Forestil dig dette: du er forelsket i et smukt hjem på et hjørneparti i Fort Lauderdale, FL, men på dagen for din hjemmeinspektion er du chokeret, når din nye nabo kører lige gennem din ejendom på vej til arbejde. En chat med hjem inspektør og en undersøgelse af ejendom optegnelser afslører noget om: der er en servitut på din potentielle nye ejendom. Din nabo skal køre på dit land for at få adgang til deres — og er fuldt ud inden for deres ret til at gøre det.
Hvad skal en homebuyer gøre? Start med at lære det gode, det dårlige og det grimme om ejendomsrettigheder og servitutter.
en servitut giver en person eller enhed en juridisk ret til at bruge en andens jord. Men det betyder ikke, at din nabo bare kan begynde at dyrke tomater i din have. En servitut er” ikke en ret til at besidde ejendommen, men snarere at bruge den til et angivet formål, ” siger Bob Tankel, en Pinellas, FL, advokat, der har specialiseret sig i samfundsforeningslovgivning. For eksempel kan et forsyningsselskab have ret til at grave en del af din græsplæne op for at installere eller vedligeholde telefon -, strøm-og kabellinjer (måske endda fiberoptiske).
Hvad skal du vide om servitutter, før du køber?
Start med det grundlæggende: det er vigtigt at vide, om der er servitutter på en ejendom, før du lukker, hvor de er, og hvilken type servitutter de er. Nogle servitutter forbliver for eksempel, når du har købt huset, men andre kan annulleres. Dette afhænger af, om servitut er en appurtenant servitut eller en servitut i brutto.
“Appurtenant” betyder at tilhøre en anden. Så en appurtenant servitut er en, hvor naboen søgte og nu ejer servitut, som i tilfælde af denne indkørsel adgang. En appurtenant servitut forbliver hos huset, hvis du køber det.
med en servitut i brutto har du mere at sige. Hvis ejendommen for eksempel har en sti, der fører til en fiskedam, kan den oprindelige ejer have givet en nabo adgang til ejendommen for at komme til fiskepladsen. Det betragtes som en servitut i brutto, og det forbliver ikke, når ejendommen skifter hænder. Så hvis du ønsker at sætte et hegn (eller bare ikke vil have din nabo traipsing på tværs af din ejendom), har du ret til at afslutte aftalen — bare vær forberedt på en akavet første introduktion med den nye nabo.
hvad er dine ejendomsrettigheder og servitut rettigheder?
Hvis du køber et hus med en servitut, skal du spille bold. Lad os sige, at du købte beachfront ejendom (Heldig dig!) på en offentlig strand. Men hvad nu hvis din nye ejendom er det eneste adgangspunkt, som naboerne har til den offentlige strand? Du ville i dette tilfælde ikke have ret til at blokere dine naboer fra deres sjov i solen ved at sætte et hegn op. Hvis du gjorde det, ville du overtræde en ret til vej-servitut, også kaldet en “servitut af nødvendighed”, og du kunne sagsøges.
hvad er begrænsningerne for renoveringer eller udvidelser?
Hvis du planlægger at bygge et nyt hjem eller en tilføjelse, er det især vigtigt at vide, om der er nogen servitutter på en ejendom, før du køber. Du kan finde ud af det ved at kigge over dit papirarbejde. “Skriftlige servitutter er indeholdt i gerninger, individuelle dokumenter, på plats og i ejerlejligheds-og boligejerforeningsdokumenter,” siger Tankel. Lad os sige, at din nabo modtog en servitut for deres solpaneler. Du kan derefter ikke renovere, udvide eller endda plante et træ, der ville blokere din nabos adgang til sollys.
kan servitutter udfordres?
“servitutter kan udfordres af ejere under særlige omstændigheder,” siger Tankel. Du bliver nødt til at gå til retten for at få det til at ske. Hvis servitutindehaveren accepterer at opsige, skal det være let. I nogle tilfælde, servitutter har en udløbsdato, hvilket også ville gøre det let at afslutte servitutten. Men andre tilfælde er vanskeligere.
for eksempel har du måske hørt om “knebers rettigheder.”Der er en juridisk betegnelse for dette:” præskriptiv servitut.”Dette sker, når en person åbent har brugt sin nabos ejendom i en vis periode (som typisk varierer efter stat) uden ejerens tilladelse. Denne type servitut er ikke på en titelrapport, så købere vil sandsynligvis skulle foretage en fysisk inspektion for at afdække en servitut af denne type, ifølge Tankel. Hvis du ser dine naboer sole sig på en dock, de konstruerede på din fremtidige lakefront ejendom, eller de har sat et hegn på dit potentielle land, ville det være store spor. “Prescriptive servitutter kan udfordres af påstande, der er blevet forladt,” siger Tankel. I dette tilfælde kan det være en god ide at konsultere en ejendomsadvokat for rådgivning.
den nederste linje på servitutter
det er inden for din kontrol at købe et hus med en servitut, så gør dit hjemmearbejde! “Købere skal udvise due diligence for at sikre, at de kender omfanget af eventuelle servitutter,” siger Tankel.
