US Census Bureau estimerer, at Colorado ‘ s befolkning steg 13,2 procent mellem 1.April 2010 og 1. juli 2018. Alene i det sidste fulde kalenderår tilføjede Colorado næsten 80.000 mennesker, hvilket gjorde det til den syvende hurtigst voksende stat i landet. Naturligvis har disse nye beboere ud over de indfødte brug for steder at bo, lære, shoppe, lege og få sundhedspleje. Så det bør ikke være nogen overraskelse, at Colorado har oplevet en byggeboom parallelt med dens befolkningstilvækst.

da udviklere ophørte med muligheden for at udnytte befolkningsboom ved at konstruere ejerlejlighedskomplekser, rækkehuse, lejlighedsbygninger og underafdelinger fulde af sporhuse, blev retssager som følge af konstruktionsfejl ved at blive et alvorligt problem i Colorado. I 2001, som svar på lobbyvirksomhed fra Colorado ‘ s forsikrings-og byggeindustrier, vedtog lovgivere Construction Defect Action Reform Act eller “CDARA”, kodificeret ved C. R. S. 13-20-801, et. sek., i håb om at regulere krav og retssager relateret til konstruktionsfejl. CDARA blev ændret og udvidet i 2003, 2007 og 2010. På trods af CDARA ‘ s bedste intentioner havde retssager om konstruktionsfejl stadig en chillende effekt på udviklingen af nyt ejerlejlighed, hvor nybyggeri faldt fra 20 procent til kun 3 procent. Som svar vedtog lovgivere for nylig HB 17-1279, hvilket skaber yderligere forhindringer for ejerlejligheder og boligejerforeninger, der er ivrige efter at påbegynde handlinger mod fagfolk inden for byggeri.

formålet med denne artikel er at fremhæve nogle af de vigtigste aspekter af CDARA og andre overvejelser, der er involveret i forsvaret af konstruktionsfejl.

CDARAS ansøgning

da byggeri i vid udstrækning er underlagt kontrakter, og de ofte inkluderer voldgiftsklausuler, der begrænser adgangen til domstolene, finder bestemmelserne i CDARA specifikt anvendelse på ethvert “…civilt søgsmål eller en voldgiftssag om erstatning, erstatning eller bidrag anlagt mod en byggeprofessionel for at hævde et krav, modkrav, krydskrav eller tredjeparts krav om erstatning eller tab af eller tab af brug af fast ejendom eller personlig skade forårsaget af en defekt i design eller konstruktion af en forbedring af fast ejendom.”

vigtige definitioner

CDARA definerer en” sagsøger “som” …en anden person end justitsadvokaten eller distriktsadvokaterne i de forskellige retslige distrikter i staten, der hævder et krav mod en byggeprofessionel, der hævder en mangel i opførelsen af en forbedring af fast ejendom.”Denne temmelig altomfattende definition giver enkeltpersoner eller boligejerforeninger mulighed for at hævde krav mod byggefagfolk for konstruktionsfejl.

CDARA blev også udarbejdet til at omfatte næsten alle involverede i enhver facet af byggeprocessen. Faktisk er” byggeprofessionel “defineret som” …en arkitekt, entreprenør, underleverandør, Udvikler, bygherre, bygherre, ingeniør eller inspektør, der udfører eller møblerer design, tilsyn, inspektion, konstruktion eller observation af opførelsen af enhver forbedring af fast ejendom. Hvis forbedringen af fast ejendom er til en kommerciel ejendom, skal udtrykket “byggeprofessionel” også omfatte enhver tidligere ejer af den kommercielle ejendom, bortset fra sagsøger, på det tidspunkt, hvor arbejdet blev udført…”

meddelelse om krav proces

et af kendetegnene ved CDARA er dens krav om meddelelse om krav. Sagsøgere, der ønsker at hævde et krav eller til sidst indlede retssager mod en byggeprofessionel, skal først opfylde CDARA ‘ s krav om tærskelværdi.

sagsøger skal sende en skriftlig meddelelse “…til den sidst kendte adresse på en byggeprofessionel, mod hvem sagsøger hævder et krav om konstruktionsfejl, der beskriver kravet i rimelig detaljer, der er tilstrækkelige til at bestemme den generelle karakter af defekten, herunder en generel beskrivelse af typen og placeringen af konstruktionen, som sagsøger hævder at være defekt, og eventuelle skader, der hævdes at være forårsaget af manglen.”

