholdte udgifter. For eksempel, hvis sælgeren er den uskyldige part, har sælgeren sandsynligvis ret til deres transportomkostninger efter slutdatoen for varer som ejendomsskat, forsyningsselskaber, forsikring og lignende, der med rimelighed kan forudses “tab” (dvs.udgifter uden for lommen), der bæres af den uskyldige part.