od Glen Hansen

váš soused staví (nebo chce postavit) ozdobnou zeď mezi vašimi dvěma vlastnostmi. Poté vám soused pošle e-mail s fakturou, a požádá vás, abyste přispěli polovinou nákladů na budovu. Musíte platit, pokud jsou náklady na zeď podle vašeho názoru nadměrné? Co když si sotva můžete dovolit polovinu nákladů na plot řetězu, natož na tu zeď? Před 1. lednem 2014 nebyl zákon při zodpovězení těchto otázek příliš nápomocný.

po více než 140 let občanský zákoník § 841 popisoval povinnost sousedů udržovat hranice a ploty mezi nimi. Následující:

Coterminous vlastníci jsou vzájemně vázáni stejně udržovat:

1. Hranice a památky mezi nimi;

2. Ploty mezi nimi, pokud se jeden z nich nerozhodne nechat svou zemi ležet bez oplocení; v takovém případě, pokud on poté incloses to, že se musí vrátit druhý jen část hodnoty, v té době, případné rozdělení plot ze strany druhé.

soudy považovaly sdílenou odpovědnost popsanou v oddílu 841 za implicitní smlouvu mezi sousedními vlastníky, nikoli za zákonnou odpovědnost. Bliss v. Sneath (1894) 103 Cal. 43, 45; Marshall v. Wentz (1915) 28 Cal.Aplikace. 540, 544)

soudy stále častěji shledaly původní zákonný jazyk v § 841 neužitečným při řešení sporů o plot mezi sousedy. Jak poznamenal jeden soudce Vrchního soudu: „před revizí občanský zákoník § 841 opravdu málo vedl strany nebo soudy při řešení sporů. … Dlouholetý jazyk se málo zabýval počátečními stavebními problémy nebo typem oplocení, jeho výškou atd., které mohou být použity.“(Hon. Judy Holzer Hersher, „Básník Robert Frost a California se Shodují: dobré Ploty Dělají Dobré Sousedy,“ Sacramento Právník, Březen/duben 2014, str. 10 (nalézt na http://content.yudu.com/Library/A2quvs/SacramentoLawyerMaga/resources/index.htm?referrerUrl=http%3A%2F%2Ffree.yudu.com%2Fitem%2Fdetails%2F1743641%2FSacramento-Lawyer-Magazine—March-April-2014).)

v roce 2013 zákonodárce uznal, že původní jazyk v § 841 byl zastaralý a okolnosti týkající se sousedních vlastníků nemovitostí se změnily. Zaměstnanci Shromáždění Výboru pro Soudnictví vysvětlil, že v roce 1872, kdy byl zákon původně přijat, „hlavním přínosem spojené s budováním hraničního plotu kolem jednoho majetku, zabránění vnikání a výstupu z domácích zvířat, jako jsou obvykle živena a omezuje se na něm, a chránit prostor uzavřené před nezákonným zásahem.““(Shromáždění Comm. Soudnictví, Analýza AB 1404, Květen 6, 2013, str. 5 (nalézt na http://www.leginfo.ca.gov/pub/13-14/bill/asm/ab_1401-1450/ab_1404_cfa_20130506_100830_asm_comm.html), cituje Meade v. Watson (1885) 67 Cal. 591, 593.) Původní jazyk v § 841 odrážel toto “ úzké chápání výhod spojených s a účelů sloužících hraničním plotem.“(Tamtéž.) Však Soudní Výbor poznamenal, že ve společnosti, již dominuje agrární pronásledování, „aktualizace a modernizace statutu, aby lépe odrážela moderní výhody spojené s sousedství plotů dává smysl, jako je ochrana areálu proti narušování soukromí a nezákonného zásahu.“ (Idy. na str.5-6.) V dnešní urbanizované Kalifornie, oplocení mezi vlastnosti, je „obvykle nutné, a obecně se očekávalo,“ a „slouží základní funkce zachování každého souseda soukromí a poskytuje vizuální vymezení majetku linky.“ (Idy. v s. 6.) Zákonodárce uznal, že je nadále třeba pro předpoklad, že „sousední vlastníci půdy sdílet stejnou výhodu, a stejnou odpovědnost za přiměřené náklady na výstavbu a údržbu, nějaké plot dělící jejich vlastnosti.“(Tamtéž.), Ale Zákonodárce rovněž uznal, že „sousedské ploty nejsou vždy vzájemně prospěšné, a že sousední statkář, který jasně obdrží malý nebo žádný prospěch z hraničního plotu by neměl být nucen dotovat sousedním pozemku je oplocení stavby.“(Tamtéž.) Zákonodárce se proto snažil kodifikovat tuto domněnku a „zabránit nerovnostem, které by vyplynuly z tvrdé a rychlé „plošné“ domněnky rovného prospěchu a odpovědnosti.“(Tamtéž.)

