af Glen Hansen
din nabo bygger (eller ønsker at bygge) en udsmykket mur mellem dine to ejendomme. Derefter sender din nabo dig fakturaen og beder dig om at bidrage med halvdelen af udgifterne til bygningen. Skal du betale, hvis prisen på væggen er for stor efter din mening? Hvad hvis du næppe har råd til halvdelen af omkostningerne ved et kædeledhegn, endsige den mur? Før 1.januar 2014 var loven ikke for nyttig til at besvare disse spørgsmål.
i over 140 år beskrev Civil Code section 841 naboernes pligt til at opretholde grænser og hegn mellem dem. Det leveres som følger:
Coterminøse ejere er gensidigt bundet lige til at opretholde:
1. Grænserne og monumenter mellem dem;
2. Hegn mellem dem, medmindre en af dem vælger at lade sit land ligge uden hegn; i så fald skal han, hvis han efterfølgende inkluderer det, tilbagebetale den anden en retfærdig andel af værdien på det tidspunkt af ethvert opdelingshegn foretaget af sidstnævnte.
domstolene behandlede det delte ansvar, der er beskrevet i afsnit 841, som en underforstået kontrakt mellem naboejere snarere end et lovbestemt ansvar. (Se f.eks., Bliss v. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45; Marshall V. gik (1915) 28 Kal.Program. 540, 544)
i stigende grad har retssager fundet det oprindelige lovbestemte sprog i afsnit 841 uhensigtsmæssigt med at løse hegnstvister mellem naboer. Som en højesteretsdommer kommenterede: “før revision gjorde Civil Code section 841 virkelig lidt for at vejlede parterne eller domstolene i at løse tvister. … Det mangeårige sprog gjorde lidt for at løse de første konstruktionsproblemer eller typen af hegn, dens højde osv., der kan bruges.”(Hon. Judy Hall Hersher, ” digter Robert Frost og Californiens lovgiver er enige: gode hegn gør gode naboer,” Sacramento advokat, marts/April 2014, s. 10 (fundet på http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)
i 2013 anerkendte lovgiveren, at originalsproget i afsnit 841 var forældet, og omstændighederne, der involverede naboejere, er ændret. Personalet i Forsamlingsudvalget for Retsvæsen forklarede, at i 1872, da loven oprindeligt blev vedtaget, “var den primære fordel forbundet med at opføre et grænsehegn omkring ens ejendom at” forhindre indtrængen og udgang af husdyr, da de normalt plejes og begrænses derpå, og at beskytte lokalerne lukket mod ulovlig indgreb.'”(Samling Komm. Retsvæsen, analyse af AB 1404, 6. maj 2013, s. 5 (fundet på http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), citerer Meade v. Vandson (1885) 67 Cal. 591, 593.) Originalsproget i afsnit 841 afspejlede denne “snævre forståelse af de fordele, der er forbundet med, og de formål, der betjenes af et grænsehegn.”(Ibid.) Retsudvalget bemærkede imidlertid, at i et samfund, der ikke længere er domineret af landbrugsaktiviteter, “er det fornuftigt at opdatere og modernisere statutten for bedre at afspejle de moderne fordele, der er forbundet med kvarterhegn, såsom at beskytte lokalerne mod invasioner af privatlivets fred og ulovlig indgreb.” (ID. på S.5-6.) I dagens urbaniserede Californien er hegn mellem ejendomme “normalt nødvendigt og generelt forventet” og “tjener de grundlæggende funktioner til at bevare hver nabos privatliv og giver en visuel afgrænsning af ejendomslinjer.” (ID. på S. 6.) Lovgiveren anerkendte det fortsatte behov for en formodning om, at “tilstødende grundejere deler en lige fordel og et lige ansvar for de rimelige omkostninger ved opførelse og vedligeholdelse af ethvert hegn, der deler deres egenskaber.”(Ibid.) Men lovgiveren anerkendte også ,at ” kvarterhegn ikke altid er gensidigt fordelagtige, og at en tilstødende grundejer, der klart får ringe eller ingen fordel af et grænsehegn, ikke bør tvinges til at subsidiere en tilstødende grundejers hegnkonstruktion.”(Ibid.) Lovgiveren forsøgte derfor både at kodificere denne formodning og ” forhindre de uligheder, der ville være resultatet af en hård og hurtig ‘tæppe’ formodning om lige fordel og ansvar.”(Ibid.)
