Ať už jste na trhu s nemovitostmi, nebo zkušený vlastník pozemku, měli byste si být vědomi důsledků pro neschopnost dokončit dohodu o nákupu a prodeje („APS“). APS je v podstatě smlouva o koupi a prodeji pozemků. V důsledku toho je typickým soudem pro neúspěšnou dohodu o nemovitostech žaloba pro porušení smlouvy.
V Ontariu je to již dlouho, že zákon nevinné non-porušení smluvní strana („Nevinný“) by měl být kladen zpět v pozici, že by byli, realitní transakce uzavřena, předmětem některé důležité zásady. Očekávání nevinné strany má být kompenzováno za to, co nedostali za svůj konec dohody od strany, která porušila APS („porušující Strana“). Tato kompenzace se nazývá „očekávané škody“.
Chcete-li být zpětně získatelná, očekávání náhradu škody za porušení smlouvy: (1) musí být rozumně předvídatelné; (2) musí být nevyhnutelné v tom smyslu, že Nevinný je zacházeno, jako kdyby to měl povinnost přijmout přiměřená opatření, aby se zabránilo ztrátě, že je zmírnit; a (3) musí být prokázáno s určitou jistotou. S ohledem na povinnost ke zmírnění, zmírňování, nemusí být bezchybný nebo dokonalý; pouze musí být přiměřené s ohledem na daných okolností známo, že v té době existovat, aniž by se spoléhat na zpětném pohledu. Od nevinné strany se neočekává nepřiměřené riziko. Například, pokud je nevinná Strana prodávajícím, pak je prodávající obvykle povinen předat nemovitost k prodeji. Pokud tak neučiníte, může dojít ke snížení škod udělených soudcem.
Pro porušení APS, která se vyskytuje na nebo kolem termínu uvedeného v APS, Nevinný Strana má očekávání, škody jsou obvykle počítá nebo měří na základě rozdílu mezi smluvní cenou a dobu stanovenou pro uzavírání při pohledu na tržní hodnotě v době uzavření. Tržní hodnota je hodnocena objektivně na základě toho, co by ochotný kupující zaplatil za nemovitost na otevřeném trhu s přiměřenou znalostí hodnoty nemovitosti.
Pro předpokládané porušení, normální výše náhrady škody je rozdíl mezi smluvní cenou a datum uzavření, i když tato částka je předmětem být snížena, pokud prodejce nedokáže zmírnit po přijetí Porušení Stranické odmítnutí APS. Po předvídatelném porušení nebo odmítnutí, nevinná strana má dvě možnosti: (1) přijmout odmítnutí a žalovat o náhradu škody, aniž by bylo nutné dále plnit zbývající povinnosti APS; nebo (2) trvat na přísném plnění a dokončení APS a počkat na posouzení výsledku do uzávěrky.
připomeňme, že nevinná strana má povinnost zmírnit své škody při porušení APS porušující stranou. Soudci si ponechávají diskreční pravomoc odchýlit se od běžného výpočtu nebo míry škody, pokud je to za daných okolností spravedlivé, protože úsilí o zmírnění se v každém případě liší. Každý případ je jiný a musí být posouzen podle vlastních zásluh. Nevinná strana má obvykle nárok na ztrátu ceny při dalším prodeji a zvláštní škody.
Jak tedy lze prokázat, jaký výpočet nebo míru škody by měl soudce použít v každém případě? Typicky, tam, kde jsou sofistikované stran, více komplexní realitní řešení se účastní, a vysoce kolísavé trhu s nemovitostmi, hodnocení důkazů budou muset pomoci soudci při určování toho, co je rozumné a objektivní výše náhrady škody by v tom případě. Rozdíly v odškodnění mezi výpočet je založen na (i) rozdíl mezi smluvní cenou a tržní hodnotou k datu uzavření, jak ve srovnání s (ii) rozdíl mezi smluvní cenou a tržní hodnotou na nějaké datum, před nebo po uzavření může být významné, jak bylo prokázáno v četných případech v Ontariu.
Když tyto značné náklady se podílejí na neabsolvování APS, strany na APS by být dobře sloužil tím, že má zkušené rady, jak chránit svá práva v případě porušení.
Náš zkušený tým v Keyser Ball Mason, LLP je věnován dosažení nejlepších výsledků pro vás v každé realitní transakci nebo spor, zda rezidenční nebo komerční nemovitost se jedná. Kontaktujte prosím Charlese Luna ([email protected]) a bude rád pomáhat.
_________________________________________________________________________________________
Tam je trochu lepší důkazy pro tržní hodnota majetku, než je cena, za kterou se nemovitost skutečně prodává následující porušení APS a po tom, co se zdá být rozumné zmírnění škody.
obecně platí, že k předběžnému porušení dochází, když porušující Strana odhalí záměr nebýt vázána podmínkami APS a zbaví nevinnou stranu v podstatě celého prospěchu APS. Typické příklady jsou, kdy kupující uvádí, že se nebude zavírat kvůli nedostatku finančních prostředků nebo pokud prodávající odmítne prodat nemovitost.
typickým příkladem odmítnutí je místo, kde kupující nemůže uzavřít z důvodu nedostatku finančních prostředků, doporučuje prodávající, a prodávající relists nemovitosti na prodej a začíná soudní proces o výši vkladu a další škody.
zvláštní škody jsou škody, které mají nahradit nevinné straně skutečné výdaje. Například, pokud je prodávající nevinnou stranou, prodávající má pravděpodobně nárok na své účetní náklady po uplynutí lhůty pro položky, jako jsou daně z nemovitosti, služby, pojištění a podobně, které jsou rozumně předvídatelnými „ztrátami“ (tj.