CDARA kræver, at sagsøger giver byggeprofessionellen meddelelsen om krav senest 75 dage før indgivelse af en handling eller senest 90 dage før indgivelse af handlingen i tilfælde af en kommerciel ejendom.

efter modtagelse af meddelelsen om krav kan byggeprofessionellen give en skriftlig anmodning om, at den og dens entreprenører eller andre agenter får adgang til sagsøgerens ejendom med det formål at inspicere ejendommen og enhver påstået mangel. CDARA kræver, at inspektionen er afsluttet inden for 30 dage efter forkyndelse af meddelelsen om krav.

inden for 30 dage efter afslutningen af inspektionsprocessen eller inden for 45 dage efter inspektionen af en kommerciel ejendom kan en byggeprofessionel sende sagsøger “…et tilbud om at afvikle kravet ved betaling af et bestemt beløb eller ved at acceptere at afhjælpe den påståede mangel” som påstået i meddelelsen om krav.”Byggeriets professionelle skriftlige tilbud om at afregne skal indeholde” … en rapport om inspektionens omfang, resultaterne og resultaterne af inspektionen, en beskrivelse af det yderligere byggearbejde, der er nødvendigt for at afhjælpe den mangel, der er beskrevet i meddelelsen om krav og al skade på forbedringen af fast ejendom forårsaget af manglen, og en tidsplan for afslutningen af det afhjælpende byggearbejde.”

sagsøger har 15 dage fra datoen for levering af tilbuddet til at afregne for at give skriftlig accept, ellers anses tilbuddet for afvist. Hvis tidlig afvikling ikke lykkes, sagsøger kan indlede retssager mod byggeprofessionellen. Hvis en sagsøger ikke overholder CDARA ‘ s meddelelse om krav, skal den civile handling eller voldgift udsættes, indtil processen er afsluttet.

formålet med CDARA ‘ s meddelelse om krav er at give parterne en hurtig og omkostningseffektiv måde at undgå retssager på. Det giver parterne et efterforskningsværktøj forud for retssager, der gør det muligt for byggeprofessionellen at modtage varsel om og derefter inspicere alle påståede mangler. Skulle meddelelsen om kravprocessen vise sig mislykket, det tillader byggeprofessionellen og dens repræsentation at gå ind i retssager med en forståelse af sagen, der ikke nødvendigvis ydes i andre typer civile sager. Derudover, forudsat at byggeprofessionellen giver hurtig meddelelse om kravet til sit forsikringsselskab, processen giver byggeprofessionellen mulighed for øjeblikkelig juridisk repræsentation og muligheden for at fastholde eksperter til fuldt ud at beskytte sine interesser.CDARA giver et forsikringsselskab mandat til at forsvare en byggeprofessionel, der har modtaget en meddelelse om krav ved med rimelighed at undersøge kravet og med rimelighed samarbejde med den forsikrede under processen med meddelelse om krav. Undladelse af at gøre det kan derfor give anledning til et krav om dårlig tro.CDARA ‘ s Restriction on Construction Deficit uagtsomhed Claims

CDARA udelukker ethvert separat uagtsomhedskrav, der kræver erstatning for en byggefejl, hvis det skyldes en manglende konstruktion i væsentlig overensstemmelse med en gældende bygningskode eller industristandard, medmindre fejlen resulterer i faktisk skade på fast ejendom eller personlig ejendom; faktisk tab af brugen af fast ejendom eller personlig ejendom; personskade eller uretmæssig død; eller en risiko for personskade eller død for eller en trussel mod beboernes liv, sundhed eller sikkerhed.

