Vítejte v sérii rozhovorů s příběhy o úspěchu Side Hustle, kde si povídáme se skutečnými lidmi o skutečných vedlejších shonu!

dnes se dozvídáme o státních investicích do pronájmu nemovitostí a budování realitní říše.

jsme nadšeni, že Rick (požádali, aby zůstali v anonymitě) v seriálu diskutovat: Jak vydělat peníze investováním do majetku z pronájmu státu.

poprvé jsem potkal Ricka v baru v Los Angeles. Spousta z nás si povídala o vysokých nákladech na bydlení a způsobech, jak vydělat peníze navíc. Rick zmínil, že držel vlastnosti ve více státech, a moje uši se zvedly.

před lety jsem fušoval do hry o nemovitosti mimo stát, ale ve velmi malém měřítku. Měl jsem jednu nemovitost v Jižní Karolíně, ale snažil jsem se optimalizovat svůj příjmový potenciál. S poplatky za správu nemovitostí a ze státních daní jsem vydělával pouze mezi čistým ziskem 50-100 $/měsíc. Několik měsíců bych viděl ztrátu kvůli nákladům na údržbu.

je zřejmé, že moje hra mimo státní pronájem nemovitostí nebyla optimalizována, takže jsem nakonec nemovitost prodal.

přál bych si, abych potkal Ricka dříve.

zde je Rickův vedlejší příběh o úspěchu.

investice do nemovitostí mimo stát

jaká je vaše denní práce?

pracuji v reklamě. Standardní práce W2. Mým cílem je jednoho dne vydělat dostatek příjmů z pasivního příjmu, abych mohl opustit svět 9-5.

řekněte nám o svém bočním shonu?

dlouhodobý nákup a držení nemovitostí! To znamená, že investuji do majetku z pronájmu státu. Kupuji nemovitosti, pronajímám je, a držet je na dlouhou trať. Obvykle po dobu pěti a více let, nebo dokud je nevlastním úplně.

Buy-and-hold real estate je běžný typ realitní strategie, protože je to jednodušší, než upevnění a převrácení vlastnosti (většinu času!). Z větší části nejsou nutné žádné zkušenosti a můžete si najmout profesionály, kteří spravují vaše vlastnosti. Cílem je vybudovat bohatství v průběhu času z zhodnocení majetku a nahromadění vlastního kapitálu.

kde bydlíte a kde se nacházejí vaše nemovitosti?

v současné době žiji v Kalifornii a vlastním majetkem v Kalifornii, Texasu, Nevadě a Ohiu. Jsem otevřený všem geografickým oblastem, nicméně. Hledám nejlepší návratnost své investice do nemovitostí. Vzhledem k tomu, Kalifornie nemovitostí je poměrně vysoká, Hledám mimo stát pro investice do pronájmu.

jak jste se poprvé zapojili?

no, začal jsem tím, že jsem koupil rodinný dům na místě a pronajal ho. Chtěl jsem začít vydělávat peníze s AirBnB. Abych byl spravedlivý, těžil jsem z kolapsu trhu s bydlením v roce 2008.

měl jsem v té době práci na plný úvazek a majetek byl extrémně levný. Pro ostatní lidi, kteří chtějí začít investovat do nemovitostí, doporučuji ušetřit co nejvíce peněz, jak můžete. Nakonec je nejlepší mít normální práci W2, která pomůže zajistit financování.

Správa vzdálených nemovitostí

jak spravujete své nemovitosti, pokud jsou umístěny mimo stát!?

Jedná se o jednu z nejnáročnějších částí investování do nemovitostí. Nikdo se nikdy nebude starat o váš majetek tak dobře, jak budete, ale řídit se z celé země není dobrý nápad. Zvlášť když nemáte na zemi silný tým (a i pak to může být hodně náročné).

v současné době pracuji s manažerem nebo správcovskou společností na každém trhu a sám se řídím v Kalifornii. Je to různé v každém trhu, protože některé státy vyžadují, aby jste licencovaný realitní agent za účelem řízení a jiných států ne.

já raději pracovat s někým, který mi umožňuje být trochu více hands-on, ale doporučujeme větší správcovské společnosti pro nováčky, protože je jednodušší mít někoho zkušenějšího, pokud vzniknou nějaké problémy (vystěhování, velké opravy, atd.)

jak dlouho to děláte?

začal jsem spravovat nemovitost na počátku 20. let, jako správce na místě v bytovém domě, ve kterém jsem žil (18 jednotek).

jak najít a investovat do nemovitostí investiční nemovitosti

je to náročné najít pronájem nemovitosti na dálku?