og så vedtog Lovgiveren, og guvernøren underskrev Assembly Bill 1404, “Good Neighbor Fence Act of 2013.” (Statistik. 2013, Kap. 86.) AB 1404 erstattede Civil Code section 841 og fortsatte formodningen i denne statut om, at “tilstødende grundejere skal have lige stor andel i ansvaret for at opretholde grænserne og monumenterne mellem dem.”Den nye lovgivning bestemmer, at tilstødende grundejere formodes ikke kun at dele en lige fordel ved ethvert hegn, der deler deres egenskaber, men også at være lige ansvarlige for de rimelige omkostninger ved opførelse, vedligeholdelse eller nødvendig udskiftning af hegnet. I henhold til det nye afsnit 841 kan denne formodning overvindes “ved en overvægt af de beviser, der viser, at det ville være uretfærdigt at pålægge lige ansvar for de rimelige omkostninger ved opførelse, vedligeholdelse eller nødvendig udskiftning af hegnet” ved afgørelsen af, om lige ansvar for de rimelige omkostninger ville være uretfærdigt, fastslår afsnit 841, at retten skal overveje alle følgende:
(a) om den økonomiske byrde for en grundejer i det væsentlige er uforholdsmæssig i forhold til den fordel, der tillægges denne grundejer ved det pågældende hegn.
(B) om omkostningerne ved hegnet ville overstige forskellen i værdien af den faste ejendom før og efter installationen.
(C) om den økonomiske byrde for en grundejer ville pålægge en unødig økonomisk modgang i betragtning af denne parts økonomiske forhold som påvist ved rimeligt bevis.
(D) rimeligheden af et bestemt konstruktions-eller vedligeholdelsesprojekt, herunder alle følgende:
(i) i hvilket omfang projektets omkostninger synes at være unødvendige eller overdrevne.
(ii) i hvilket omfang projektets omkostninger ser ud til at være resultatet af grundejerens personlige æstetiske, arkitektoniske eller andre præferencer.
(E) alle andre rimelige faktorer, der er passende under omstændighederne.
det nye afsnit 841 kræver også, at en grundejer, der har til hensigt at pådrage sig omkostninger til opførelse eller vedligeholdelse af et delt hegn med en tilstødende Grundejer, og som ønsker at have et rimeligt bidrag til disse omkostninger af den tilstødende grundejer, giver denne nabo en rimelig skriftlig meddelelse på mindst 30 dage til en tilstødende grundejer inden enhver opførelse eller vedligeholdelse af hegnet.
anvendelsesområdet for afsnit 841 er dog ikke ubegrænset. Offentlige enheder og agenturer er specifikt udelukket fra dens bestemmelser. Det skyldes, at lovgiveren fandt, at formodningen om lige ansvar og bidrag til delt hegn “ikke giver mening i forbindelse med offentlige lande, såsom Californiens 1,5 millioner hektar, der indeholder statsparker, eller i sammenhæng med mange andre statslige og lokale offentlige lande.”
så hvem skal betale for din nabos udsmykkede væg på linjen mellem dine tilstødende ejendomme? Det kommer an på. Mens loven vil antage, at begge af jer skal dele lige i omkostningerne, kan du udfordre denne formodning ved at vise (A) halvdelen af murens omkostninger er væsentligt uforholdsmæssige i forhold til din fordel af denne væg; (b) vægens omkostninger overstiger forskellen i værdien af din ejendom før og efter installationen; (c) den økonomiske byrde på halvdelen af omkostningerne ville pålægge dig en unødig økonomisk modgang i betragtning af dine økonomiske forhold; (d) murens særlige konstruktion er urimelig; og (e) andre rimelige faktorer, der er passende under omstændighederne. Forhåbentlig kan du løse sagen i mindelighed med din nabo. Hvis ikke, domstolene har meget større vejledning i henhold til den nye statut til løsning af tvisten af retfærdige grunde.
Glen Hansen er seniorrådgiver hos Abbott& Kindermann, LLP. For spørgsmål vedrørende denne artikel eller andre Californien arealanvendelse, fast ejendom, miljø og/eller planlægning spørgsmål kontakt Abbott & Kindermann, LLP på (916) 456-9595.
oplysningerne i denne artikel skal ikke fortolkes som formel juridisk rådgivning af Abbott& Kindermann, LLP eller dannelsen af et advokat / klientforhold. På grund af den ændrede karakter af dette område af loven og betydningen af individuelle fakta, læsere opfordres til at søge uafhængig rådgivning for rådgivning vedrørende deres individuelle juridiske spørgsmål.