denne begrænsning forbyder dog ikke påstanden om andre erstatningskrav end krav om uagtsomhed; påstanden om kontrakt-eller garantikrav; eller påstanden om krav, der opstår som følge af overtrædelse af enhver anden lov eller bekendtgørelse end krav om overtrædelse af en bygningskode.

tilgængelige skader i henhold til CDARA

i henhold til CDARA kan en sagsøger ikke inddrive mere end “faktiske skader”, medmindre sagsøger har forrang for kravet byggeprofessionellen overtrådte Colorado Consumer Protection Act og:

(a) byggeprofessionellens monetære tilbud, lavet, for at afregne et beløb certain…is mindre end 85 procent af det beløb, der tildeles sagsøger som faktiske skader, der er opretholdt eksklusive omkostninger, renter og advokatsalærer; eller

(b) de rimelige omkostninger, som bestemt af den faktiske trier, for at fuldføre byggeprofessionellens tilbud, fremsat, for at afhjælpe konstruktionen defect…is mindre end 85 procent af det beløb, der tildeles sagsøgeren som faktiske skader, eksklusive omkostninger, renter og advokatgebyrer.CDARA definerer “faktiske skader” som “den mindste af dagsværdien af fast ejendom uden den påståede byggefejl; genanskaffelsesomkostninger for fast ejendom; eller rimelige omkostninger til reparation af den påståede byggefejl sammen med flytningsomkostninger…” når boligejendomme er involveret, inkluderer faktiske skader også ” …andre direkte økonomiske omkostninger i forbindelse med tab af brug, hvis nogen, renter som fastsat i loven, og sådanne omkostninger til dragt og rimelige advokatgebyrer, som kan tildeles i henhold til kontrakt eller gældende lov.”

det er vigtigt, at hvis en byggeprofessionel ikke” væsentligt overholder “betingelserne i et accepteret tilbud om at afhjælpe eller afvikle et krav, der er fremsat under meddelelsen om kravprocessen, eller hvis en byggeprofessionel overhovedet ikke reagerer på meddelelsen om krav, skal byggeprofessionellen” være genstand for diskantskader”, men kun hvis sagsøger ellers har forrang for kravet om, at der opstod en overtrædelse af Colorado Consumer Protection Act. Imidlertid er det samlede beløb for diskantskader og advokatsalærer tildelt i en sag i henhold til Colorado Consumer Protection Act begrænset til $250.000.

forældelsesfrist

CDARA fastlægger forældelsesfristen for en sag, der skal anlægges mod en byggeprofessionel for en forbedring af fast ejendom. Det inkluderer en to-årig forældelsesfrist fra det tidspunkt, hvor en mangel opdages, eller i udøvelsen af rimelig omhu skulle have været opdaget. Under ingen omstændigheder kan der anlægges sag efter en seks-årig hvileperiode, dog kan den forlænges op til to år, hvis manglen opdages i løbet af det femte eller sjette år efter væsentlig afslutning.

ikke alle påståede konstruktionsfejl er latente, så forsvarsadvokat bør være opmærksom på en lov om begrænsninger forsvar. Skulle evaluering berettige, det er bydende nødvendigt, at det korrekte bekræftende forsvar hævdes i en byggeprofessionals svar på en klage eller meddelelse om voldgift for at bevare en forældelsesfrist forsvar.Colorado Højesteret afsagde dom i Goodman v. Heritage Builders, Inc. 13-80-104, som gør det muligt for en byggeprofessionel at anlægge krav mod tredjeparter inden for 90 dage efter endelig dom eller bilæggelse, gælder ikke kun for den toårige forældelsesfrist, men også for den seksårige hvileperiode. Dette er vigtigt for hovedentreprenører, der søger erstatning og bidrag fra sine underleverandører.