to je pro mě nejtěžší otázka na odpověď, ale udělám, co budu moci. Všechno to začíná identifikací mých cílů. U některých nemovitostí je mým hlavním cílem cash on cash return. U některých nemovitostí je návratnost méně důležitá, protože v průběhu času hledám vyšší růst vlastního kapitálu. Někdy je to kombinace.

jakmile mám cíl, identifikuji trh, o kterém si myslím, že bude tomuto cíli vyhovovat. To je to, co považuji za fázi výzkumu. Dívám se na demografii, nezaměstnanost, rozvoj podnikání, atd. Jakmile jsem si vybral celkový trh, začnu hledat sousedství.

mám tendenci se snažit identifikovat 3-4 cílové čtvrti, které splňují mé cíle a jsou v rámci mého rozpočtu. Obvykle se mi líbí oblasti, které jsou C+ nebo vyšší, a důrazně doporučuji novým investorům, aby se drželi dál od levných domů v oblastech nižší třídy. Zatímco tam jsou lidé, kteří mohou vydělat peníze v tomto druhu investování, ztratíte peníze, pokud se pokusíte a investovat ze státu v D / F oblastech.

jak se vám jít o skutečně koupi nemovitosti?

jakmile jsou oblasti identifikovány, začnu oslovovat realitní makléře na trhu. Obvykle posílám agentům 4-5 e-maily s tím, co se snažím dělat, a nastavuji hovory s kýmkoli, kdo odpoví. Po telefonu se ptám na spoustu otázek ohledně jejich zkušeností s investory atd. Jakmile identifikuji realitního agenta, který se mi líbí, požádám je, aby mě založili na portálu nebo mi poslali aktualizace z MLS.

dále začnu spouštět čísla na domech. Jakmile budu mít dost dlouhý seznam potenciálních vlastností, jsem knihu výlet na cílový trh a setkat se s realitní agent, aby jim ukázat mě domů. To je zásadní, abyste dostali nohy na zem a cit pro domy a oblasti. I když neskončím s žádnými nabídkami, buduje to vztah s agentem a také vám dává pocit, co je k dispozici za jakou cenu. Pak udělám nabídku, nebo dvě.

jakmile je nemovitost pod smlouvou, začnu zkoumat správcovské společnosti. Oslovím spoustu z nich a požádám o vzorové smlouvy. Mám kontrolní seznam věcí, které Hledám, A i když nikdy nenajdu někoho, kdo zkontroluje každé pole, Hledám správcovskou společnost, která kontroluje nejvíce políček.

pasivní příjem je cílem

Popište své aktuální portfolio.

první nemovitost jsem koupil asi před deseti lety. Nyní vlastním nebo spravuji 15 rodinných domů.

kolik pasivních příjmů vyděláváte každý měsíc?

liší se podle předních dveří, ale obvykle vydělávám mezi $ 200 – $ 700 za dveře za měsíc. Mějte na paměti, že je čistý, ale také kolísá na základě oprav a neobsazenosti. Takže celkem vydělávám kolem 5 000 dolarů měsíčně na všech pozemcích. Jsem blízko finanční svobodě.

jaké jsou vaše myšlenky o realitních crowdfundingových platformách?

abych byl upřímný, neudělal jsem hodně výzkumu crowdfundingu nemovitostí, ale je to určitě nadcházející příležitost pro novější investory.

Realitní investiční Tipy

několik rychlých tipů, pokud jste přemýšlel o tom, jak začít:

• Spustit vaše čísla, a nadhodnocují výdaje. Kurzy jsou, že více se pokazí, než očekáváte. Takže se ujistěte, že si můžete dovolit platit za výdaje na začátku. Obvykle odhaduji alespoň 25% nákladů jako vyrovnávací paměť.
• nekupujte ve čtvrtích nižší třídy ze zahraničí.
• uvědomte si, že nemůžete všechno stresovat ani ovládat. Být schopen se vrátit s údery a vědět, že z dlouhodobého hlediska by to mělo být ziskové (pokud jste správně spustili svá čísla-a to i v případě, že to stojí spoustu peněz předem).
• dům hacking je skvělý způsob, jak vstoupit do hry zpočátku.

a konečně, je to těžké podnikání, kdyby to bylo snadné, každý by to udělal. Ale stojí to za to a pokud máte zájem o investování do nemovitostí a žijete v drahém městě. Můžete získat nějaké úžasné nabídky ze státu. Můžete snadno vyzvednout rodinné domy v některých státech za méně než $ 50,000, takže je mnohem snazší získat nemovitosti a budovat své portfolio.