a tak zákonodárce prošel a guvernér podepsal Assembly Bill 1404, “ zákon o plotu dobrého souseda z roku 2013.“ (Statistik. 2013, ch. 86.) AB 1404 nahrazuje Občanský Zákoník § 841 a pokračoval domněnku v tomto statutu, že „sousední vlastníci půdy se rovným dílem na odpovědnost za udržení hranice a památek mezi nimi.“Nová právní úprava stanoví, že sousední vlastníci půdy se předpokládá, že jsou nejen sdílet stejnou těžit z nějaké plot dělící jejich vlastnosti, ale také musí být stejně odpovědný za přiměřené náklady na výstavbu, údržbu nebo nutné výměny plotu. V rámci nové sekce 841, že domněnka může být překonána „podle množství důkazů, které prokazují, že zavedení rovné odpovědnost za přiměřené náklady na výstavbu, údržbu nebo nutné výměny plotu by nespravedlivé“ Při určování, zda stejnou odpovědnost za přiměřené náklady, a to by bylo nespravedlivé, oddíl 841 uvádí, že soud zváží všechny následující:

(A) Zda finanční zátěž na jeden velkostatkář je v podstatě nepřiměřená výhoda, že na pozemku u plotu v otázce.

(B) zda by náklady na plot překročily rozdíl v hodnotě nemovitosti před a po její instalaci.

(C) Zda finanční zátěž na jeden statkář nepřiměřenou finanční těžkosti vzhledem k tomu, že strany finanční situaci, jak dokládá rozumný důkaz.

(D) přiměřenost konkrétního projektu výstavby nebo údržby, včetně všech následujících:

(i) rozsah, v jakém se náklady na projekt zdají být zbytečné nebo nadměrné.

(ii) rozsah, v jakém se zdá, že náklady na projekt jsou výsledkem osobních estetických, architektonických nebo jiných preferencí vlastníka půdy.

(E) jakékoli jiné spravedlivé faktory vhodné za daných okolností.

nová sekce 841 také vyžaduje, aby vlastník pozemku, který hodlá vynakládat náklady na výstavbu a údržbu společný plot se sousedním pozemku, a kdo chce mít přiměřený příspěvek na tyto náklady na sousedním pozemku, se stanoví, že soused přiměřené písemné oznámení nejméně 30 dní na sousedním pozemku před jakoukoliv výstavbu nebo údržbu oplocení.

rozsah oddílu 841 však není neomezený. Veřejné subjekty a agentury jsou z jeho ustanovení výslovně vyloučeny. To je proto, že Zákonodárce zjištěno, že předpoklad o stejné odpovědnosti a příspěvek na sdílené oplocení „nedává smysl v kontextu veřejných pozemků, jako je Kalifornie je 1,5 milionu akrů obsahující státní parky, nebo v kontextu mnoha jiných státu a místní veřejné pozemky.“

kdo by měl platit za vašeho souseda zdobené zdi na hranici mezi vaše přilehlých nemovitostí? To záleží. Zatímco zákon bude předpokládat, že oba by měli rovným dílem na náklady, můžete napadnout tuto domněnku tím, že ukazujeme (a), polovinu nákladů na zdi je značně nepřiměřené ve svůj prospěch od stěny; (b) náklady na stěny vyšší než rozdíl v hodnotě vašeho majetku před a po jeho instalaci; (c) finanční zátěž poloviční cenu nepřiměřenou finanční těžkosti na vás, vzhledem k vaší finanční situaci; (d) zeď je konkrétní stavba je nepřiměřené; a (e) jiné spravedlivé faktory za daných okolností vhodné. Doufejme, že můžete záležitost vyřešit přátelsky se svým sousedem. Pokud ne, soudy mají podle nového zákona mnohem větší pokyny při řešení sporu ze spravedlivých důvodů.

Glen Hansen je senior counsel v Abbott & Kindermann, LLP. Pro dotazy týkající se tohoto článku nebo jakékoliv jiné Kalifornie využívání půdy, nemovitostí, životního prostředí a/nebo plánování problémy, kontaktujte Abbott & Kindermann, LLP na (916) 456-9595.

informace uvedené v tomto článku by neměla být považována za formální právní poradenství Abbott & Kindermann, LLP, nebo vznik právník/klient vztah. Vzhledem k měnící se povaze této oblasti práva a významu jednotlivých skutečností, čtenáři se vyzývají, aby vyhledali nezávislého poradce o radu ohledně svých individuálních právních otázek.