Hvis en meddelelse om krav sendes til en byggeprofessionel inden for den frist, der er foreskrevet for indgivelse af en handling i henhold til en gældende lov om begrænsninger eller hvile, derefter opkræves forældelsesfristen eller hvile indtil 60 dage efter afslutningen af meddelelsen om krav proces.

andre vigtige overvejelser i den tidlige evaluering af sager om konstruktionsfejl

byggekontrakter inkluderer ofte gældende partibestemmelser, som gør det muligt for den fremherskende part i en civil handling eller voldgift at inddrive advokatsalærer og sagsomkostninger (f. eks. voldgiftsgebyrer og sagkyndige gebyrer). Det er bydende nødvendigt, at enhver gældende forsikringspolice konsulteres inden tildelingen af rådgiver for at afgøre, om advokatsalærer og sagsomkostninger er dækket, eller den forsikrede byggeprofessionel vil være ude af lommen i tilfælde af en sådan tildeling. Den forsikrede byggeprofessionel bør straks rådes, helst i en reservation af rettigheder brev. I betragtning af arten af retssager om konstruktionsfejl, et forsikringsselskab bør forvente, at advokatsalærer og omkostninger, især ekspertgebyrer, tildelt en sagsøger er betydelige.

i Colorado, for at indsamle fremherskende part gebyrer, en part skal først fastslå det er, ja, den fremherskende part. En sådan bestemmelse er imidlertid ikke altid let. For eksempel, hvis en sagsøger har forrang for mindre end halvdelen af sine mange krav, kan en sagsøger stadig hævde, at det var den fremherskende part. Under sådanne omstændigheder er det særligt vigtigt, hvordan sagsøger rammer sagen. I Colorado har retten eller voldgiftsmanden/voldgiftspanelet vid skønsbeføjelse til at afgøre, hvem der er den fremherskende part. I et scenario, hvor en sagsøger ville have forrang for mindre end halvdelen af sine krav, kunne sagsøger hævde, at de ikke-fremherskende krav var accessoriske eller afledte krav. Måske endda argumentere for, at de vindende krav havde en højere dollarværdi eller krævede mere tid, materielt juridisk arbejde, eller opdagelse end de andre krav. Derfor kan en byggeprofessionel stadig blive udsat for en betydelig tildeling af advokatsalærer og omkostninger, selvom det hersker på mere end halvdelen af de hævdede krav.CDARA vil sandsynligvis se fremtidige ændringer for at løse mange fejl i byggefejl retssager arena. Når man står over for et krav om konstruktionsfejl, er det vigtigt, at den forsikrede byggeprofessionel overholder processen med meddelelse om krav, eller alternativt tvinge sagsøger til at overholde den. Juridisk rådgiver skal straks tildeles, og eksperter tilbageholdes for at hjælpe den forsikrede byggeprofessionel med at navigere i CDARA ‘ s krav før retssager. Skulle retssager påbegyndes, er det af stor betydning, at politikken konsulteres for at afgøre, om advokatsalærer og sagsomkostninger er dækket, eller den forsikrede byggeprofessionel vil være ude af lommen. Som en bedste praksis, en skadesjustering bør afgøre, om der er en fremherskende partiklausul i byggekontrakten, og den forsikrede byggeprofessionel skal straks underrettes om potentialet for udgifter uden for lommen, der ikke er dækket af politikken. Forsvarsadvokat bør også være sikker på at konsultere tilbageholdte eksperter for at afgøre, om et bekræftende forsvar og et forslag om afskedigelse for overtrædelse af forældelsesfristen er korrekt.

US Census Bureau (2019). Hurtigt Colorado. Hentet fra https://www.census.gov/quickfacts/co.

C. R. S. L. 38-33.3-303.5.

C. R. S. L. 13-20-802. 5 (1).

C. R. S. L. 13-20-802. 5 (3).

C. R. S. L. 13-20-802.5(4).

C. R. S. L. 13-20-802.5(5).

C. R. S. L. 13-20-803.5(1).

C. R. S. L. 13-20-803.5(2).